房地產(chǎn)眾籌，作為一種全新的投資和運(yùn)作模式，在去年可謂出盡了風(fēng)頭。包括萬(wàn)科、綠地、遠(yuǎn)洋等大型品牌房企紛紛推出眾籌活動(dòng)，試圖在市場(chǎng)冷清時(shí)抓住購(gòu)房者注意力。在當(dāng)時(shí)的業(yè)內(nèi)看來(lái)，與其說(shuō)是投資和開(kāi)發(fā)的新模式，房地產(chǎn)眾籌更像是一種營(yíng)銷噱頭。

　　而在今年，房產(chǎn)眾籌卷土重來(lái)。與去年不同，不少品牌房企開(kāi)始選擇和專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)合作。相比于簡(jiǎn)單的眾籌低價(jià)房源和房產(chǎn)權(quán)益投資，這些房企的眾籌產(chǎn)品已經(jīng)表現(xiàn)出定制化和服務(wù)鏈條化的特點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房產(chǎn)眾籌固然是房企的一種新嘗試，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈改造具備一定積極作用，但目前仍存在資金監(jiān)管等方面的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。

　　房產(chǎn)眾籌卷土重來(lái)

　　近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融跨界合作的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目正式上線。而這已是時(shí)隔半年后，京東金融與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二次合作。

　　據(jù)了解，在京東金融的協(xié)助下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于北京、上海、天津、杭州等多地樓盤合計(jì)168套房產(chǎn)，將以6.18折的價(jià)格開(kāi)啟“搶房活動(dòng)”。日前，168套房源信息正式公布，項(xiàng)目均來(lái)自北京、上海、天津、杭州、武漢、大連等全國(guó)13個(gè)一、二線城市。

　　同樣的，就在5月29日，平安集團(tuán)聯(lián)合萬(wàn)科、萬(wàn)通、碧桂園、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等房企成立了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。據(jù)介紹，該聯(lián)盟是由平安集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)平安好房發(fā)起。首個(gè)項(xiàng)目由碧桂園上海嘉定項(xiàng)目提供產(chǎn)品，平安好房提供平臺(tái)。

　　據(jù)平安好房首席執(zhí)行官莊諾介紹，“碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購(gòu)買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開(kāi)發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)?！?

　　不僅是住宅項(xiàng)目，最近萬(wàn)達(dá)也推出了商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。6月8日，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、快錢公司宣布將推出商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。該項(xiàng)目以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金將全部直接投向2015年新開(kāi)工且在2016年開(kāi)業(yè)的只租不售的國(guó)內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)，投資金額起點(diǎn)僅1000元，投資者可享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。

　　合作模式升級(jí)

　　仔細(xì)觀察這一輪房產(chǎn)眾籌風(fēng)潮不難發(fā)現(xiàn)，相比于簡(jiǎn)單的籌資建房和產(chǎn)權(quán)收益，更多的是鏈條式的金融服務(wù)和產(chǎn)品定制化服務(wù)。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋方面介紹，京東金融與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二次合作，是在總結(jié)首次房地產(chǎn)眾籌經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地推出一系列優(yōu)惠。例如，對(duì)于參與眾籌的消費(fèi)者，京東金融提供了“白居易首付分期+裝修白條+小金庫(kù)”的一站式服務(wù)，其中，首付分期服務(wù)的首付款最長(zhǎng)可分期24個(gè)月，首付分期比例可達(dá)15%，貸款上限為80萬(wàn)元。

　　碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌則透露，認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購(gòu)房和項(xiàng)目分紅等多重收益。另外，投資者還可對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)提出建議，參與到項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過(guò)程中，在一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

　　“眾籌收益僅是一個(gè)營(yíng)銷的噱頭，房企其實(shí)更多希望通過(guò)這項(xiàng)服務(wù)招攬購(gòu)房者。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，通過(guò)此類方式，能夠化大為小，使得普通購(gòu)房者也有能力參與此類投資。而對(duì)房企而言，加快了融資速度，減少對(duì)傳統(tǒng)信貸的依賴程度，這背后有一部分潛在的資金收益，而這部分利潤(rùn)是能夠分配給投資者的。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融成熱門

