□本報記者 李小白

　　隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的到來，越來越多的創(chuàng)業(yè)、投資眼光都瞄準(zhǔn)了電子商務(wù)?？焖侔l(fā)展的全民互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)商業(yè)面臨著十分嚴(yán)峻的考驗，更有甚者，認為實體商業(yè)將在10年內(nèi)完全被電子商務(wù)所取代。面對互聯(lián)網(wǎng)，傳統(tǒng)實體店該怎樣尋找出路？

　　2013年2月，新“國五條”出臺，使得住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，進一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，拉動商鋪等價格上漲，商鋪租金也水漲船高。

　　商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗的場所。商鋪具有高成長、高增值的特性。市場化以后，商業(yè)、服務(wù)業(yè)活動場所逐步告別了計劃配置的模式，度過了商業(yè)經(jīng)營企業(yè)自建自用的短暫時期，伴隨著住宅商品化的浪潮，步入了商品化的時代。敏捷的先知者抓住機遇、率先介入，低成本、高產(chǎn)出，取得了輝煌的業(yè)績和豐厚的回報，商鋪市場迅速成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的熱點。

　　業(yè)界人士認為，商鋪無論是投資，還是自用，人氣是最為穩(wěn)定的收益保障。盡管目前電商迅猛發(fā)展勢頭不減，但現(xiàn)實世界里的商圈效應(yīng)，卻是電商所無法替代的。要形成商圈效應(yīng)，區(qū)域選擇十分重要。相較于已成熟區(qū)域所面臨的交通、轉(zhuǎn)型、高成本而言，新興區(qū)域成為時下最具“性價比”的不二選擇。

　　任志強曾分析要不要投資商鋪，他說目前三四線城市的城市化率大概是30%，二三線城市50%左右，一線城市接近60%，所以一線城市更多的向持有物業(yè)，商業(yè)，寫字樓轉(zhuǎn)變。因為城市化率到一定程度后，第三產(chǎn)業(yè)比重會大大提高。二三四線城市的第三產(chǎn)業(yè)雖然也會隨之增長，但其幅度和速度都相對遲緩和滯后，因此，二三四線城市投資商鋪仍然是一個不錯的選擇。

　　圈里人說

　　商鋪受調(diào)控影響小，未來發(fā)展空間大

　　石家莊2015年上半年下發(fā)預(yù)售證共計41個，其中商業(yè)面積是54.6萬平方米，可見市場對商業(yè)的需求量還是很大的；2015年上半年隨著住宅市場的穩(wěn)定上升，商業(yè)銷售也有很大的上浮，現(xiàn)在僅有的幾個投資渠道里，商鋪投資將會是重點關(guān)注對象，商鋪的投資是雙方面的，租金的收益和本身升值的潛力，且商鋪受國家政策調(diào)控影響小，所以未來商業(yè)市場發(fā)展空間很大。

　　“一鋪養(yǎng)三代”的概念很深入人心，從一個側(cè)面反映出商鋪是一個長期持有的收益和過程；現(xiàn)在一鋪養(yǎng)三代，核心是商鋪的選擇。首先位置是要考慮的重要因素，未來的周邊規(guī)劃將會達到什么樣的程度，其次就是用遠見的眼光做當(dāng)下的投資，包括后期管理運營，你才可以做到“一鋪養(yǎng)三代”。

　　我們投資商鋪無論是自持，出租還是轉(zhuǎn)手交易，都希望人流量大，日進斗金，什么樣的商鋪具備這樣的條件？首先位置要好，人流量是否可以達到“養(yǎng)”商業(yè)的量；其次要看產(chǎn)品，商鋪的面積、展示面、臨街性、動線規(guī)劃等；再次就是后期運營和管理，好的運營團隊可以使你的商鋪價值成倍增長。由石家莊市聚和置地開發(fā)的青園·新街坊項目，是一座集商務(wù)辦公、休閑、娛樂、購物等多功能于一體的全家庭一站式消費區(qū)。

　　石家莊市聚和置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理 阮良茂

　　投準(zhǔn)了，依舊可以“一鋪養(yǎng)三代”

　　石家莊榮鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 李玲玲

　　目前石家莊的商鋪市場，可以用四個字來詮釋——“冰火兩重天”。自住宅限購政策推出，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般崛起，但各項目的品質(zhì)、投資價值也是良莠不齊。我們經(jīng)常聽到的是，一些地段優(yōu)良、產(chǎn)品有吸引力的商鋪被搶購一空，并且呈現(xiàn)了較高的承租率，而另一方面，也不乏投資商鋪失敗者的哭訴。

