□地產(chǎn)評論員 蔡駿

　　年初，不少房企將今年定義為“去庫存年”。然而3月底開始，樓盤的“大賣”、“熱銷”接踵而至，開發(fā)商庫存壓力得以緩解，同時也激發(fā)了其對土地儲備的渴求。不過，經(jīng)過樓市起伏，開發(fā)商對庫存的認(rèn)知也更細(xì)化，細(xì)分客群、細(xì)分板塊，拿地也更有針對性，保證手中庫存長期具有市場競爭力是企業(yè)投標(biāo)考慮的重點之一。

　　樓市仍處“去庫存”階段

　　上半年，樓市庫存去化速度明顯，庫存快速下降有目共睹。但在庫存下降的同時，房地產(chǎn)投資增速也一直持續(xù)下降，樓市依舊處于“去庫存”的階段。

　　昨天，國家統(tǒng)計局公布2015年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。2015年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。

　　對此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：盡管上半年政策利好頻繁，但開發(fā)商仍然保持相對謹(jǐn)慎的開發(fā)速度。與此同時，今年土地供應(yīng)方的供地計劃大幅減少，各方原因的疊加導(dǎo)致了房企拿地量的明顯減少。

　　也有分析人士認(rèn)為，房企放緩拿地開發(fā)的節(jié)奏，一方面是因為市場庫存壓力依舊存在；另一方面，在市場成交回暖的同時，面對政策效應(yīng)的遞減、市場需求的釋放速度等問題，開發(fā)商不得不全盤考慮。業(yè)內(nèi)人士指出：面對現(xiàn)有庫存情況，開發(fā)商或更愿意通過“價格”來調(diào)節(jié)市場快慢。

　　不過，對于當(dāng)下的庫存一些開發(fā)商還是信心較足。上海一些房企營銷負(fù)責(zé)人表示，今年上半年的去化量已經(jīng)趕超去年全年。只是，房企面對漲價依然相對謹(jǐn)慎，在目前的市場背景下，如因價格導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷反倒得不償失。

　　優(yōu)質(zhì)地塊依然不愁賣

　　對一些房企而言，盡管去庫存壓力較大，但依舊對優(yōu)勢板塊、優(yōu)質(zhì)地塊“虎視眈眈”。

　　上半年，上海土地市場成交雖然較去年下半年有所下降，但也亮點頻出。房企對于熱點地塊的爭奪，顯示出其市場信心的恢復(fù)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年滬住宅用地的成交樓板價創(chuàng)下了2010年以來半年度的歷史最高值。不僅如此，今年土地市場熱點較為集中，首當(dāng)其沖的便是閘北大寧板塊。

　　以上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊為例，該地塊由華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下，成為上半年上海市場成交總價和成交樓板價最高的地塊。

　　優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)商扎堆且不惜重金布局是上半年閘北土地市場的共性。事實上，上海中心區(qū)域土地市場一直炙手可熱。來自DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部的分析認(rèn)為，上海核心城區(qū)土地供應(yīng)日益稀缺，成交溢價率觸底反彈。

　　開發(fā)商的積極布局正是因為其庫存中市中心優(yōu)質(zhì)地塊儲備較低，而市中心區(qū)域可供出讓的土地也日趨減少，其稀缺價值顯而易見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)地塊擁有快速去化、快速回籠資金的特性，看似投資不菲，但實際回報也較高。

　　板塊存量分化或持續(xù)

　　不僅去庫存仍是樓市的關(guān)鍵，實際上，在市場回暖之際，庫存的分化明顯。

　　同策咨詢研究部分析師許之靜指出，上海中心區(qū)域在二季度存量去化速度明顯加快。市中心一些板塊甚至出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的局面，不少新開樓盤“開盤即熱銷”。盡管有大寧金茂府、華僑城蘇河灣、綠洲雅賓利等項目集中推盤，但市場對優(yōu)勢板塊的產(chǎn)品需求依然旺盛。下半年，上述項目或還有階段性推盤，但從需求支撐、土地稀缺性等因素考量，板塊庫存壓力并不大。

　　與市中心形成明顯反差的是，外環(huán)外諸多區(qū)域的庫存依舊有較大去化壓力，其中包括嘉定、青浦、臨港等區(qū)域。該類區(qū)域或板塊大盤居多，房企扎堆，產(chǎn)品定位較為趨近，從而導(dǎo)致去化速度放緩。

