萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的第一炮響徹整個(gè)地產(chǎn)界。6月12日，萬(wàn)達(dá)聯(lián)手快錢公司推出的萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)——中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”，上市數(shù)日即順利完成50億元資金的發(fā)行計(jì)劃，資金預(yù)計(jì)投向5座2015年新開工、在2016年開業(yè)，只租不售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　去年開始，以萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園為首的品牌地產(chǎn)開發(fā)商，不約而同地向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，本月初，碧桂園聯(lián)手平安，正式啟動(dòng)了碧桂園上海嘉定項(xiàng)目的眾籌。

　　就在傳統(tǒng)開發(fā)商紛紛調(diào)轉(zhuǎn)船頭的時(shí)候，在佛山，一批擁有雄厚資金的民間投資客們，卻在各個(gè)鎮(zhèn)街自費(fèi)玩起“重資產(chǎn)”運(yùn)作的“商業(yè)綜合體”——位于金沙洲板塊的永潤(rùn)廣場(chǎng)將于2016年中試業(yè)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資約11億元，由投資者自掏腰包。

　　“鎮(zhèn)街商業(yè)綜合體還有3-5年的快速發(fā)展期，經(jīng)營(yíng)得好的將成為企業(yè)和地方的財(cái)富?！庇罎?rùn)廣場(chǎng)商管總經(jīng)理高一帆說(shuō)。

　　鎮(zhèn)街綜合體遍地開花

　　差異化競(jìng)爭(zhēng)立足

　　●文/圖：陳文娜

　　本月27日，位于禪城區(qū)張槎街道的零壹科技產(chǎn)業(yè)園將正式開售，該項(xiàng)目為集智能辦公、人才公寓、配套服務(wù)、餐飲休閑于一體的都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，投入使用后，這里將成為中歐工業(yè)園C區(qū)數(shù)以萬(wàn)計(jì)就業(yè)人員的綜合服務(wù)區(qū)。

　　今年6月份以來(lái)，已有包括零壹科技園、永潤(rùn)廣場(chǎng)、樵嶺國(guó)際等在內(nèi)的多個(gè)綜合體項(xiàng)目面世，加上近兩年來(lái)密集亮相的廣佛智城、宇能國(guó)際廣場(chǎng)、寶盈廣場(chǎng)、嶺南國(guó)際TTmall等綜合體項(xiàng)目，越來(lái)越多的民間資本涌入大瀝、西樵、張槎、南莊、里水等區(qū)域，看似平穩(wěn)的鎮(zhèn)街商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種變化的發(fā)生是因?yàn)榉鹕角艉?、季華路等核心區(qū)域的綜合體項(xiàng)目商業(yè)供應(yīng)大，是中心城區(qū)商業(yè)供應(yīng)的外溢表現(xiàn)，鎮(zhèn)街將成為下一個(gè)商業(yè)供應(yīng)大的市場(chǎng)。

　　曾操盤千燈湖核心區(qū)域一大型綜合體項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的高一帆，對(duì)此有不一樣的看法。她認(rèn)為，部分中心城區(qū)商業(yè)扎堆嚴(yán)重，而鎮(zhèn)街商業(yè)還有3—5年的發(fā)展空間，“扎根本土，找到當(dāng)?shù)叵M(fèi)的痛點(diǎn)，引入符合消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，注重推廣和經(jīng)營(yíng)，在建的項(xiàng)目生存是沒(méi)有問(wèn)題的，但是不能再多了。”

　　在接手永潤(rùn)廣場(chǎng)后，高一帆帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)對(duì)廣場(chǎng)周邊人群做了消費(fèi)調(diào)研。她發(fā)現(xiàn)不管是本地人還是廣佛候鳥，流向廣州和流向桂城的消費(fèi)力比例差不多是1：1，“居住在金沙洲的人消費(fèi)力是很高的，但本地所能提供的零售消費(fèi)選擇太少，傳統(tǒng)的街鋪和2萬(wàn)-3萬(wàn)平方米以下小型商超難以滿足需求?！备咭环f(shuō)，永潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目的定位就是“把金沙洲人們照顧好，把里水的人們吸引過(guò)來(lái)。”

　　“項(xiàng)目約1.7萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，不僅僅服務(wù)零壹科技園的進(jìn)駐企業(yè)，更輻射方圓2公里以內(nèi)的消費(fèi)群體。”零壹科技產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理雷玉強(qiáng)介紹，雖然商業(yè)性質(zhì)的土地只占該項(xiàng)目的30%，但開發(fā)運(yùn)營(yíng)后所服務(wù)的人群數(shù)量較大。

