深圳樓市比股市還瘋？

　　關(guān)外房?jī)r(jià)5月環(huán)比大漲65%，超7000人冒暴雨搶購1600余套房

　　5月23日，深圳暴雨，政府將橙色預(yù)警升至紅色預(yù)警。該市龍華新區(qū)的中海錦城，南山區(qū)的塘朗城、博林天瑞三處樓盤同時(shí)開盤，共推出1600余套房，但超7000人風(fēng)雨無阻地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場(chǎng)。

　　這1600套房源最終在4小時(shí)內(nèi)售罄，成交金額達(dá)到84億元。“有什么買什么。”現(xiàn)場(chǎng)一位購房者這樣說。

　　5年來關(guān)外的房?jī)r(jià)

　　從過萬漲至4萬元

　　自今年“3·30”樓市新政之后，與火熱的二手房市場(chǎng)不同，深圳一手房成交量曾一度壓抑，不升反降。但到了5月，情況出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月份還未結(jié)束，已較4月份增長10.1%。

　　值得注意的是，深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外成交量雖然與以往相同，但比例懸殊。以5月23日為例，關(guān)外兩區(qū)(龍崗、寶安，包括龍華新區(qū)等四個(gè)新區(qū)在內(nèi))的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。價(jià)格方面，5月份的成交均價(jià)，關(guān)外上漲速度明顯高于關(guān)內(nèi)。5月23日，關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%，而關(guān)內(nèi)則遠(yuǎn)低于這個(gè)幅度，僅為0.01%。

　　以關(guān)外龍華新區(qū)的中海錦城為例，開盤當(dāng)天超4000人出現(xiàn)在看盤現(xiàn)場(chǎng)，共推719套，均價(jià)達(dá)到4萬元/平方米，最終成交28億元。而位于關(guān)內(nèi)南山區(qū)的塘朗城和博林天瑞兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)分別為4萬元/平方米、5萬元/平方米，關(guān)內(nèi)關(guān)外出現(xiàn)同價(jià)。

　　至此，龍華新區(qū)房?jī)r(jià)也邁入“4萬元”時(shí)代。這個(gè)位置偏遠(yuǎn)、配套欠缺的關(guān)外地域只用了五年時(shí)間就從剛剛過萬元到?jīng)_破4萬元，漲幅甚至超過了前段時(shí)間大熱的前海自貿(mào)區(qū)。

　　對(duì)此情況，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，龍華片區(qū)樓價(jià)“破4”主要還是緣于市政規(guī)劃。目前，該片區(qū)內(nèi)的深圳北站商務(wù)中心建設(shè)已全面啟動(dòng)，而等到廣深港高鐵在2017年全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，只需15分鐘就可直達(dá)香港九龍，要比目前羅湖、皇崗等口岸過關(guān)高效許多——這也是新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)許多來自香港的置業(yè)者和炒房者的重要因素。

　　中國最年輕的城市

　　可用土地接近枯竭

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，自房地產(chǎn)整體形勢(shì)復(fù)蘇以來，盡管一線城市房?jī)r(jià)均止跌反彈，但似乎只有深圳的房?jī)r(jià)上漲表現(xiàn)出了不輸于A股指數(shù)上漲的速度。

　　分析稱，深圳新房?jī)r(jià)格上漲的原因除了近期政策利好釋放大量需求外，新增供給不足也是一大主因。據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套數(shù)約為3.43萬套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度，8個(gè)月就能消化掉這些庫存。另外，近年來深圳商品住房用地出讓規(guī)模持續(xù)縮減所致，這不僅推高了地價(jià)，也制造了供求緊張的預(yù)期。

　　深圳近幾年土地供應(yīng)的持續(xù)縮減，緣于新增可利用土地接近枯竭。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，但現(xiàn)在已使用940平方公里。這意味著，未來五年，深圳只有30平方公里的新增建設(shè)用地，每年僅6平方公里。

　　新增用地幾近枯竭，也讓深圳這座中國最年輕的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供銷售的102個(gè)新樓盤中，有55個(gè)為城市更新項(xiàng)目，占比高達(dá)58%。

　　但由于城市更新項(xiàng)目在房?jī)r(jià)看漲的趨勢(shì)下難度也越來越大，因拆遷成本加劇導(dǎo)致周期長、成本高，不確定性也急劇上升。而在經(jīng)歷佳兆業(yè)事件后，深圳眾多城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)必然會(huì)受阻，周期也將更長，這同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致深圳加快新房供應(yīng)方式的改變，短期內(nèi)新房將更加供不應(yīng)求。 （界面）