■ 樓市觀察

　　京滬深高房?jī)r(jià)已是常態(tài)，市區(qū)新房進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代大勢(shì)已定。這并不意味著存在很大的房?jī)r(jià)泡沫，國(guó)際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房?jī)r(jià)水平，比京滬深還要高。

　　近日，北京地市頗為熱鬧，大興區(qū)八塊連拍引關(guān)注。7月7日大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地被龍湖首開(kāi)聯(lián)合體摘得，樓面單價(jià)約為3萬(wàn)元。而早幾天的7月3日，瀛海鎮(zhèn)另一宅地被北京城建搶得，以3.6萬(wàn)元的樓面價(jià)成為區(qū)域單價(jià)地王。

　　3萬(wàn)元的樓面價(jià)，基本與周邊現(xiàn)售新房?jī)r(jià)格接近，3.6萬(wàn)元樓面價(jià)則已略超周邊房?jī)r(jià)。按照常規(guī)的建安成本、稅費(fèi)成本、房企利潤(rùn)等匡算，未來(lái)房?jī)r(jià)將賣(mài)到5萬(wàn)以上，否則房企很難獲得合理利潤(rùn)。更關(guān)鍵的是，瀛海鎮(zhèn)已出五環(huán)，位于五環(huán)和六環(huán)之間。雖受亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)輻射，但嚴(yán)格意義上講，這里已屬郊區(qū)。如果說(shuō)近郊新房?jī)r(jià)格未來(lái)將向5萬(wàn)進(jìn)軍，則北京五環(huán)以?xún)?nèi)的新房?jī)r(jià)格，鐵定進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代了。

　　無(wú)獨(dú)有偶，上海亦有類(lèi)似現(xiàn)象。上海的外環(huán)線(xiàn)，等同于北京的五環(huán)，總體來(lái)看，外環(huán)以?xún)?nèi)可視為市區(qū)。浦西發(fā)展得早，浦西外環(huán)左右的房?jī)r(jià)，總體明顯高過(guò)浦東。而今年4月，浦東外環(huán)外側(cè)的唐鎮(zhèn)，兩塊宅地剔除配建的保障房，樓面價(jià)同樣高達(dá)3萬(wàn)左右。這也就意味著，上海外環(huán)以?xún)?nèi)的新房?jī)r(jià)格，也正進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代。

　　京滬的城市格局與房?jī)r(jià)水平，比較類(lèi)似，市區(qū)新房?jī)r(jià)格進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代。深圳的城市格局不太規(guī)則，今年以來(lái)的這輪房?jī)r(jià)暴漲，核心區(qū)是南山區(qū)前海、后海，當(dāng)前南山和福田這兩個(gè)商務(wù)區(qū)，平均房?jī)r(jià)已達(dá)5萬(wàn)元。廣州房?jī)r(jià)水平偏低，離5萬(wàn)時(shí)代尚有較大距離。

　　從新房均價(jià)比較可知，今年5月份，京滬深全市房?jī)r(jià)水平為3萬(wàn)左右，市區(qū)達(dá)5萬(wàn)左右也正常。京滬深三大核心大都市，房?jī)r(jià)事實(shí)上正在進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代，為何在全國(guó)樓市普遍呈現(xiàn)低迷之時(shí)，核心一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然在持續(xù)上漲之中？這是因?yàn)?，首先是市?chǎng)供應(yīng)緊張導(dǎo)致的。住宅是不動(dòng)產(chǎn)，土地價(jià)值決定了房?jī)r(jià)水平。一線(xiàn)城市地少人多，建設(shè)用地非常緊張，比如上海市要求2020年以后實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地零增長(zhǎng)。再如北京去年商品住宅計(jì)劃供地1000公頃，實(shí)際供應(yīng)517公頃；今年計(jì)劃供地750公頃，上半年實(shí)際供地僅175頃。

　　另外，市場(chǎng)需求旺盛。一線(xiàn)城市就業(yè)機(jī)會(huì)多、工資收入高，每年吸引幾十萬(wàn)畢業(yè)生、各類(lèi)人才、農(nóng)民工等，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高，本地居民改善性購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)。還有投資性購(gòu)房需求，雖然近幾年限購(gòu)將很多人攔在了門(mén)外，但只要房?jī)r(jià)上漲，就不可能杜絕投資需求。

　　還有一方面原因就是樓盤(pán)精品化的趨勢(shì)。近幾年，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，尤其是三四線(xiàn)市場(chǎng)低迷之后，一線(xiàn)城市成為眾多大房企、中型國(guó)企、激進(jìn)型民營(yíng)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。近幾年“面粉貴過(guò)面包”的土地屢見(jiàn)不鮮。既然樓面價(jià)已超3萬(wàn)，甚至5萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商只能把樓盤(pán)精品化、高檔化，以吸引對(duì)高房?jī)r(jià)抗性小的精英階層，于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標(biāo)配”，這都需要“砸錢(qián)”，自然增加了房?jī)r(jià)成本。

　　總之，京滬深高房?jī)r(jià)已是常態(tài)，市區(qū)新房進(jìn)入5萬(wàn)時(shí)代大勢(shì)已定。這并不意味著存在很大的房?jī)r(jià)泡沫，國(guó)際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房?jī)r(jià)水平，比京滬深還要高。作為大都市的一個(gè)標(biāo)簽，高房?jī)r(jià)不受輿論歡迎，但這是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。應(yīng)客觀、理性看待。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）