■本報記者楊桐

　　半年報密集發(fā)布期，總有幾個行業(yè)是十分搶眼的，房地產(chǎn)則是關(guān)注的重中之重。同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，已經(jīng)有68家上市房企披露了2015年中期業(yè)績預(yù)報，實現(xiàn)業(yè)績預(yù)喜的有24家，占比為35.29%，表現(xiàn)稍遜于去年同期水平。

　　龍頭上市房地產(chǎn)公司業(yè)績增長穩(wěn)定，部分區(qū)域性房企業(yè)績表現(xiàn)搶眼?？傮w來看，商品房銷售面積由負(fù)轉(zhuǎn)正，開發(fā)投資額有所增長，住宅待售面積連續(xù)兩個月大幅減少，房地產(chǎn)行業(yè)在政策支持下回暖勢頭明顯?！坝|底反彈”存在可能

　　具體分析半年報，中期業(yè)績預(yù)喜的24家上市房企中，預(yù)增17家、扭虧5家、續(xù)盈和略增各1家。此外，還有17家上市房地產(chǎn)公司首虧、11家預(yù)減、9家續(xù)虧、7家略減。其中，凈利潤同比增幅最高的是蘇寧環(huán)球，最大變動幅度為612.48%。

　　今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)有所回暖，特別是二季度以來，部分城市升溫明顯。1-6月份，房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2個百分點。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5%。兩項數(shù)據(jù)都存在“觸底反彈”的可能性：隨著商品房市場成交的回升，開發(fā)企業(yè)信心有所恢復(fù)，新開工下滑的趨勢會得到緩解。而目前房企重點在消化而不是投資，開發(fā)投資增速慣性下降，下半年有望觸底回升。

　　房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺安居客的分析人士表示，得益于國家的宏觀戰(zhàn)略，今年以來持續(xù)推進(jìn)的寬松貨幣政策，直接成為一線及部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)的根本因素。國家的樓市調(diào)控政策，是銷售數(shù)據(jù)“大逆轉(zhuǎn)”的直接原因。從去年下半年以來，取消限購、降準(zhǔn)降息、降低首套首付、鼓勵改善型需求等種種“救市”政策，均打開了購買力提升的閘門。大小房企或出現(xiàn)分化

　　面對限購政策與貨幣政策等基本面的多重利好，品牌房企及時把握市場轉(zhuǎn)機，以積極、靈活、創(chuàng)新的營銷策略，有效扭轉(zhuǎn)了業(yè)績下行趨勢。2015年上半年共有69家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，合計實現(xiàn)銷售總額12116億元，平均銷售額為176億元。

　　此外，一些品牌房企在制定2015年銷售目標(biāo)時已從追求規(guī)模擴張轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅刭|(zhì)量增長。萬科、世貿(mào)不再制定銷售目標(biāo)，而是對回款率、利潤率等指標(biāo)重點考核；綠城、融創(chuàng)雖然2014年銷售額均實現(xiàn)了超25%的增長，但是其2015年銷售目標(biāo)均低于2014年，其中融創(chuàng)明確表示，未來將更加注重質(zhì)量的增長，不再將規(guī)模作為最重要的指標(biāo)來考核，而更加看重權(quán)益銷售額的增長，2015年的銷售目標(biāo)僅為660億元，低于2014年銷售額716億元近8%。

　　此輪市場波動給了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于業(yè)績增長評判指標(biāo)深入思考的機會，從而在銷售規(guī)模穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上注重回款率和利潤率，在行業(yè)新常態(tài)下擴大市場份額。

　　相比之下，仍有部分房企上半年完成率不足四成，下半年將承受較大的業(yè)績壓力。這些企業(yè)應(yīng)以更加靈活的策略適應(yīng)市場的變化，調(diào)整推盤節(jié)奏、創(chuàng)新營銷策略、加快去庫存速度，確保銷售業(yè)績的逆轉(zhuǎn)。

　　國都證券房地產(chǎn)研究員于伯菲表示，地產(chǎn)行業(yè)未來的格局將出現(xiàn)分化趨勢，例如“招保萬金”等寡頭企業(yè)更容易在整體態(tài)勢回暖的境況中順勢而上，大型房企發(fā)展境況比較樂觀，小型企業(yè)存在融資難的問題。避免分化復(fù)蘇后“虹吸現(xiàn)象”

　　有專家分析，在總體復(fù)蘇脆弱的局面下，房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。

　　一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局；二是三線城市出現(xiàn)的持續(xù)加速性的下滑，三是大型房地產(chǎn)商在全國布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績?nèi)娓纳?，但另一方面使小房地產(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績出現(xiàn)加速性的惡化。例如，深圳6月房地產(chǎn)價格同比上漲接近20%，而很多三線城市價格同比下滑接近20%；一線城市庫存同比下降了2%，而三線城市庫存同比上揚了接近6%。

　　中國人民大學(xué)國家戰(zhàn)略與發(fā)展研究院執(zhí)行院長劉元春表示，分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。

　　因此，脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現(xiàn)暴漲，不僅會誘發(fā)局部泡沫問題，更重要的是這種暴漲將通過“虹吸現(xiàn)象”帶來三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的可能，從而誘發(fā)全局性的問題。

　　對此，劉元春建議，對于中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須改變當(dāng)前簡單寬松的導(dǎo)向，必須針對不同區(qū)域采取不同的治理。“一是對于一線城市必須進(jìn)行適度控制，防止價格過度上漲；二是對于三線城市房地產(chǎn)市場的扶持應(yīng)當(dāng)強化，特別是可以出臺一些超常規(guī)的政策，例如加大縣級政府的財政支持，甚至建立專項基金，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房；三是在監(jiān)控分化指標(biāo)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步伐，特別是重點人口流入地和流出地改革的速度?！?/p>