受惠于“5轉(zhuǎn)2” 買家放盤增多促業(yè)主反價(jià) 分析稱

　　文、表：廣州日?qǐng)?bào)記者林琳 圖：攝影記者王維宣

　　羅先生一直不舍得把手上未夠5年的物業(yè)放盤，最近見到市場(chǎng)利好眾多而決定出售；朱先生以280萬元放盤的物業(yè)吸引了眾多買家，他最終反價(jià)284萬元將物業(yè)賣出。市場(chǎng)盤量增多、業(yè)主頻頻反價(jià)，令5月廣州部分板塊的二手市場(chǎng)出現(xiàn)成交量回調(diào)，不過“3·30”政策對(duì)二手市場(chǎng)的利好效應(yīng)還在持續(xù)，5月二手住宅交投市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好，在4月成交量已經(jīng)較高的基礎(chǔ)上，仍然上漲4.3%，繼續(xù)創(chuàng)2013年3月以來新高。業(yè)內(nèi)人士分析稱，5月業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)占比已經(jīng)超過50%，雖然未達(dá)到2013年的水平，但較2014年下半年有大幅度提升，預(yù)計(jì)本月成交價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)。

　　現(xiàn)象一：市場(chǎng)放盤量增加

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明發(fā)現(xiàn)，最近市場(chǎng)上這種房產(chǎn)證未夠5年的物業(yè)數(shù)量多了起來，確實(shí)令市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)量增加的現(xiàn)象：“雖然不至于數(shù)量暴增，但對(duì)于買家來說可選擇的對(duì)象的確增加了不少。”

　　自3月份以來，二手成交便逐步回暖。而在4月份二手住宅買賣宗數(shù)環(huán)比上漲了91.3%后，5月宗數(shù)稍微回落，跌幅在9.3%左右，其中除了荔灣區(qū)宗數(shù)錄得環(huán)比上漲28.6%外，其余五區(qū)均錄得不同程度的跌幅。同時(shí)，數(shù)據(jù)還顯示，5月份中原地產(chǎn)二手住宅成交面積環(huán)比下跌8.2%。

　　有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這是導(dǎo)致5月成交均價(jià)微跌的原因。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，5月二手住宅成交宗數(shù)環(huán)比下滑9.3%，4月全市二手均價(jià)24397元/㎡，5月為24180元/㎡，環(huán)比微跌約0.9%。中原地產(chǎn)盈彩美居高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理潘湖飛表示，近期天河區(qū)東圃板塊兩房?jī)r(jià)格確實(shí)回落，原因是放盤量增加：“以盈彩美居為例，不少持有兩房的業(yè)主打算置換三房或市區(qū)學(xué)位房，兩房放盤量有所增加，且不少業(yè)主選擇賣一買一的方式進(jìn)行置換，有一定的議價(jià)空間。”不過陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市（不含南沙、從化）中介網(wǎng)簽的二手住宅成交量超4100宗，環(huán)比4月漲4.3%。

　　現(xiàn)象二：海珠區(qū)荔灣區(qū)多現(xiàn)業(yè)主反價(jià)

　　然而，部分板塊的業(yè)主卻開始反價(jià)?！昂Ｖ閰^(qū)和荔灣區(qū)的反價(jià)情況比較明顯?！?中原研究部客戶研究主任熊小洪告訴記者，5月份海珠區(qū)中原二手住宅成交均價(jià)24179元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲1.6%，陽光家緣中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比微幅上漲1.2%，其中海珠區(qū)板塊的成交均價(jià)為27960元/平方米，近來出現(xiàn)不少反價(jià)案例。據(jù)了解，該板塊以電梯樓居多，樓盤小區(qū)規(guī)模大，居住氛圍濃厚，環(huán)境舒適，因此成為許多改善置業(yè)客戶的首選。

　　而5月荔灣區(qū)中原二手住宅成交均價(jià)為22812元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲15.3%，陽光家緣中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲4.9%。據(jù)悉，中山八路一帶綜合品質(zhì)較高的電梯樓物業(yè)約有10%左右的提價(jià)空間。熊小洪認(rèn)為，中山八路一帶有較多批發(fā)市場(chǎng)，例如十三行、水產(chǎn)、藥材、文具等，購(gòu)買物業(yè)自住或投資都是不錯(cuò)的選擇。

　　分析：

　　業(yè)主謹(jǐn)慎“任性”加價(jià)

　　梁燕明告訴記者，她觀察到“3·30新政”出臺(tái)之后，最先入市的是改善型買家，接下來剛需買家應(yīng)該會(huì)成為市場(chǎng)的購(gòu)買主力。

　　中原研究部監(jiān)測(cè)，“330”政策對(duì)二手市場(chǎng)的利好效應(yīng)還在持續(xù)，營(yíng)業(yè)稅“5改2”的利好，使得目前市場(chǎng)上有約四五成的客戶改善置業(yè)。

　　熊小洪認(rèn)為，目前二手市場(chǎng)成交仍以第二次置業(yè)的客戶為主，其中包含兩類客戶，一類是單純?yōu)樵龃缶幼∶娣e或改善居住環(huán)境，另一類是購(gòu)買學(xué)位房客戶。由于郊區(qū)的一手房較為偏遠(yuǎn)，而市中心的一手樓房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此，二次置業(yè)的自住客戶相對(duì)青睞市中心的優(yōu)質(zhì)二手樓物業(yè)。

　　“目前利好政策頻繁刺激，但更多的是釋放了成交量，成交價(jià)還處在平穩(wěn)期。”熊小洪認(rèn)為目前樓市還處于逐漸回暖期，但回暖程度尚未明朗，預(yù)計(jì)會(huì)有一部分客戶將炒股所得的收益用來購(gòu)買自住型住宅，促進(jìn)成交量上升，6月二手樓市成交價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)。另外，她建議業(yè)主謹(jǐn)慎“任性”開價(jià)，以免錯(cuò)失成交良機(jī)，特別是樓齡在15年以上的樓梯樓，成交價(jià)格已有波動(dòng)下降的趨勢(shì)。