“一線城市除廣州外，京滬深成交陷沉寂，出讓金不足10億?！敝袊笖?shù)研究院在總結(jié)上周全國土地市場(chǎng)交易情況時(shí)，歸納為“出讓金整體回落”。事實(shí)上，地方土地出讓金收入增長的大幅下降已經(jīng)延續(xù)了一段時(shí)間，財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，今年前四月國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.2%，全國土地出讓金已連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長。有分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)總體升溫趨勢(shì)不變，但區(qū)域分化加劇，一些地方的土地出讓收入同比大幅下跌趨勢(shì)難有改善跡象，將令這部分本來就有限的地方財(cái)力雪上加霜。

　　一線城市 5月賣地收入僅40億

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，上周（5月18日至5月24日）監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地成交量環(huán)比增加18%，出讓金環(huán)比減少64%。其中，24個(gè)城市無土地成交。一線城市中，廣州成交3宗住宅用地，合計(jì)8萬平方米，出讓金不足10億，而京滬深成交則陷于沉寂。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，一線城市5月合計(jì)簽約22宗土地，合計(jì)土地出讓金為40.79億元，其中僅7宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，在5月份余下的最后一周，賣地金額超越前3周的可能性極低，這意味2014年以來，一線城市將首次出現(xiàn)單月合計(jì)土地出讓金不足百億元的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　而在4月，土地出讓金收入同比跌幅再次擴(kuò)大，上海易居研究院監(jiān)測(cè)的10大典型城市4月土地出讓金收入285.5億元，環(huán)比下降35.1%，同比下降60.3%，較3月相比，降幅擴(kuò)大61.7%。易居數(shù)據(jù)還顯示，今年1-4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。

　　而財(cái)政部14日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓金已連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長。2015年一季度國有土地使用權(quán)出讓收入6905億元，同比下降36.1%；此前2014年四季度為同比下降21.5%。而1月至4月數(shù)據(jù)來看同樣如此，前4月國有土地使用權(quán)出讓收入9016億元，同比下降38.2%。

　　土地出讓金 進(jìn)入下行通道

　　值得注意的是，財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，前四個(gè)月全國財(cái)政收入仍延續(xù)低增長態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，由此帶來的地方土地出讓金收入增幅驟降，也成為今年以來地方收入增速明顯放緩的重要原因。

　　以4月份為例，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅下降4.6％，延續(xù)近幾個(gè)月下降態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅下降11.9％；契稅、土地增值稅等地方小稅種也都出現(xiàn)兩位數(shù)的負(fù)增長。

　　在過去的房地產(chǎn)“黃金十年”，土地出讓金成為地方政府財(cái)政收入的主要來源之一。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入比重在2013年達(dá)到頂點(diǎn)，為59.8%，到2014年回落至56.2%。

　　雖然眼下房地產(chǎn)需求已出現(xiàn)回暖，但對(duì)房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)依然不明顯，房地產(chǎn)企業(yè)拿地需求疲弱，土地出讓收入同比大幅下跌趨勢(shì)尚未看到改善跡象，無疑令本來就有限的地方財(cái)力雪上加霜。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松此前表示，截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪到位資金，均沒有出現(xiàn)明顯的改善趨勢(shì)。土地出讓金下降趨勢(shì)沒有明顯的好轉(zhuǎn)。

　　易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，二、三季度土地市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖，一方面表現(xiàn)為整體市場(chǎng)的升溫回暖，另一方面呈現(xiàn)出區(qū)域間分化的局面?！耙痪€城市土地市場(chǎng)成交均價(jià)的明顯上漲和二線典型城市土地市場(chǎng)成交均價(jià)的持續(xù)下跌，形成了較為強(qiáng)烈的反差?！眳^(qū)域分化加劇，將令那些條件不好、又嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方難以玩下去。

　　相關(guān)報(bào)道

　　房企拿地結(jié)盟時(shí)代來臨

　　值得注意的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企意識(shí)到，靠規(guī)模化發(fā)展盈利的時(shí)代已經(jīng)過去，減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力外，共享低成本土地資源和降低融資成本都對(duì)企業(yè)安全運(yùn)營非常重要。于是，房企結(jié)盟時(shí)代來臨了。

　　今年1月，北京誕生了史上最貴的總價(jià)“地王”。該地塊還是集面積最大、自住房最貴和總價(jià)最高的“三最”于一身，成交樓面價(jià)達(dá)3.8萬元/平方米。而這次競(jìng)價(jià)基本是最強(qiáng)的地產(chǎn)組合之間的競(jìng)爭(zhēng)：華潤首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、萬科、住總保利聯(lián)合體等5家之間進(jìn)行，最終由華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元的價(jià)格競(jìng)得。

　　這樣的房地產(chǎn)聯(lián)合體在土地市場(chǎng)上出現(xiàn)得越來越頻繁，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海土地市場(chǎng)上由聯(lián)合體拿下的比例為16%，而在2014年杭州土地市場(chǎng)拿地前十的房企中，合作拿地是最主要的方式，如綠城、平安等，即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進(jìn)行聯(lián)合的方式完成了土地儲(chǔ)備。

　　正如萬科總裁郁亮在萬科與萬達(dá)結(jié)盟時(shí)所說，“今年以來全國最多買地的買家是誰，不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，是金融機(jī)構(gòu)，或者雖然表面上去拿地，背后都是金融機(jī)構(gòu)在支持，平安是今年以來買地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結(jié)盟發(fā)展中的一個(gè)新的趨勢(shì)，跟金融的結(jié)盟。”