原標(biāo)題：傳統(tǒng)零售商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)泡沫隱憂 轉(zhuǎn)型之路在何方？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長(zhǎng)49.7%。遠(yuǎn)高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的實(shí)際增長(zhǎng)率10.9%。反觀傳統(tǒng)百貨公司，銷售增長(zhǎng)滯緩，利潤(rùn)率持續(xù)下滑，在整個(gè)零售行業(yè)中的地位正在邊緣化。然而，以百貨業(yè)為代表的零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍在“燒錢”，傳統(tǒng)零售業(yè)下行使近幾年商業(yè)地產(chǎn)虛熱積累的泡沫隱憂開(kāi)始顯現(xiàn)。其轉(zhuǎn)型之路究竟在何方？

　　零售商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張表象下的百貨業(yè)困局

　　國(guó)內(nèi)零售商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最近公布的2014年業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)達(dá)百貨新開(kāi)店24家，累計(jì)99家，收入256億元，同比增長(zhǎng)65.3%，超額完成年度利潤(rùn)目標(biāo)。

　　然而，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高速擴(kuò)張的同時(shí)，其商鋪經(jīng)營(yíng)中的各種問(wèn)題也在顯現(xiàn)。負(fù)債率攀升、業(yè)績(jī)下滑是一些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)存在的經(jīng)營(yíng)困局，大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置，人氣不振，多地萬(wàn)達(dá)百貨虧損嚴(yán)重。其中，步行街街鋪產(chǎn)品“金街”更被業(yè)內(nèi)稱為“做一條死一條的商業(yè)街”。

　　不久前，半月談?dòng)浾唑?qū)車到達(dá)上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，室外步行街大半空置，玻璃門窗上貼著招租告示，有時(shí)幾乎看不到顧客的身影。在上海江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，部分商鋪開(kāi)業(yè)6天就停業(yè)，此后數(shù)次改造、幾次復(fù)業(yè)依然未能實(shí)現(xiàn)持久運(yùn)營(yíng)，百余套“金街”街鋪中至少有一半空置。

　　實(shí)際上，中國(guó)百貨業(yè)遭遇寒流并非在一夜之間。2012年以來(lái)，中國(guó)零售市場(chǎng)發(fā)生多起百貨店退租或閉店的案例：2012年3月，永旺百貨撤出北京朝陽(yáng)大悅城；2013年2月和4月，廣百百貨撤出成都富力天匯Mall和武漢武商摩爾；百盛在2013年關(guān)閉在華多家門店……據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月1日，全國(guó)知名百貨品牌關(guān)店數(shù)量達(dá)20家。百貨業(yè)似乎走到發(fā)展的十字路口。

　　昔日商業(yè)明星進(jìn)退兩難

　　隨著時(shí)尚品牌紛紛啟動(dòng)電商戰(zhàn)略，加速線上線下融合，昔日業(yè)態(tài)劃分明確的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局悄然被打破。相對(duì)實(shí)體零售，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物平臺(tái)的進(jìn)入門檻相對(duì)較低、網(wǎng)店租金和人員開(kāi)支等環(huán)節(jié)的成本較少，低價(jià)格成為網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物吸引消費(fèi)者的主要手段。沖擊之下，許多實(shí)體商鋪已淪為網(wǎng)購(gòu)的“試衣間”。

　　此外，近年來(lái)由于物業(yè)租金和員工開(kāi)支等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用持續(xù)上漲，加之銷售增長(zhǎng)乏力，國(guó)內(nèi)百貨的經(jīng)營(yíng)壓力增大，利潤(rùn)空間遭受擠壓。據(jù)世邦魏理仕的抽樣調(diào)查，2011年至2014年，樣本百貨企業(yè)的物業(yè)租金和員工開(kāi)支年均復(fù)合增長(zhǎng)分別為14%和18.5%，而同期營(yíng)業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。有些商鋪到期再續(xù)約租金上漲30%甚至更高，這進(jìn)一步壓縮了百貨類企業(yè)的利潤(rùn)空間。

　　傳統(tǒng)百貨面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、渠道競(jìng)爭(zhēng)加劇、零售模式變革、經(jīng)營(yíng)成本上漲等外憂；在內(nèi)部，其現(xiàn)有商場(chǎng)的硬件條件和經(jīng)營(yíng)模式也在一定程度上制約了百貨在新商業(yè)環(huán)境下的進(jìn)一步發(fā)展。