　　與零壹科技產(chǎn)業(yè)園毗鄰的歐洲工業(yè)園c區(qū)啟動(dòng)，超13萬(wàn)平方米的廠房已于去年10月份交付使用，加上周邊的新媒體產(chǎn)業(yè)園、佛山國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園等，零壹科技產(chǎn)業(yè)園投用將在一定程度上解決工業(yè)園區(qū)欠缺生活配套服務(wù)的難題。

　　民間資本涌入

　　鎮(zhèn)街成新晉開發(fā)商“練兵場(chǎng)”

　　■解讀

　　這場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到高潮的鎮(zhèn)街城市綜合體格局變革的背后，有傳統(tǒng)開發(fā)商由中心城區(qū)轉(zhuǎn)向鎮(zhèn)街的品牌擴(kuò)展，但更多的是民間資本的涌入，其中很多項(xiàng)目的投資方是首次涉足地產(chǎn)開發(fā)。

　　零壹科技產(chǎn)業(yè)園的投資方為佛山市正大機(jī)電（集團(tuán)）公司，正大集團(tuán)以機(jī)電產(chǎn)品系統(tǒng)集成商、物流商和投資商聞名，零壹科技產(chǎn)業(yè)園正是以正大機(jī)電創(chuàng)業(yè)平臺(tái)為基礎(chǔ)打造的。據(jù)雷玉強(qiáng)介紹，2012年拿地的初衷是建設(shè)正大集團(tuán)的總部基地，在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)周邊蘊(yùn)藏著商機(jī)，為更好地挖掘土地的價(jià)值，正大集團(tuán)決定試水地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　永潤(rùn)廣場(chǎng)也是佛山市紅潮投資有限公司開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，紅潮投資股東有深厚的貿(mào)易和專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)投資的經(jīng)歷，積累了大量的投資經(jīng)驗(yàn)和資金?！巴顿Y方對(duì)里水的情況很有信心，也清楚市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)律，對(duì)于運(yùn)營(yíng)好永潤(rùn)廣場(chǎng)很有信心。”高一帆說(shuō)，該項(xiàng)目計(jì)劃于2016年中試業(yè)。

　　佛山市南紡建投地產(chǎn)有限責(zé)任公司在西樵開發(fā)樵嶺國(guó)際，佛山市永利達(dá)投資有限公司在南莊開發(fā)嶺南國(guó)際TTmall，佛山廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司在大瀝開發(fā)廣佛智城……大批試水地產(chǎn)開發(fā)的投資者選擇從鎮(zhèn)街出發(fā)。

　　“大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)在鎮(zhèn)街落戶所帶來(lái)消費(fèi)力是巨大的，政府需要在提升服務(wù)配套方面下功夫，而地產(chǎn)企業(yè)正是嗅到了這個(gè)商機(jī)。”廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，佛山鎮(zhèn)街商業(yè)體快速發(fā)展，是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)鎮(zhèn)街商業(yè)配套落后問(wèn)題亟待解決，也是因?yàn)槌休d城市產(chǎn)業(yè)集聚使命的鎮(zhèn)街有提升區(qū)域價(jià)值的現(xiàn)實(shí)需求。

　　地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)涉及面廣，新晉開發(fā)商多選擇有經(jīng)驗(yàn)的人去管理和運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，在鎮(zhèn)街商業(yè)的運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍中，不乏來(lái)自萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、順聯(lián)等品牌商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的人才，“開發(fā)理念和團(tuán)隊(duì)是最重要的，特別是對(duì)新進(jìn)入行業(yè)的開發(fā)商而言。”高一帆說(shuō)。

　　有的開發(fā)商則選擇將項(xiàng)目托付給有資質(zhì)的第三方運(yùn)營(yíng)公司，比如零壹科技產(chǎn)業(yè)園，目前該項(xiàng)目的招商和銷售由雷玉強(qiáng)新建的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，但已經(jīng)引入了戴德梁行的物業(yè)服務(wù)，“正式投用后，計(jì)劃將商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)也交由戴德梁行，交給更專業(yè)的人?！崩子駨?qiáng)表示。“正式運(yùn)營(yíng)一年后，如果項(xiàng)目運(yùn)作情況良好，正大集團(tuán)不排除再次出手地產(chǎn)開發(fā)的可能。”

