百貨業(yè)遭遇寒流，萬達(dá)只是個案

　　放眼整個百貨行業(yè)，百貨業(yè)遭遇寒流并非在一夜之間。

　　有資料顯示，2012年以來，零售市場發(fā)生多起百貨店退租或閉店的案例：2012年3月，永旺百貨撤出北京朝陽大悅城；2013年2月和4月，廣百百貨分別撤出成都富力天匯Mall和武漢武商摩爾；百盛2013年關(guān)閉在華的多家門店……據(jù)統(tǒng)計，截至2015年1月1日，全國知名百貨品牌關(guān)店數(shù)量達(dá)20家。百貨業(yè)走到發(fā)展的十字路口。

　　以重慶本土百貨大佬重慶百貨為例，從其上市公司公告看，其主營業(yè)務(wù)的業(yè)績近年來也呈現(xiàn)下滑趨勢，2014年，重慶百貨利潤下滑39%。

　　而萬達(dá)廣場高速擴(kuò)張的同時，其商鋪經(jīng)營中的各種問題也逐漸顯現(xiàn)。尤其是萬達(dá)直接經(jīng)營的百貨，其業(yè)績下滑更是不可逆轉(zhuǎn)。

　　百貨業(yè)績下滑，考驗商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　“隨著消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風(fēng)格，這意味著中國的零售商業(yè)地產(chǎn)需要提升消費者體驗，引入創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式?！钡谝惶酱骶S斯相關(guān)負(fù)責(zé)人近日在重慶舉辦的樓市趨勢報告時如此認(rèn)為。

　　雙遠(yuǎn)動力商業(yè)總經(jīng)理董渝焱向重慶晨報記者介紹，不論是萬達(dá)百貨還是其他百貨，在電商沖擊下都有一個洗牌過程。同時，也對其商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購物中心的設(shè)計、開發(fā)提出新課題。前幾年大量商業(yè)地產(chǎn)積累下來的泡沫，在百貨業(yè)態(tài)下滑后，需要改變其靠租金、管理費來維持運營的商業(yè)模式。

　　董渝焱介紹，如今很多購物中心類型的商業(yè)地產(chǎn)，如果只靠租金、管理費來回收成本，需要20年多年的時間。未來，需要更多針對具體需求的定制級商業(yè)地產(chǎn)才能吻合市場需求。

　　讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)交叉

　　大型購物中心商業(yè)逐步顯示疲態(tài)，也引發(fā)龍湖等商業(yè)地產(chǎn)運營水平較高的開發(fā)商關(guān)注，在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)、運營等方面，都開始嘗試轉(zhuǎn)型。

　　龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以龍湖新壹街為例，為充分考慮人流因素，該項目一改此前自營和銷售型商鋪分開的格局，推出了“節(jié)點商鋪”。簡單地說，就是讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)相交叉，用自持型物業(yè)開設(shè)主題店，在統(tǒng)一運營的情況下，盡可能帶動銷售型物業(yè)的人流量。

　　該龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人還表示，從行業(yè)發(fā)展的角度看，萬達(dá)百貨順應(yīng)市場需求，及時關(guān)門調(diào)整業(yè)態(tài)是好事。百貨類的集中型商業(yè)相對比較老舊，這種模式不符合發(fā)展需求。因此，未來的百貨類商業(yè)，更應(yīng)該向020模式，即線下體驗店+網(wǎng)上下單相結(jié)合。只不過，這樣的模式，對于品牌度要求將會更高。

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　　重慶不再硬性要求

　　商業(yè)配比最低30%

　　一些商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)，有的項目引發(fā)的資金危機(jī)已影響實體產(chǎn)業(yè)。仲量聯(lián)行分析顯示，部分二、三線城市短期內(nèi)開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經(jīng)驗的發(fā)展商開發(fā)的項目占比較高，未來一段時間內(nèi)市場空置率可能持續(xù)處于高位，有關(guān)投資方將陷入泥潭。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)項目上馬之前，應(yīng)科學(xué)考量各種因素進(jìn)行規(guī)劃。結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”。

　　在這樣的背景之下，近日重慶已出臺相關(guān)規(guī)定，將不再硬性要求社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)占比最低達(dá)30%的要求。

　　最近，萬達(dá)百貨關(guān)閉全國40余家門店的消息，成為商業(yè)地產(chǎn)的焦點。

　　有市場人士分析，萬達(dá)百貨關(guān)閉全國40余家門店，事實上就是近幾年商業(yè)地產(chǎn)虛熱泡沫隱憂的顯現(xiàn)。那么，大規(guī)模的零售商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型之路在何方？吳從斌