在很多老北京人的記憶里，“過了西單就像出了城”、“到了西直門外那就絕對是城外”是經典的記憶，而今顯然已經是時過境遷，無論是北京人還是在北京工作生活的外來人口，都基本均衡地生活在距離原本城市中心越來越遙遠的天際線下。

　　上周，一條來自北京市統(tǒng)計局的消息引發(fā)了各大媒體的關注。這一針對2014年北京人口發(fā)展變化情況的調查報告顯示：2014年年末，北京市常住人口為2151.6萬人，與2013年相比，增加36.8萬人。

　　報告還顯示，北京市目前的人居特點是環(huán)路人口分布呈圈層向外拓展，即由二、三環(huán)內向四環(huán)外聚集，其中，四環(huán)至六環(huán)間聚集了941萬人，占43.8%；五環(huán)以外1098萬人，占51.1%。常住外來人口與常住人口在環(huán)路分布情況基本一致，且向外拓展聚集的特點更加突出，五環(huán)以外422.5萬人，占51.6%。

　　北京市統(tǒng)計局更早前發(fā)布的一份調查報告顯示：中心城區(qū)人口聚集程度有所降低，常住人口呈現(xiàn)向郊區(qū)集聚的趨勢。從區(qū)域分布來看，2014年末，朝陽、豐臺、石景山和海淀四區(qū)構成的城市功能拓展區(qū)常住人口最多，房山、通州、順義、昌平、大興組成的城市發(fā)展新區(qū)常住人口緊隨其后。

　　超過半數(shù)的北京人住在五環(huán)外，未來這一趨勢也還將加劇，那么，五環(huán)外有哪些新的人口聚居區(qū)值得關注呢？

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　　通州：城市副中心的新拓展

　　作為北京市郊區(qū)樓市中當之無愧的“風向標”，通州目前已經成為北京發(fā)展最成熟的郊區(qū)新城。

　　2012年，北京首次正式提出將通州打造為北京的城市副中心，一系列重大項目的建設使通州的面貌發(fā)生巨變。到了現(xiàn)今，隨著城市副中心定位進一步明確，通州再次加快建設步伐。作為北京惟一一個與河北和天津同時接壤的區(qū)縣、以及京津冀協(xié)同發(fā)展的“橋頭堡”，通州概念再度紅火。

　　而隨著京津冀一體化戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，通州設定的“京津冀商旅港灣”的定位，將以促進京津冀商貿一體化發(fā)展為目標，在功能設計上打造一個集旅游購物、休閑度假、客運中轉等于一體的綜合性服務區(qū)，最大限度地激發(fā)并留住京津冀地區(qū)以自駕游為主的高速路客流，為通州運河核心區(qū)、文化旅游區(qū)等項目集聚中高端消費者，打造天津、河北等京外自駕游客北京旅游的“第一站”。

　　當前，通州“一核五區(qū)”規(guī)劃中的運河核心區(qū)，被譽為北京“下一個CBD”。運河核心區(qū)位于通州新城五河交匯處，規(guī)劃面積16平方公里。該區(qū)域作為現(xiàn)代化國際新城建設和發(fā)展的戰(zhàn)略引擎區(qū)，將建成北京最高端的商務中心區(qū)，打造最高端的商務環(huán)境，成為面向環(huán)渤海、東北亞的“首都門戶”。而在今年，隨著通州運河核心區(qū)地下南北環(huán)形隧道完工，和地鐵6號線二期的開通，通州運河核心區(qū)基礎配套進一步完善。

　　房山長陽：CSD已經初具雛形

　　房山長陽區(qū)域的興起，可以說是北京近幾年居住趨勢向郊區(qū)新城發(fā)展的最真切的縮寫和映射。

　　在僅僅幾年前，長陽還是樓市“價值洼地”的代表，這里的房價當時一直在20000元/平方米以下徘徊，市場存量巨大，生活設施和商業(yè)配套尚不完備，是很多購房人躍躍欲試但又心存猶豫的一個區(qū)域。

　　然而，隨著房山CSD概念的推出，一切有了改變。

　　CSD即Central Shopping District，又稱中央休閑購物區(qū)。從理念上來講，這里一種不在城市中心的人氣聚集區(qū)，非常適合北京多點發(fā)展郊區(qū)新城的格局，又被稱為“保證大型城市經濟持續(xù)發(fā)展的最科學的解決方案”。

　　事實上，隨著首創(chuàng)的奧特萊斯的入駐，長陽的樓市有巨大的提升，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2010年時，房山的住宅供應總量還不到全市供應的9%，而到去年上半年，這一占比已提升至17%，區(qū)域樓市發(fā)展之快在全市也是數(shù)一數(shù)二。

