風(fēng)頭躉

　　專題文/羊城晚報(bào)記者 詹青 插圖/采采

　　本周一，廣州開始執(zhí)行公積金貸款新政策。新政放寬了首套、二套的首付款比例；放寬了外地人申請公積金貸款的條件等。截止至本周四，全國已經(jīng)有30多個(gè)省市對住房公積金政策進(jìn)行了松綁，包括了北、上、廣、深號稱最后“圍城”的四大一線城市也收獲了這樣的政策大紅包。不過，記者采訪獲悉，廣州買家市場對該政策利好卻不怎么“感冒”。這是為何？

　　“政策雖好，但影響面不大”，有專家認(rèn)為，由于廣州公積金資金池本身的體量不大，發(fā)放的額度也嚴(yán)重受限，基本上公積金貸款仍要靠“搶”，所以對樓市的推動(dòng)作用最多僅是停留于心理上。

　　政策難落地，

　　實(shí)質(zhì)效果有限

　　心理提振，

　　助樓市回暖

　　從目前情況來看，公積金新政對市場的提振作用十分有限，但并不是因?yàn)檎卟缓?，而是因?yàn)楣e金的使用難度太高——想要用，卻用得上的買家并不多，因此受惠面不大。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上約有七成一手樓盤對公積金使用均設(shè)置了一定障礙，其中不乏大開發(fā)商的品牌物業(yè)。

　　比如黃埔區(qū)的嶺南山畔、嶺南雅筑、保利羅蘭國際三個(gè)樓盤的銷售人員都表示，項(xiàng)目不接受公積金貸款。就算有表面上接受公積金貸款的，也對公積金貸款購房者有諸多額外要求，比如萬科東薈城就有時(shí)限約定，“在時(shí)限內(nèi)公積金若無法完成放款則自動(dòng)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款”，同時(shí)，相比于商業(yè)貸款而言，公積金貸款是沒有額外優(yōu)惠的。

　　自從公積金成為放款速度超慢的“公雞金”之后，更有不少買家主動(dòng)放棄申請公積金貸款?；ǘ紣偡宓匿N售人員對記者說，“去年年中約有三分之一買家用公積金購房，但是因回款太慢，去年年底申請的還沒放貸下來，所以現(xiàn)在的買家也自動(dòng)不選用公積金貸款了?！?/p>

　　心理提振，

　　助樓市回暖

　　不過，公積金新政對樓市的心理影響將在接下來的這段時(shí)間內(nèi)緩慢發(fā)酵，樓市政策的不斷放松給了買家較強(qiáng)的心理預(yù)期，更有買家認(rèn)為當(dāng)下正是樓市逢低補(bǔ)倉的好時(shí)機(jī)。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，公積金對穩(wěn)定購房信心的作用比較充分。他認(rèn)為，上月全國一線城市的成交數(shù)據(jù)比較活躍，回暖跡象開始明顯，近兩個(gè)月的自住型剛需買家入市進(jìn)度也加快。“如果下半年股市過了這個(gè)風(fēng)頭，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列的金融、房產(chǎn)政策，對樓市的促進(jìn)作用會(huì)更明顯?！?/p>

　　購房貼士

　　精明師奶

　　“用盡”公積金

　　小技巧

　　1、合理拉長貸款年限

　　由于公積金貸款有上限，所以對大部分人來說需要實(shí)用“商貸+公積金貸款”組合貸款方式。由于商貸利率高于公積金貸款利率，所以商貸應(yīng)該優(yōu)先盡快還。按照這個(gè)思路，她理財(cái)建議拉長公積金貸款期限，縮短商貸利率。這樣，在每期還款額差不多的情況下，就能使還款額中商貸所占的部分更大。比如同樣是100萬元商貸與100萬元公積金貸款，15年商貸與30年公積金貸款的成本比15年公積金貸款和30年商貸組合劃算。

　　2、家庭申請公積金“幼齒”的上馬

　　由于目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限是依據(jù)房齡和主貸人的年齡來決定的。如夫妻兩人年齡差距較大，建議讓年輕一方做主貸人，可拉長公積金貸款期限。

　　3、買房前提前停止租房提取公積金

　　由于新政后，賬戶余額的多寡決定了公積金可貸款額度的高低。因此，假如是正在租房并且暫時(shí)沒有買房打算的人們可先使用公積金來負(fù)擔(dān)房租，未來準(zhǔn)備買房了，就要算好時(shí)間提前停止提取租房公積金。

　　政策解讀

　　最大變化1：首付比例降低啦！

　　公積金住房貸款首付比例

　　一、首套房不限面積：首付最低比例為20%；

　　對申請個(gè)人住房公積金貸款購買首套普通自住房的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），最低首付比例為20%，貸款利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率。

　　二、對已結(jié)清首套房貸的二次貸款首付：最低可30%；

　　對擁有一套住房但無貸款記錄或者擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，申請公積金貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%，利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　三、擁有一房且房貸未結(jié)清的：最低首付款比例降為不低于40%。

　　對擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，申請公積金貸款購買普通自住房的，貸款最低首付款比例為40%，利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　《樓市周刊》醒醒你：

　　注意一：仍暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房的個(gè)人住房公積金貸款。

　　注意二：職工向廣州公積金中心申請的個(gè)人住房公積金貸款結(jié)清后，可再次申請。

　　單位：元

　　《樓市周刊》醒醒你：

　　以家庭為單位，100萬元總價(jià)、貸款30年計(jì)算，一言蔽之，新政之后首付壓力降低了，但是利息必須多給。不過，公積金向來表明態(tài)度為支持剛需上車，對于年輕人來說，新政是減輕置業(yè)壓力的好政策。

　　最大變化2：貸款申請條件放寬啦！

　　新政策：

　　在廣州連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　舊政策：

　　廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月）；非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時(shí)已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上（含12個(gè)月）。

　　《樓市周刊》醒醒你：

　　對于廣州本地人來說沒有變化。對于外地購房人群而言，公積金門檻是實(shí)實(shí)在在降低了。

　　最大變化3：

　　可貸額度計(jì)算公式不一樣了！

　　新政策：賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)。

　　舊政策：賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4

　　《樓市周刊》醒醒你：

　　這個(gè)計(jì)算公式一般人看不懂，可謂是考倒數(shù)學(xué)老師了。

　　簡單一點(diǎn)說，按照新政后的公式，貸款人賬戶余額的多寡，直接決定了可貸款額度的高低。所以記者貼心提醒購房者，假如你想要購房，并想爭取到較高的貸款額度，最好近期內(nèi)，公積金賬戶里多沉淀一些資金，不要提取得太盡。

　　不信，你就來看看以下兩個(gè)貸款人。

　　在同等條件下（假設(shè)兩個(gè)人的月繳存額均為1000元，到退休年齡月數(shù)為100個(gè)月），A君的賬戶余額只有兩萬塊，B君的賬戶余額有五萬塊。

　　A君（個(gè)人賬戶余額2萬）

　　新政：

　　賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

　　可貸額度=20000×8+1000×100=26萬

　　舊政：

　　賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4

　　可貸額度=20000×2+1000×100×4=44萬

　　變化：

　　新政后，可貸款額度縮水了。

　　B君（個(gè)人賬戶余額5萬）

　　新政：

　　賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

　　可貸額度=50000×8+1000×100=50萬

　　舊政：

　　賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4

　　可貸額度=50000x2+1000x100x4=50萬

　　變化：

　　新政后，可貸款額度沒有變化。