　　同時，外環(huán)外區(qū)域庫存形勢或?qū)⒈３衷诟呶弧紤]到拿地成本等因素，不少房企進(jìn)軍上海的“第一站”，往往集中于該類區(qū)域，既是試水也是打造品牌知名度。近期碧桂園就在上海嘉定拿地，打響其進(jìn)軍上海的第一槍。由此可見，未來區(qū)域內(nèi)的競爭壓力及庫存壓力依舊明顯。

　　行業(yè)觀察

　　二手房市場成交火爆 德佑鏈家實現(xiàn)彎道超車

　　2015年農(nóng)歷春節(jié)前很多人還悲觀地認(rèn)為今年樓市將會延續(xù)去年的低迷行情，而二季度樓市成交便呈現(xiàn)火熱態(tài)勢。

　　陸騎麟在德佑鏈家半年報發(fā)布會上表示， 4月、5月、6月上海市一手商品住宅成交量不斷突破，成交均價穩(wěn)穩(wěn)站上了3萬元/平方米；二手房5月成交量達(dá)到了3.88萬套，并且連續(xù)三個月突破三萬套的成交量，這在樓市“瘋狂”的2009年也不曾出現(xiàn)過。“所有的數(shù)字都表明了2015年的市場特別活躍”。

　　火熱的市場也給德佑鏈家的發(fā)展添了把力。目前，德佑鏈家擁有超800家門店，成為滬上房地產(chǎn)中介企業(yè)的龍頭。

　　值得一提的是，德佑鏈家不僅在二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，同時在新房方面亦有表現(xiàn)。據(jù)了解，6月德佑鏈家一手代理部單月業(yè)績突破1.2億元。

　　此外，在當(dāng)前，各大房企積極尋求發(fā)展和轉(zhuǎn)型之時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)同樣在尋求著自己的未來之路，而鏈家網(wǎng)已先行一步。北京鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官徐東華表示，一年前產(chǎn)業(yè)發(fā)生了很多變化，移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)，未來會形成更高的交易效率和服務(wù)體驗，“競爭一定會‘讓改變發(fā)生’?！?/p>

　　據(jù)了解，今年鏈家網(wǎng)已全面進(jìn)入上海?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時代下，通過鏈家網(wǎng)，德佑鏈家將為更多客戶提供服務(wù)。

　　市場速遞

　　市場維持回穩(wěn)態(tài)勢

　　房企積極尋求轉(zhuǎn)型

　　近日，在CRIC研究中心舉辦的第十四屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的判斷及對房企轉(zhuǎn)型的探討成為焦點。

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，52個主要城市成交總量約16535萬平方米，同比上漲26%。

　　對此，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱表示，這反映出市場在二季度有所好轉(zhuǎn)。展望三季度市場，丁祖昱表示，“今年整體回穩(wěn)問題不大。但七八月份房企還得非常謹(jǐn)慎、非常認(rèn)真地對待市場?！?/p>

　　目前來看，房企在樓市成交回暖的同時，亦未放棄對轉(zhuǎn)型之路的嘗試。

　　易居資本合伙人、總經(jīng)理吳綺敏認(rèn)為，“如今房企的價值要作出改變，首先要把單純的開發(fā)變成持續(xù)穩(wěn)定的收益，然后也可以嘗試資產(chǎn)證券化?！?/p>

　　對此，丁祖昱表示，轉(zhuǎn)型已成大勢所趨。“轉(zhuǎn)型并不是容易的事情”，企業(yè)更應(yīng)該從戰(zhàn)略的角度，從企業(yè)價值的角度重新思考，要想清楚未來怎么做。

　　上實城開閔行區(qū)項目順利推進(jìn)

　　近日，為順利推動閔行區(qū)項目的發(fā)展，就各自資源優(yōu)勢進(jìn)行深化合作，閔行區(qū)政府與上海實業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

　　目前，上實城開已在閔行區(qū)內(nèi)成功開發(fā)建成一批高品質(zhì)的辦公商業(yè)物業(yè)，如閔行城開中心項目、莘莊綜合交通樞紐項目等。在未來，這些大型項目都將成為閔行區(qū)地標(biāo)型項目。其中，閔行城開中心3棟寫字樓預(yù)計最快2016年完成。而莘莊綜合交通樞紐項目的住宅部分已開工，明年底有望達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

　　對于企業(yè)未來的發(fā)展，上實城開董事局主席、總裁季崗曾表示，目前上實城開在產(chǎn)品定位上以住宅為主、商業(yè)為輔，但基于上實城開的城市建設(shè)能力，為謀求更好的商業(yè)發(fā)展，上實城開對大型綜合體項目的開發(fā)會予以大力支持。此次合作協(xié)議的簽訂，將會對區(qū)域地標(biāo)型項目建設(shè)起到積極的推動作用，并獲得更有利的支持與幫助。