　　同時，由于中糧萬科長陽半島這樣百萬平方米大盤的存在，加上萬科系的商業(yè)中心也于今年開放，整個長陽及周邊樓市具有了極好的商業(yè)氛圍和服務能力，未來這里以剛需為主的樓市業(yè)態(tài)，也將逐步向剛改乃至更高層次提升。

　　亦莊：產業(yè)新城背景下的新住區(qū)

　　亦莊還有一個響亮的名字：北京經濟技術開發(fā)區(qū)，這個一聽就帶有鮮明的改革開放色彩的詞匯誕生于上世紀九十年代初期。這里籌建于1991年，1992年開始建設并對外招商，1994年8月25日被批準為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)。

　　亦莊的總體規(guī)劃面積為46.8平方公里，由科學規(guī)劃的產業(yè)區(qū)、高配置的商務區(qū)及高品質的生活區(qū)構成，是北京重點發(fā)展的三個新城之一，定位為京津城際發(fā)展走廊上的高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)基地，并承擔“疏解中心城人口的功能、聚集新的產業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任。

　　據(jù)較早統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，亦莊已聚集了來自30多個國家和地區(qū)的4800多家企業(yè)，其中包括77家世界500強企業(yè)投資的108個項目，以及一批優(yōu)質內資項目。并基于這些重點項目，成功打造了若干產業(yè)集群。

　　事實上，亦莊作為同時享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和國家高新技術產業(yè)園區(qū)這雙重優(yōu)勢的開發(fā)區(qū)，加之連接著目前重點發(fā)展的通州和大興，可以說發(fā)展?jié)摿艽?，交通、教育、市政、醫(yī)療、生活等配套設施的發(fā)展現(xiàn)狀和服務水平在若干個新興區(qū)域里也都顯得很突出，所以作為一個典型的五環(huán)邊的區(qū)域樓市，這里的發(fā)展速度十分可觀。

　　加上亦莊還具有低密度和高綠化率的環(huán)境優(yōu)勢，這里的南海子公園是北京四大郊野公園之一，也是北京市最大的濕地公園，整個公園面積相當于4個頤和園，都為亦莊的人居環(huán)境做出了巨大的貢獻。隨著北京市“城南計劃”的巨資投入、大興區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)的行政資源整合以及地鐵亦莊線通車，亦莊還將繼續(xù)騰飛。

　　昌南海北：TBD在勃興

　　海淀在北京的重要地位，與中關村在科技領域的標桿作用，決定了以科技和教育為特色的海淀樓市的持續(xù)紅火，而隨著互聯(lián)網+概念的普及，海淀樓市未來的價值提升更加不可限量。然而，傳統(tǒng)的海淀核心區(qū)已經沒有太多的土地資源可供開發(fā)住宅。其實，不僅僅是居住，對于日益增進的科技企業(yè)的創(chuàng)業(yè)需求，海淀整個的發(fā)展重心早已北移，在所謂“昌南海北”的區(qū)域，TBD的概念已經逐步變成現(xiàn)實。

　　TBD的全稱是Technological Business District，也就是北京科技商務區(qū)。該區(qū)域位于昌平南部，銜接著海淀、昌平兩大科技創(chuàng)新板塊，地處中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)北部研發(fā)服務和高技術產業(yè)帶的中心位置，總占地面積約55平方公里，據(jù)稱未來的總建筑體量將約達1530萬平方米。

　　TBD規(guī)劃建設的功能區(qū)有5個，包括：科技金融島、科技商務中心區(qū)、京北數(shù)碼港、生命科學園和科技運動公園。其主要功用是承接中關村板塊已趨飽和的產業(yè)需求，打造一個既能為高新技術產業(yè)提供高端生產性服務，又能滿足高端人才對優(yōu)質生活品質追求的多元化、混合型業(yè)態(tài)的郊區(qū)新城。

　　混合型業(yè)態(tài)是TBD的一個重要特色，所謂混合業(yè)態(tài)，也就是說TBD總規(guī)劃建筑面積中，住宅占40%，研發(fā)、辦公各占約24%，這樣的目的是白天有人上班，晚上有人居住，使得整個區(qū)域全天都在一種活力狀態(tài)。

　　從不久前這一區(qū)域的核心地帶朱辛莊的一個項目領秀慧谷開盤的火爆就能看出，這一區(qū)域對于地緣性非常強的海淀客群特別是以科技企業(yè)員工為核心的客群吸引力是非常巨大的。

　　TBD處在8號線、13號線、昌平線的交匯地帶，交通便捷出行有保障，北大國際醫(yī)院已開始運營，醫(yī)療配套有了保障；而7萬平方米的永旺超市和隨后的中關村國際商城項目，更為區(qū)域的發(fā)展做好了鋪墊。

　　本報記者 胡喆