　　這也是其他新晉開發(fā)商的心聲。

　　為何選擇“重資產(chǎn)”試水地產(chǎn)開發(fā)？

　　據(jù)雷玉強(qiáng)介紹，零壹科技產(chǎn)業(yè)園由正大集團(tuán)獨(dú)資投資開發(fā)，前期投入超3億元，“項(xiàng)目約40%為集團(tuán)自持，其余出售，包括寫字樓、soho公寓、商鋪等產(chǎn)品，回籠的資金加上部分自持物業(yè)的出租金，樂(lè)觀估計(jì)5年可以回本?！崩子駨?qiáng)說(shuō)，投入資金約三分之一來(lái)自銀行貸款，償還本息金是項(xiàng)目開售和運(yùn)營(yíng)后要解決的問(wèn)題。

　　而永潤(rùn)廣場(chǎng)方面，“項(xiàng)目前期建設(shè)和后期的運(yùn)營(yíng)投入，預(yù)計(jì)將達(dá)到11億元，全部由投資方出資，沒(méi)有向銀行貸款?！备咭环榻B，永潤(rùn)廣場(chǎng)總建筑面積超17萬(wàn)㎡，其中前期開發(fā)約六七萬(wàn)元，寫字樓產(chǎn)品出售能夠回籠大部分開發(fā)資金，其他通過(guò)租賃回收。

　　在佛山眾多的鎮(zhèn)街商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，大部分的投資商是制造業(yè)或者投資其他產(chǎn)業(yè)起家的，他們所選擇的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)方式，是“重資產(chǎn)”運(yùn)作，與目前大牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”的路徑背道而馳。韓世同認(rèn)為，一方面是試水地產(chǎn)開發(fā)的投資商都具有雄厚的資金支持，另一方面是由于其與傳統(tǒng)開發(fā)商的所選擇的路徑不一樣，前者開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目回收資金是為了去開發(fā)另一個(gè)新項(xiàng)目，后者對(duì)長(zhǎng)線持有有信心，不急于短時(shí)間套現(xiàn)。

　　正大集團(tuán)投資零壹科技產(chǎn)業(yè)園，初衷是服務(wù)自己的員工，但是該項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品還未正式開賣，已有江西籍的企業(yè)合力認(rèn)購(gòu)了其中一整棟。而歐洲工業(yè)園c區(qū)的多家企業(yè)，均表示了要與其所提供的員工餐廳合作，解決企業(yè)員工用餐問(wèn)題?！拔覀兊南敕ň褪?，只要不虧本就行?！崩子駨?qiáng)說(shuō)，正大集團(tuán)拿出兩三億元投資零壹科技園，更多的是一種新的嘗試。

　　管理運(yùn)營(yíng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的高一帆認(rèn)為，不管開發(fā)資金的來(lái)源是自掏腰包還是新概念“眾籌”等集資類型，都改變不了商業(yè)“重資產(chǎn)”的運(yùn)作本質(zhì)。她給記者算了一筆賬，購(gòu)物中心投資金額動(dòng)輒數(shù)億，廣場(chǎng)開發(fā)規(guī)模10萬(wàn)平方米左右，平均租金110元/平方米，僅從租金回報(bào)來(lái)看很難與投入持平，但是商業(yè)的開發(fā)是組合拳，購(gòu)物中心是長(zhǎng)線持有，短期可以組合開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

　　“購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)有其規(guī)律，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成，購(gòu)物中心的品類優(yōu)化是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，必須經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程，才能在3-5年后實(shí)現(xiàn)銷售額和租值的較大提升?！备咭环f(shuō)，商業(yè)不是資本的游戲，更是一種耐力和專業(yè)的比拼。

　　“三年建設(shè)+開業(yè)年穩(wěn)場(chǎng)+第二年旺場(chǎng)+第三年健康運(yùn)營(yíng)”是永潤(rùn)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，寫字樓和酒店銷售是其收回成本的快速途徑，而對(duì)購(gòu)物中心，永潤(rùn)的投資開發(fā)者將統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。

　　一旦留住了人，商鋪的租金會(huì)隨著廣場(chǎng)人氣的提升和營(yíng)業(yè)額的上漲逐年上調(diào)，且按照商場(chǎng)慣用的“大鋪?zhàn)冃′仭薄靶′侌B(yǎng)大鋪”的做法，運(yùn)營(yíng)成熟后的商場(chǎng)格局和業(yè)態(tài)分布將按照發(fā)展需求發(fā)生變化，商鋪也會(huì)相應(yīng)作出調(diào)整，“留住消費(fèi)力，做精產(chǎn)品組合，激活超大型城市城郊和鎮(zhèn)街市場(chǎng)的消費(fèi)潛力是商業(yè)開發(fā)的一個(gè)方向?！备咭环f(shuō)。