　　滬上一家大型百貨商場(chǎng)負(fù)責(zé)人坦承，在當(dāng)下社會(huì)商品豐富，消費(fèi)者購(gòu)物需求日趨多樣化、體驗(yàn)化的今天，有限的經(jīng)營(yíng)面積在客觀上制約了傳統(tǒng)百貨的進(jìn)一步發(fā)展。傳統(tǒng)百貨商品展示和陳列空間有限，櫥窗陳設(shè)較差；消費(fèi)者購(gòu)物環(huán)境不甚理想。

　　世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕說(shuō)，在內(nèi)外交困中，百貨店通過(guò)不斷打折促銷以帶動(dòng)人流和擴(kuò)大銷售額。然而，頻繁打折使百貨經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率進(jìn)一步收窄，陷入惡性循環(huán)之中。

　　傳統(tǒng)零售商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)泡沫隱憂

　　記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角一些地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目面臨供大于求。一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)，有的項(xiàng)目引發(fā)的資金危機(jī)已影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)2370萬(wàn)平方米，為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內(nèi)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比較高，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空置率可能持續(xù)處于高位，有關(guān)投資方將陷入泥潭。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)項(xiàng)目上馬之前，應(yīng)科學(xué)考量各種因素進(jìn)行規(guī)劃。上海市各地在滬企業(yè)(商會(huì))聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡雅龍說(shuō)，應(yīng)結(jié)合預(yù)期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績(jī)工程”。

　　此外，對(duì)已被證明不適合繼續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)研究促進(jìn)土地的盤活利用。中發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳鄧華建議，對(duì)于此類項(xiàng)目，可通過(guò)政府回購(gòu)收儲(chǔ)、土地變性、改變項(xiàng)目用途等方式盤活土地。

　　唯有創(chuàng)新才能破解轉(zhuǎn)型之困

　　如今，遍布各地的城市綜合體、購(gòu)物中心在短短幾年內(nèi)拔地而起，漸漸取代了傳統(tǒng)的大型百貨公司。未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值。

　　“隨著中等收入階層的崛起，消費(fèi)者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費(fèi)需求和品味風(fēng)格，這意味著中國(guó)的零售商業(yè)地產(chǎn)需要提升消費(fèi)者體驗(yàn)，引入創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)及上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜說(shuō)。

　　以上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)為例，開(kāi)發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)主打“夜行消費(fèi)”的新購(gòu)物理念，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，其通過(guò)變換中庭裝飾、經(jīng)常性舉辦歌迷見(jiàn)面會(huì)等活動(dòng)來(lái)吸引顧客。另外值得一提的是，其軟性服務(wù)也十分到位。如在試運(yùn)營(yíng)期間，保安人員及時(shí)為顧客提供指引、洗手間時(shí)刻清潔等服務(wù)，以體現(xiàn)管理的持續(xù)性。

　　記者也發(fā)現(xiàn)，新建商業(yè)中心更注重自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)，大力發(fā)展目的性及體驗(yàn)式消費(fèi)，如上海靜安嘉里中心引入大量新品牌入駐，還開(kāi)設(shè)了一些娛樂(lè)新業(yè)態(tài)。同時(shí)，許多購(gòu)物中心的餐飲業(yè)務(wù)比例大幅上升。在新品牌及餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的共同作用下，消費(fèi)者明確了商場(chǎng)的定位及優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)也借此擁有了增流擴(kuò)銷的基礎(chǔ)。

　　此外，還有不少傳統(tǒng)零售物業(yè)都選擇通過(guò)開(kāi)發(fā)線上平臺(tái)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商的沖擊，以上海匯金百貨為例，自電商沖擊伊始就開(kāi)始準(zhǔn)備線上平臺(tái)的構(gòu)建。經(jīng)過(guò)兩年的準(zhǔn)備如今已經(jīng)正式由傳統(tǒng)實(shí)體百貨向線上電商擴(kuò)張，與徐家匯商城、天貓、京東等線上網(wǎng)站的合作也加速推動(dòng)了供應(yīng)商向線上發(fā)展的步伐。(半月談?dòng)浾?鄭鈞天)