南京昨日公示7幅地塊的出讓信息，其中3幅地塊未提及“9050”的強(qiáng)制要求，而這也是去年2月該政策執(zhí)行以來，該市首次出現(xiàn)住宅用地?zé)o“9050”限制的情況。而當(dāng)?shù)刂鞴懿块T表示，政策雖未明確取消，但已不再強(qiáng)制執(zhí)行。這再次傳出地方調(diào)控政策趨于寬松的信號。

　　9050政策曾改變南京樓市

　　2014年2月，南京調(diào)整土地出讓模式，明確要求今后出讓的住宅土地中，90平方米以下中小戶型面積必須占項(xiàng)目總建筑面積的50%以上，這一要求被簡稱為“9050”政策。直至今年7月9日，該市第10號土地公告出讓時(shí)，公告的3幅住宅用地仍均被限定“9050”的條件。

　　這一政策出臺，在當(dāng)時(shí)有助于市場上增加小戶型房源的供給，緩解剛需房源供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾。此前不少開發(fā)商熱衷于建大戶型房源，但前兩年受宏觀調(diào)控政策限制，二套以上改善需求受到限制，而剛需小戶型卻持續(xù)熱銷，大戶型銷售相對冷滯，這也直接導(dǎo)致了樓市高庫存格局。在這種格局下，開發(fā)商被迫與市場“對表”，就連不少高端項(xiàng)目地塊上也建起小戶型，像南京城東一家低密度樓盤就建了一批90平方米以下的微型花園洋房；河西幾家地價(jià)不菲的高端樓盤里也不乏90平方米以下的小戶型，這客觀上也降低了購房人購買高端樓盤的門檻。

　　不過，去年9月底至今，宏觀調(diào)控政策生變，限購、限貸相繼取消，二套房首付門檻也已降低，改善需求借此開始不斷釋放，一些區(qū)域的改善房源又顯露“短缺”之勢，部分改善樓盤房價(jià)上漲。

　　市場數(shù)據(jù)說明9050不合時(shí)宜

　　事實(shí)上，“9050”政策自執(zhí)行起不斷引發(fā)爭議，原因就在于本來屬于市場的問題沒有交給市場解決。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華就認(rèn)為，這一保障剛需的政策依然是以行政手段干擾市場的選擇，與當(dāng)前中央的房地產(chǎn)調(diào)控思路并不相符，長此以往將扭曲市場。中新網(wǎng)通過金剛石房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心就做過這樣一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，去年2月“9050”政策出臺至今，南京60-90平方米戶型商品住宅成交面積為345.31萬平方米。而90-120平方米戶型的則為396.22萬平方米。這兩個(gè)戶型在全部成交戶型中所占比例分別為30%和34%，小戶型成交面積實(shí)際上更少。如果純粹以90平方米為分界嶺，90平方米以上戶型面積所占比例更是高達(dá)70%，90平方米以下小戶型成交面積劣勢明顯。

　　在這樣的背景下，地方調(diào)控政策逐漸松動(dòng)似也在情理之中。昨天南京7幅地塊的出讓信息在網(wǎng)上掛出時(shí)便顯示，城北燕子磯一幅商住地和江寧的兩幅住宅用地并未提及“9050”的限制條件。只有1幅雨花開發(fā)區(qū)和1幅南京南站的住宅用地注明須執(zhí)行“9050”。南京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并沒有明確下文取消“9050”政策，但是從規(guī)劃部門發(fā)來的地塊條件信息看，有些地塊確實(shí)不再受限制，這也意味著政策不再強(qiáng)制執(zhí)行了。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，以網(wǎng)上房地產(chǎn)的權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，100平方米以下戶型的成交只占全部戶型的四成左右。這也可以看出，強(qiáng)制增加小戶型供應(yīng)的政策可以退出了。不難預(yù)見，未來一段時(shí)間100平方米等主流戶型的供應(yīng)將得到有效補(bǔ)充，精于調(diào)研的開發(fā)商也將能夠按照市場需求調(diào)整戶型設(shè)置。

　　寬松政策助力房價(jià)溫和上漲

　　將市場的話語權(quán)交給市場，這似乎是大勢所趨。但對剛需群體而言，他們依然對未來小戶型供應(yīng)可能又出現(xiàn)緊缺不免擔(dān)憂。孟祥遠(yuǎn)稱，政策執(zhí)行1年多期間拍出的地塊還有大量并未建成上市，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，剛需小戶型的供應(yīng)會較為充足。

　　而昨日出爐的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)也令剛需人有些不安。搜狐焦點(diǎn)南京站對7月南京在售百余家樓盤房價(jià)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，7月南京又有22家樓盤房價(jià)出現(xiàn)上漲，其中10家上漲樓盤位于江北，都是面向剛需的樓盤，有樓盤房價(jià)最高漲2000元/平方米，漲幅達(dá)到13.7%；江寧玖瓏湖板塊也有3家面向剛需的樓盤出現(xiàn)500元/平方米的漲幅。雖然江北剛需盤漲價(jià)與國家級新區(qū)利好相關(guān)，但這也表明局部區(qū)域仍然存在剛需房供不應(yīng)求、房價(jià)依勢上漲的情況。

　　值得指出的是，南京房價(jià)已連漲4個(gè)月，與此前房價(jià)漲幅較為微弱相比，7月南京樓盤漲價(jià)的尺度有所增大，漲價(jià)樓盤普遍上調(diào)房價(jià)500元/平方米以上。無論如何，當(dāng)市場起決定性作用時(shí)，購房人還是真切希望開發(fā)商能認(rèn)真與市場需求對表，多建市場需求量大的房子。

　　本報(bào)記者 汪曉霞