■葉檀

　　最新調(diào)整的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列入第一類(lèi)項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。

　　房地產(chǎn)稅法最快將于2017年出爐。本屆人大任期到2017年底，如果大致方案成型，明年征求意見(jiàn)，2017年提交審議并獲得通過(guò)，花費(fèi)兩年多的時(shí)間完成整體立法工作，是大概率事件。

　　房地產(chǎn)稅重要性毋庸置疑。第一類(lèi)立法規(guī)劃項(xiàng)目中還包括環(huán)境保護(hù)稅法、增值稅法等，說(shuō)明房地產(chǎn)稅法作為基礎(chǔ)法律，納入立法范圍。房地產(chǎn)稅立法需求也比較急迫，列入第一類(lèi)項(xiàng)目，說(shuō)明其基本理念已經(jīng)比較成熟，將與其他房地產(chǎn)稅費(fèi)改革形成整體改革方向，與消費(fèi)稅等將成為地方主要稅種。

　　值得指出的是，征收房地產(chǎn)稅并不是因?yàn)檎鍪眨嵌愂漳繕?biāo)發(fā)生變化。目前，地方政府的財(cái)政收入中一半左右靠出售土地與圍繞房地產(chǎn)的稅收，稅費(fèi)集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)，而且各個(gè)地方都不同。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等。以房企銷(xiāo)售額100萬(wàn)元為基數(shù)，按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，按營(yíng)業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營(yíng)業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤(rùn)25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。

　　上述稅收繁雜無(wú)比，重重疊疊，以抑制房?jī)r(jià)為名扒了一層又一層，卻既沒(méi)有做到稅收法制原則，也沒(méi)有體現(xiàn)正確激勵(lì)原則。針對(duì)當(dāng)前圍繞房地產(chǎn)稅改革的諸多爭(zhēng)議，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在立法和改革過(guò)程中，需處理好房地產(chǎn)稅對(duì)樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等?！皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法的目的是在開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，進(jìn)而完善房?jī)r(jià)形成機(jī)制?！?/p>

　　現(xiàn)在，有的專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)稅需要全國(guó)統(tǒng)一的底線，比如家庭人均擁有60平方米等，這并不一定是個(gè)好辦法。有的地方政府財(cái)政實(shí)力強(qiáng)，可以少征稅；財(cái)政實(shí)力弱，可以多征稅。不僅如此，各地政府必須做出權(quán)衡，如果多征房地產(chǎn)稅，使得當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跍p少，消費(fèi)、投資等各方面資金下降，就必須放水養(yǎng)魚(yú)，或者降低房地產(chǎn)稅，或者想辦法壓低房?jī)r(jià)，通過(guò)激勵(lì)機(jī)制讓資金與人口愿意留在當(dāng)?shù)?。此外，各地人均可支配收入不同，?duì)于那些人均可支配收入排名在全國(guó)靠后的地區(qū)，房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)與總部云集的發(fā)達(dá)地區(qū)又必須有所不同。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)稅法是為地方立法提供一個(gè)法律依據(jù)。各個(gè)地方的具體稅收要素怎么設(shè)計(jì)，比如免稅面積和稅率等，可向地方授予一定的自主權(quán)。各地步調(diào)不可能一致，一致才是不正常的。

　　十八屆三中全會(huì)提出，科學(xué)的財(cái)稅體制是優(yōu)化資源配置、維護(hù)市場(chǎng)統(tǒng)一、促進(jìn)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)國(guó)家長(zhǎng)治久安的制度保障。房地產(chǎn)稅立法既有任務(wù)緊迫的一面，為各地樹(shù)立統(tǒng)一明確的法律框架和操作依據(jù)，同時(shí)也有必要為地方的具體方案留出合理空間。