PPP正式進(jìn)軍房地產(chǎn)界。昨日，中國政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，財政部、住建部等6部門已于近日發(fā)布通知，鼓勵地方運用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理。按通知計劃，今年各地就要組織啟動PPP模式公租房項目試點，那么到底對于企業(yè)來說，PPP建公租房能否為其減輕負(fù)擔(dān)和建設(shè)壓力？公租房如何玩轉(zhuǎn)這一新模式呢？

　　 當(dāng)公租房遇到PPP

　　本次6部門發(fā)布的《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》（以下簡稱《通知》）中明確提出，公租房PPP模式主要是政府選擇社會資本組建公共租賃住房項目公司，項目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計、投資建設(shè)、運營、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險；政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價格，加強公共租賃住房工程建設(shè)及運營維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。

　　值得注意的是，為了保證社會資本的收益，《通知》提出，這類公租房將建立動態(tài)調(diào)整的租金價格機(jī)制，確保社會資本具有穩(wěn)定合理的投資回報。此外，合理回報的另一大來源即“政府政策支持”，將包含財政、稅費、土地、融資、收購五個層面。

　　而對于政府的投入形式，《通知》也給出了以“土地入股”的概念，即對于新建公共租賃住房項目，以及使用劃撥建設(shè)用地的存量公共租賃住房項目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，政府可以土地作價入股方式注入項目公司，支持公共租賃住房政府和社會資本合作項目，不參與公共租賃住房經(jīng)營期間收益分享，但擁有對資產(chǎn)的處置收益權(quán)。

　　政府房企借PPP減負(fù)

　　“此前，公租房建設(shè)對于地方財政和房企來說都是一筆不小的負(fù)擔(dān)?！眮喬鞘醒芯繒康禺a(chǎn)分會會長陳寶存在提到公租房引入PPP的原因時如是說，從政府的初衷來看，PPP是一個被同時寄予了解決公租房建設(shè)任務(wù)、降低建設(shè)成本等多項期待的途徑。

　　陳寶存介紹，目前，我國各地建設(shè)公租房供應(yīng)任務(wù)依然比較艱巨，現(xiàn)大多采取經(jīng)營性土地項目出讓時配建一部分公租房建設(shè)面積的形式，將建設(shè)任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，開發(fā)商建設(shè)完成后再由政府回購。雖然這種形式目前基本被各界接受了，但業(yè)內(nèi)也不斷有聲音指出，這實際上是將公租房的建設(shè)成本攤在了開發(fā)商的土地成本中，最終進(jìn)一步地轉(zhuǎn)化到了房價上，未來的政策仍需調(diào)整。而這卻給了公租房領(lǐng)域引入PPP的契機(jī)。

　　“從目前的保障房發(fā)展趨勢來看，公租房建設(shè)未來肯定不是保障房建設(shè)的主流形式，但作為一個傳統(tǒng)的保障房政策，這部分供給短時間內(nèi)仍然不可或缺。”陳寶存表示。而中國社科院財貿(mào)流通研究室主任張斌更直言，公租房是比較適合PPP模式的項目，因為這種模式可以幫助項目將成本分擔(dān)調(diào)整至最合理的狀態(tài)，即不是把過多的重任都壓在政府財政上，也不是一股腦地“扔”給開發(fā)商。

　　而且，對于部分庫存量仍較大地區(qū)來看，PPP公租房也許為它們開辟了一條去庫存壓力的通道?！岸鳳PP正為面臨這樣難題的開發(fā)商提供了一個機(jī)會，以那些過剩項目入股，通過PPP公租房確?；镜睦麧??！标悓毚姹硎?。

　　樓市動蕩期 風(fēng)險把控難

　　陳寶存坦言，目前，央行、各部門對于樓市的刺激政策一波接一波，各地市場在逐步回暖，房企對于后市的信心也在逐步增強，在這種情況下，只能保證相對微薄利潤的公租房能否對開發(fā)商形成足夠的吸引力還不得而知。“即使建立了動態(tài)調(diào)整租金的機(jī)制，公租房作為保障房項目，租金水平整體還是難以和市場租賃住房項目相提并論的，這意味著房企想收回投資甚至獲得利潤必須拉長投資戰(zhàn)線?！标悓毚姹硎?。

　　然而，在張斌看來，PPP公租房的未來卻樂觀得多。他認(rèn)為，PPP公租房項目可以分多個階段由政府和社會資本進(jìn)行合作，比如，政府如果負(fù)擔(dān)了先期建設(shè)成本的話，后期可以找運營商合作，由運營商主要負(fù)責(zé)運營、維護(hù)?！岸?，PPP公租房項目中，政府合作的對象也不僅限于開發(fā)商，雖然租金+補貼不一定能保證社會資本獲得多高的利潤，但即使是長期但可預(yù)期的利益，仍然會有社會資本愿意參與合作?！睆埍蟊硎?。

　　他認(rèn)為，未來這類項目中企業(yè)可能會遇到風(fēng)險分?jǐn)偟暮饬繂栴}，如果判斷不準(zhǔn)，比如部分地區(qū)公租房補貼標(biāo)準(zhǔn)商量不當(dāng)，很可能仍然會面臨虧損的局面。（記者 蔣夢惟）