　　過去的商鋪，或許能夠一鋪養(yǎng)三代，而現(xiàn)在，如果投資不謹慎，極有可能陷入三代養(yǎng)一鋪的困境。一個商鋪能否經(jīng)營成功，獲得良好的租金收益，需要通過多方共同努力，結(jié)合市場的實際情況進行規(guī)劃、開發(fā)、投資及運營，才能最終打造出“一鋪養(yǎng)三代”的黃金商鋪。所以投資選鋪更需謹慎，切忌缺乏市場認知，盲目追求高回報率，對后期商鋪管理缺乏經(jīng)驗。

　　目前石家莊商鋪市場幾近飽和。買家為何選擇你這個項目？這就需要你這個項目與眾不同。比如榮鼎天下這個商業(yè)項目就很有特點，首先該項目是新華區(qū)高端商務(wù)綜合體，5A智能甲級寫字樓，但這還遠遠不夠。政府部門聯(lián)合榮鼎天下，打造外貿(mào)服務(wù)創(chuàng)新基地，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)示范基地，并獨享政策扶持，準(zhǔn)確地抓住外貿(mào)、電子商務(wù)客戶，大量客源，保證了未來商鋪的運營，其收益也將得到保障。

　　商鋪投資本身是相對穩(wěn)定而長期的

　　河北漢和盛莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 李俊鋒

　　目前商鋪市場庫存大、消化周期長業(yè)已成為商業(yè)地產(chǎn)銷售人員對于市場的普遍性評價。究其原因，有三個因素導(dǎo)致商鋪的現(xiàn)狀：一是，受電商對于實體經(jīng)濟沖擊的影響，以往進店消費的理念逐漸被網(wǎng)購所取代。人氣少、經(jīng)營難是目前商鋪經(jīng)營過程中普遍存在的問題。因此導(dǎo)致商鋪招商、租賃較為困難；二是，很多項目盲目樂觀上馬。前期調(diào)研工作不充分、先建設(shè)再招商等落后的開發(fā)思想也是導(dǎo)致后期招商難、運營難的主要因素；三是，總量過多，分布不均，也同樣影響商鋪的良性發(fā)展。

　　其實，商鋪投資本身就是一個相對穩(wěn)定而長期的投資項目，就目前市場形勢來看，較穩(wěn)定的年化收益可保持在7%-8%左右，且不包含物業(yè)增值的部分，收益率較高且長期增長。因此未來商鋪實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的定律仍然不會動搖。

　　伴隨石家莊地鐵建設(shè)，未來地鐵周邊商業(yè)、地下商業(yè)也將出現(xiàn)較大的增長空間。地鐵商業(yè)素以人流大、商業(yè)氛圍好、快捷便利等特點博得投資者的喜好。在當(dāng)前的環(huán)境下，我個人認為選擇商鋪應(yīng)遵循以下原則：一是地段，這是亙古不變的定律。二是客流量，有人氣才有商業(yè)氛圍。三是對商鋪整體定位的考察。社區(qū)商業(yè)、創(chuàng)新商業(yè)、服務(wù)類商業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥砩虡I(yè)市場的主流。

　　做出自己的特色，商業(yè)地產(chǎn)大有可為

　　河北鑫帥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān) 李凈

　　石家莊行政區(qū)域調(diào)整，省會向著“大城市夢”大跨步前進，行政區(qū)域的擴張給省會商業(yè)市場帶來了新機遇和新挑戰(zhàn)；石家莊火車站東站規(guī)劃出臺，開發(fā)區(qū)投資市場瞬間備受關(guān)注；石鋼搬遷，東北片區(qū)商業(yè)市場再燃新火；新勝利大街投入使用、新城大道順利通車、石家莊地鐵工程如火如荼的工程進展等，讓無數(shù)商業(yè)綜合體的潛力無限放大；華潤、保利、碧桂園等一線房企的進駐給省會商業(yè)市場帶來了發(fā)展新機會。

　　曾幾何時，由于核心地段的稀缺性，位于其中的商鋪滿足了不少投資者“養(yǎng)三代”的夢想。然而，今非昔比。資料顯示，內(nèi)地很多城市的人均商業(yè)面積已超過香港。商業(yè)地產(chǎn)項目越來越多，競爭越來越激烈，很多運營不利的商業(yè)項目亮起了紅燈。

　　每個商業(yè)地產(chǎn)都在尋找自己的定位以和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)分，只要做出自己的特色，石家莊商業(yè)地產(chǎn)并非不可作為。以世紀(jì)華茂項目為例，為做到差異化經(jīng)營，世紀(jì)華茂借助地靠城市一環(huán)核心的優(yōu)越地理位置，借勢周邊成熟的懷特商圈及萬達商圈、高端社區(qū)以及學(xué)校集中區(qū)域的發(fā)展格局，推出“精致科技”和“體驗、休閑、放松”的家庭消費概念，在精致的環(huán)境中體驗科技帶來的美妙，在休閑放松中體驗購物的樂趣，購物是一種休閑，是一種生活。