■閻 岳

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步結(jié)束資源型暴利時(shí)代，將與中國(guó)經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入新常態(tài)。這在業(yè)界已經(jīng)形成共識(shí)。由于身處產(chǎn)業(yè)中游，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之路注定不會(huì)平坦。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大利器。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭萬科、萬達(dá)近期推出了REITs試點(diǎn)產(chǎn)品。

　　REITs產(chǎn)品于上世紀(jì)60年代在美國(guó)誕生，是美國(guó)大型機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者的主流投資品種之一。數(shù)據(jù)顯示，過去20年，多個(gè)REITs板塊實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的年化總回報(bào)，其中寫字樓為12%。同時(shí)在美國(guó)上市的REITs在2013年度派發(fā)了大約340億美元的股息分紅，投資價(jià)值凸顯。

　　大約在2006年前后，內(nèi)地就有專家提出要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。但直到2013年，國(guó)內(nèi)首只酒店地產(chǎn)REITs基金才實(shí)現(xiàn)在香港上市。

　　經(jīng)歷掛牌延期、發(fā)行規(guī)模削減等波折之后，開元酒店地產(chǎn)基金2013年7月10日成功在香港上市，這是中國(guó)內(nèi)地首只酒店地產(chǎn)基金上市。在開元酒店地產(chǎn)基金上市之后，業(yè)界即對(duì)其寄予厚望，認(rèn)為這將帶動(dòng)更多的酒店地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)證券化。

　　但事實(shí)并非如此。在開元酒店地產(chǎn)基金在香港上市之后，內(nèi)地地產(chǎn)基金的發(fā)展仍是步履維艱。直到2014年9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。至此，REITs試點(diǎn)的開展才有了政策依據(jù)。

　　6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報(bào)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊(cè)。

　　據(jù)了解，鵬華前海萬科REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權(quán)，另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣，投資者也可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，交易門檻為10000元。

　　此前一天，萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，這是一款類REITs的產(chǎn)品，投資門檻為1000元，期限為七年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%，以萬達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。由于該產(chǎn)品認(rèn)購起步價(jià)只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計(jì)，這個(gè)眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個(gè)份額的限制。

　　這兩個(gè)案例被業(yè)界認(rèn)為是國(guó)內(nèi)REITs的破冰之旅，也意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁出了一大步，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)都將起到一定程度的促進(jìn)作用。樂觀的分析人士認(rèn)為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)在A股上市。