本報(bào)記者于洪光呂兵兵

　　近日，記者走進(jìn)山東省膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心大廳，看到交易咨詢(xún)、申請(qǐng)受理、資格審查、資產(chǎn)評(píng)估、抵押登記等窗口前都有農(nóng)民前來(lái)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。巨大的電子屏幕上，一行行土地、實(shí)物等需求信息和出讓信息不間斷地滾動(dòng)顯示。

　　來(lái)自洋河鎮(zhèn)朱季村的青島成嗣蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社社長(zhǎng)杜高古已是第二次到這里辦業(yè)務(wù)了?！耙郧?，合作社要擴(kuò)大種植基地，需要到四里八鄉(xiāng)去打聽(tīng)，很費(fèi)勁?，F(xiàn)在，只要在這里登記需求信息，有合適的就能得到推薦，交易和簽約很規(guī)范，沒(méi)有后顧之憂(yōu)?！?/p>

　　膠州市農(nóng)業(yè)局局長(zhǎng)杜潤(rùn)生介紹：“自2014年6月6日開(kāi)始，交易中心已運(yùn)行一年多，共發(fā)布流轉(zhuǎn)交易信息700多條，完成土地流轉(zhuǎn)交易382宗，林權(quán)交易34宗，實(shí)物資產(chǎn)交易187宗，合同交易金額1.1億元，通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)村級(jí)增收1427.2萬(wàn)元。我們?cè)谌〉贸煽?jī)的同時(shí)，也找到了繼續(xù)完善和提高的方向?！?/p>

　　運(yùn)行順暢：“市場(chǎng)”規(guī)范交易，“土地銀行”托底

　　膠州市農(nóng)業(yè)局副局長(zhǎng)王昭凱介紹，膠州在市級(jí)設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，各鎮(zhèn)辦設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易申請(qǐng)報(bào)名和資料初審，但不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。在市級(jí)交易中心，設(shè)有交易咨詢(xún)、土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)受理、農(nóng)村林權(quán)申請(qǐng)受理、實(shí)物資產(chǎn)申請(qǐng)受理、土地銀行、權(quán)證管理和抵押登記共7個(gè)窗口。

　　膠州目前可在交易中心交易的品種包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村林權(quán)、農(nóng)村實(shí)物資產(chǎn)、農(nóng)村無(wú)形資產(chǎn)及農(nóng)村股權(quán)、債券等15個(gè)交易類(lèi)別。

　　交易程序上，據(jù)《膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易實(shí)施辦法》，中心按照市場(chǎng)化要求，設(shè)置交易申請(qǐng)、部門(mén)審核、信息發(fā)布、受讓方資格審查、組織交易、結(jié)果公示和出具《膠州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》等環(huán)節(jié)。

　　以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為例，雙方自愿達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的，經(jīng)交易中心審查、備案、公示無(wú)異議后，交易中心出具交易鑒證書(shū)；通過(guò)交易中心進(jìn)行交易的，農(nóng)民只需參與申請(qǐng)和合同簽訂環(huán)節(jié)，其余信息匯總上傳、資料審核、信息發(fā)布等，均由交易中心負(fù)責(zé)，交易過(guò)程全部免費(fèi)。

　　在交易中心公示但未能成功交易的土地，農(nóng)民自己耕種又錯(cuò)過(guò)了農(nóng)時(shí)，怎么辦？農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可抵押貸款，如融資后未能按期還款，握有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的銀行怎么辦？

　　王昭凱介紹，膠州在成立交易中心的同時(shí)，還探索成立了“土地銀行”。土地銀行可以托底接受未能交易的土地，銀行也可將抵押來(lái)的土地交付土地銀行。土地銀行整合資金和土地資源，對(duì)接收土地進(jìn)行改造提升，再出租給其他土地需求者或委托新型經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。

　　那么，存進(jìn)土地銀行后的偏遠(yuǎn)貧瘠地塊沒(méi)人要，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)損失？“‘貸’不出去，或只能以低于接收的價(jià)位‘貸’出，其差價(jià)由土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金補(bǔ)齊?！蓖跽褎P說(shuō)。據(jù)介紹，膠州設(shè)立了500萬(wàn)元土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，對(duì)土地銀行貸出的差額給予相應(yīng)補(bǔ)貼。

　　王昭凱說(shuō)：“土地銀行的托底接收，能夠有效地保障和增加土地持有者的財(cái)產(chǎn)性收入，并經(jīng)過(guò)打包、整合和改造，提升土地價(jià)值，推動(dòng)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)?！?/p>

　　效果良好：四項(xiàng)成績(jī)突出，三方明顯受益

　　談到交易中心運(yùn)行一年發(fā)揮的作用時(shí)，王昭凱概括：“在保護(hù)和提高土地轉(zhuǎn)出方權(quán)益和收益，推動(dòng)農(nóng)村集體資產(chǎn)保值增值，幫助新型經(jīng)營(yíng)主體擴(kuò)大規(guī)模和為新型經(jīng)營(yíng)主體增加融資渠道這四個(gè)方面，成績(jī)突出；轉(zhuǎn)出農(nóng)戶(hù)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和新型經(jīng)營(yíng)主體三方，受益明顯。”

