伴隨著市場回暖，新房供應(yīng)量逐漸回升，上周末8個項目同天拿證更是引人注目。其中位于門頭溝的西長安壹號項目兩棟樓共計556套房源拿證，使商住項目扎堆兒的門頭溝區(qū)域成為市場的焦點。在過去兩年間，眾多房企狂砸610億元在京西拿地，讓石景山和門頭溝成為北京土地市場的新寵。房企開發(fā)產(chǎn)品除了自住房外，就是別墅和商住房，這樣的產(chǎn)品布局和土地價格關(guān)系密切，該區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化不僅使項目間競爭激烈異常，房企也面臨庫存高企難以“去化”的難題。

　　商住產(chǎn)品集中供應(yīng)

　　印象中，2010年之前北京商住項目為數(shù)不多，為人們熟知的更是少之又少。由于2011年起北京開始實行限購政策，很多不具備購房資質(zhì)的剛需購房客只能選擇不限購的樓盤，眾多開發(fā)商抓住市場機會，開始開發(fā)商住類產(chǎn)品。

　　近幾年房企開發(fā)的商住類產(chǎn)品在通州、房山、大興等區(qū)域相對集中，門頭溝前兩年土地集中出讓后，目前成為商住類產(chǎn)品新的集中供應(yīng)地。

　　近幾個月，門頭溝區(qū)域商住類產(chǎn)品多項目集中入市。該區(qū)域在售的15個項目中，有8個項目都有商住類產(chǎn)品，包括西長安壹號、遠洋新天地、華潤·悅景灣、鴻坤·七星長安、中國鐵建·梧桐匯等。其中由融創(chuàng)、住總和駿洋地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)的西長安壹號和華潤·悅景灣項目均于5月底開盤，遠洋地產(chǎn)開發(fā)的遠洋新天地項目目前處于排卡期，將于近期入市。

　　門頭溝區(qū)域商住類產(chǎn)品項目供應(yīng)看似已經(jīng)很多，事實上還有很多待開發(fā)土地等待入市，其中近一半將開發(fā)成商住產(chǎn)品，屆時門頭溝商住類產(chǎn)品將迎來真正的供應(yīng)峰頂。

　　同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈

　　由于門頭溝土地的集中供應(yīng)，項目集中入市，加上產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，該區(qū)域商住類項目之間競爭異常慘烈。

　　過去兩年，華潤、融創(chuàng)、遠洋、保利、城建等多家知名房企布局京西板塊，意味著2015年開始門頭溝區(qū)域?qū)⑦M入項目供應(yīng)高峰期。開發(fā)商競得土地樓面價已超過2.5萬元/平方米，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，較高的土地價格使得開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃上受到限制，只能將所得土地開發(fā)成價值較高的別墅產(chǎn)品和商住類產(chǎn)品。其實開發(fā)商就是從拿地價格出發(fā)，達成的這兩種產(chǎn)品的配比。

　　除了自住房和別墅，就是商住類產(chǎn)品，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化問題較為嚴重。如遠洋新天地、西長安壹號和華潤·悅景灣三大項目都位于門頭溝長安街西延線和濱河路南延線交匯處，三項目相距不過千米，而產(chǎn)品類型均為商住類，定價較為相似，入市時間相隔不長，門頭溝還有其他商住類產(chǎn)品的集中入市，未來該區(qū)域市場競爭激烈程度可想而知。

　　庫存高企成房企最大困境

　　前兩年，門頭溝土地市場集中供應(yīng)，兩年間成交經(jīng)營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米，目前房企待開發(fā)土地仍有很多。未來商住類產(chǎn)品潛在供應(yīng)量龐大，庫存高企難以去化將成為開發(fā)商面臨的最大困境。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，門頭溝區(qū)域商住類產(chǎn)品今年新增供應(yīng)套數(shù)1228套、新增供應(yīng)面積6.07萬平方米;年內(nèi)共成交309套、成交面積1.58萬平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。

　　另外，門頭溝商住類產(chǎn)品庫存量已達2373套，今年新增供應(yīng)1288套、成交309套，供需比為4:1。郭毅認為，現(xiàn)在門頭溝商住類產(chǎn)品庫存量已經(jīng)較大，未來的潛在供應(yīng)量依然很龐大，該區(qū)域商住類產(chǎn)品的去庫存壓力之大不言而喻。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣

　　記者手記

　　6月16日上午，北京商報記者來到了門頭溝區(qū)馮村，雖說北京周邊并不缺山，而門頭溝的樓盤多是依山而建，形成特有的景觀，隨著交通線路的規(guī)劃建設(shè)、配套的完善，門頭溝區(qū)還是比較適合居住的。

　　長安街西延線和濱河路南延線交匯處，西長安壹號、華潤·悅景灣、遠洋新天地三個商住類項目毗鄰而建，開盤時間、產(chǎn)品定價等都很相似，同區(qū)域內(nèi)激烈競爭在所難免。當(dāng)記者提到還要考慮區(qū)域其他樓盤時，每個項目銷售都會說自家項目的優(yōu)勢，并委婉地提出別家項目的缺點。

　　某項目銷售人員介紹的關(guān)于LOFT產(chǎn)品層高的問題，引起記者的注意?！拔鏖L安壹號和遠洋新天地為LOFT產(chǎn)品，層高4.2米，實際上建成后上層層高僅為1.78米，現(xiàn)在開發(fā)商設(shè)計的樣板間不是按照1:1比例建的?！蓖瑫r，他還拿出LOFT產(chǎn)品設(shè)計圖給記者看，除去地板墊層高度、吊頂高度和上下層中間隔板的高度，LOFT上層高度僅為1.78米。

　　而上述兩項目的銷售人員均解釋說樣板間是按實際比例設(shè)計的，記者看樣板間時，感覺上層高度應(yīng)該有1.9米以上。提醒各位購房者，實地考察項目，要仔細詢問房屋相關(guān)情況，謹慎簽署購房合同。