在中高端項目成交助推下，上海市商品住宅成交均價再度突破3萬元/平方米，并創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著中高端改善型需求日益旺盛，今后，上海樓市成交均價超過3萬元/平方米或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　用地溢價率居高不下

　　6月中上旬，上海土地成交8幅，成交面積23.86公頃，出讓金收入141.38億元，總體溢價率40.3%，溢價成交比例50%。溢價最高的是葛洲壩取得的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-02居住地塊，溢價95.1%，樓板價刷新該板塊單價紀(jì)錄；刷新板塊價格紀(jì)錄的則是由招商平安聯(lián)合體奪得的寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元38-02居住地塊，以樓板價23277元/平方米刷新該區(qū)域的新高。

　　上海的土地供應(yīng)量相對較少，市場風(fēng)險小，是全國房企競搶的對象，特別是純宅地出讓備受市場關(guān)注。中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，從2006年至今，上海土地樓板價呈現(xiàn)出逐步走高的趨勢，2006年的2169元/平方米，今年價格約為12447元/平方米。

　　中高端購房加速入市

　　2015年以來，改善型需求較為旺盛，特別是“330”新政后，二套房貸的松動和稅費的減少對改善型需求的釋放起到了極大的促進作用。中高端大戶型改善產(chǎn)品逐漸取代剛需產(chǎn)品成為市場新寵，商品住宅市場成交無論是面積、單價還是總價都在往高處走。

　　值得注意的是，上海面積段在90-150平方米之間的商品住宅成交占比占據(jù)主導(dǎo)地位，2014年整體占比47%，今年占比則增加至近50%，漲幅較為明顯。特別是自去年12月以來，90平方米以上的商品住宅成交占比基本穩(wěn)居80%以上，月度平均占比達到82%，而去年1-11月的月度成交占比僅為76%。

　　成交單價段方面，雖然3萬元/平方米以下的商品住宅仍占據(jù)市場主流，但從近期走勢來看，收窄之勢甚為明顯。特別是自今年3月以來，單價3萬元/平方米以上的商品住宅成交占比呈現(xiàn)明顯擴大之勢，5月成交占比達到38%，與去年30%的成交占比相比高出8個百分點。

　　從成交總價段來看，300萬以上的商品住宅成交占比基本呈階梯式上漲趨勢，今年300萬以上的成交占比已占據(jù)整體市場的五成份額。月度走勢上，去年300萬以上的商品住宅成交占比基本在45%以下，今年均已超過這個幅度，并且5月300萬以上的商品住宅成交占比已達到55%，與去年全年相比足足增長了一成。

　　改善型置業(yè)取代剛需

　　剛性需求在經(jīng)歷了前些年的集中釋放后已略顯透支，當(dāng)前，中高端改善型需求將會集中涌現(xiàn)。5月，上海單價5萬元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成為有史以來最高點，且突破幅度明顯，距離上一次歷史最高點（2014年12月）足足多出273套，增幅高達31.0%。在中高端項目集中帶動下，5月上海商品住宅成交均價為31832元/平方米，已破歷史紀(jì)錄，超過去年12月的30016元/平方米高點，且漲幅高達6.1%。

　　6月中上旬的上海土地拍賣會上，多家品牌房企爭奪戰(zhàn)住宅用地，顯示申城樓市正步入全面回暖的上升通道，開發(fā)商拿地意愿也愈發(fā)強烈。而隨著拿地成本的不斷攀升，房價上漲的可能性也越來越大；并且隨著中高端改善型需求日益旺盛，改善型置業(yè)將逐步取代剛需成為市場主流，今后，上海樓市成交均價超過3萬元/平方米或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

　　本報記者 楊玉紅