　　李哥莊鎮(zhèn)小窯村的復(fù)墾地，原先流轉(zhuǎn)價(jià)格是每畝每年400元，通過(guò)交易中心最后競(jìng)價(jià)達(dá)到每畝每年1021元。類(lèi)似事例，該交易中心已辦理278宗，涉及土地5762.5畝，增加轉(zhuǎn)出方收益約752.3萬(wàn)元。

　　膠西鎮(zhèn)行上店原村小學(xué)，通過(guò)交易中心統(tǒng)一發(fā)布對(duì)外租賃，由底價(jià)246300元最后競(jìng)價(jià)到471117元，增值金額近22.5萬(wàn)元。一年來(lái)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的交易共有576宗，效益增加約95.5%。

　　膠北辦事處的種植大戶(hù)郭嘉良找到一個(gè)玫瑰花種植加工項(xiàng)目，卻苦于拿不到成方連片土地?cái)U(kuò)大產(chǎn)業(yè)種植規(guī)模。去年，他在交易中心“淘”到了后七城村9戶(hù)農(nóng)民手中共計(jì)40.38畝土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地流轉(zhuǎn)交易需求方中合作社和家庭農(nóng)場(chǎng)等新型經(jīng)營(yíng)主體共發(fā)生117宗，占土地流轉(zhuǎn)需求的92.5%。

　　位于鋪集鎮(zhèn)的高家莊核桃專(zhuān)業(yè)合作社，一直為建設(shè)冷庫(kù)犯愁。2014年9月，合作社理事長(zhǎng)宋建春在拿到市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心頒發(fā)的《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》后，抵押1200畝經(jīng)營(yíng)權(quán)取得了銀行400萬(wàn)元的授信，解決了問(wèn)題。一年來(lái)，交易中心累計(jì)為土地轉(zhuǎn)入主體頒發(fā)《土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》15本，其中辦理抵押貸款4宗，金額總計(jì)650萬(wàn)元。

　　改善方向：擴(kuò)大交易覆蓋面，制度設(shè)計(jì)精細(xì)化

　　里岔鎮(zhèn)譚家一村農(nóng)民劉衍愛(ài)，在談到市里成立的交易中心時(shí)說(shuō)：“事兒是個(gè)好事兒，咱大家伙兒也認(rèn)可。但就是離咱這里太遠(yuǎn)了，簽合同的時(shí)候還得跑一趟，咱就這幾畝來(lái)地，覺(jué)得麻煩，要是所有程序都能在鎮(zhèn)上辦，就好一些?！?/p>

　　膠萊鎮(zhèn)馬店?yáng)|村農(nóng)民孫華霞，則在交易過(guò)程中遇到了問(wèn)題。他對(duì)外出租的2.5畝土地，2個(gè)競(jìng)標(biāo)者給出了同樣的價(jià)錢(qián)，都是800元/畝。“沒(méi)辦法，由于咱此前沒(méi)有規(guī)定遇到此類(lèi)情況怎么辦，只能再把他們叫到一起，進(jìn)行了第二次競(jìng)價(jià)?！蹦z州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心主任薛輝說(shuō)。

　　王昭凱說(shuō)，交易中心通過(guò)一年的運(yùn)行，找到了今后改進(jìn)的方向。

　　如何擴(kuò)大交易的覆蓋面？“這個(gè)覆蓋面包含兩方面，一是吸引村集體和農(nóng)民主動(dòng)通過(guò)交易中心進(jìn)行交易，二是進(jìn)一步增加能夠在交易中心交易的種類(lèi)?！毖x說(shuō)。

　　對(duì)此，膠州正利用一周年運(yùn)行中發(fā)生的生動(dòng)案列，加大交易中心的作用宣傳，還籌劃將一些適合的交易功能下放到鎮(zhèn)，將交易申請(qǐng)的觸角延伸到村，方便農(nóng)民辦理業(yè)務(wù)。同時(shí)，以“應(yīng)確盡確”為原則，推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”地使用權(quán)、小型水利設(shè)施等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施使用權(quán)、農(nóng)村集體資產(chǎn)股權(quán)等的頒證，盡可能增加中心的可交易種類(lèi)。

　　制度設(shè)計(jì)如何精細(xì)化？薛輝介紹，一是在細(xì)節(jié)上加以完善，避免再出現(xiàn)同價(jià)競(jìng)標(biāo)、二次競(jìng)標(biāo)以及合同拖而不簽等現(xiàn)象。二是強(qiáng)化制度的引導(dǎo)功能，重點(diǎn)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。要求村集體經(jīng)濟(jì)組織的機(jī)動(dòng)地、四荒地、通過(guò)村集體返租倒包流轉(zhuǎn)的土地都必須經(jīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)進(jìn)行流轉(zhuǎn)；非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員單宗土地流轉(zhuǎn)面積20畝以?xún)?nèi)的，由鎮(zhèn)級(jí)審查備案，20畝以上（含20畝）的由市級(jí)審查備案。三是工商資本到農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地必須按程序進(jìn)行審查和登記備案，確保不改變土地用途，不破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，堅(jiān)決糾正改變土地農(nóng)業(yè)用途的違規(guī)行為，禁止耕地資源非農(nóng)化。