　　相比于之前和眾籌平臺(tái)合作，此輪的眾籌浪潮中，更多的房企則選擇與互聯(lián)網(wǎng)金融公司合作。

　　這其中，不得不提的就是P2P和房企的嫁接。

　　除了京東，近期還有不少互聯(lián)網(wǎng)金融推出了地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，例如民生電商旗下P2P投融資服務(wù)平臺(tái)——民生易貸，聯(lián)合萬(wàn)科推出了基于商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)的“民生e房-萬(wàn)民寶”項(xiàng)目。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如今，在50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已有接近50%的企業(yè)通過(guò)各種方式“擁抱”了互聯(lián)網(wǎng)金融，涉及資金逾200億元。

　　★ 名詞解釋

　　房產(chǎn)眾籌

　　眾籌，即大眾籌資，由發(fā)起人、跟投人、平臺(tái)構(gòu)成。目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)眾籌大致分為三種類型。一是投資理財(cái)產(chǎn)品型，用房?jī)r(jià)上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目增值則投資者獲利，貶值則虧損。二是營(yíng)銷推廣型，將眾籌的概念應(yīng)用在營(yíng)銷活動(dòng)中，例如樓盤與眾籌平臺(tái)推出房源，在網(wǎng)上以一定價(jià)格的底價(jià)起拍，溢價(jià)部分則分配給眾籌投資人。三是合作建房型，先尋找購(gòu)房群體，后根據(jù)客戶的購(gòu)房需求拿地，并通過(guò)專業(yè)開(kāi)發(fā)商代建直至最終交付使用。

　　■ 觀察

　　眾籌風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)房企而言，房產(chǎn)眾籌或者P2P既是融資渠道，亦是銷售渠道。在這兩種模式下，投資者可以獲得更多的投資選擇，同時(shí)還能給終端的消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)惠的理財(cái)收益和購(gòu)房折扣;而房地產(chǎn)企業(yè)則享有了新的融資渠道，比以往的銀行和信托等融資手段有更低的成本，以及宣傳的“噱頭”，可謂是雙贏。

　　但另一方面，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企眾籌仍然存在很多問(wèn)題。

　　中籌網(wǎng)金創(chuàng)始人唐人表示，目前現(xiàn)有的部分房產(chǎn)眾籌模式中作為平臺(tái)角色的主體都不是單純的中介方，而是直接或者間接的交易方，參與眾籌和資產(chǎn)運(yùn)作，缺乏獨(dú)立性。這樣的眾籌平臺(tái)方成為直接或間接的交易方，就會(huì)不可避免地成為收款主體，從而形成資金池。反觀以往P2P平臺(tái)卷款跑路事件，可知平臺(tái)自建資金池將給不明真相的普通投資者帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示，越來(lái)越多房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)，試水金融，但真正能夠利用互聯(lián)網(wǎng)思維改變房地產(chǎn)行業(yè)的還是少之又少。現(xiàn)在更多的房企僅僅停留在營(yíng)銷層面，容易被復(fù)制、模仿，隨著越來(lái)越多房企的加入，購(gòu)房者也容易產(chǎn)生疲勞。房企互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型，應(yīng)具備可持續(xù)性，如何利用互聯(lián)網(wǎng)思維去改造房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，提升效率，促進(jìn)價(jià)值提升。

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，募資對(duì)象超過(guò)200人即為公開(kāi)發(fā)行，而眾籌的低門檻集資方式，稍不謹(jǐn)慎就容易觸碰非法集資的紅線，建議投資者投資前需要做足詳細(xì)功課。

　　★ 數(shù)據(jù)

　　近50%

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如今，在50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已有接近50%的企業(yè)通過(guò)各種方式“擁抱”了互聯(lián)網(wǎng)金融，涉及資金逾200億元。

　　25億元

　　2014年11月份，京東金融聯(lián)手遠(yuǎn)洋的首次房產(chǎn)眾籌有近20萬(wàn)人次參與，籌資額超2200萬(wàn)元，涉及房屋總價(jià)值則逾25億元。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 方王洋