今年樓市迎來諸多利好。廣州日報記者何波攝

　　今年以來，房地產(chǎn)市場變化大，首先是全國降息降準(zhǔn)多，其次是各個城市調(diào)整樓市政策，最明顯的是佛山從5月1日起全面放開限購。

　　記者通過對比深圳、東莞、佛山、江門、中山、珠海六市近期和遠(yuǎn)期樓市數(shù)據(jù)，與您一起捕捉樓市諸多變化背后的樓市特征和規(guī)律，希望助您掌握樓市運(yùn)行狀況，更準(zhǔn)確地投資置業(yè)。

　　統(tǒng)籌:曾艷珠

　　文/表 廣州日報記者蔣幸端、肖陸軍、吳佳、陳鈺鳳、陶旺波、陳治家、曾艷珠

　　南粵觀察

　　樓市去哪兒

　　利好

　　2次降準(zhǔn)2次降息

　　首付營業(yè)稅有新政

　　貨幣政策:今年以來，各種有關(guān)樓市的政策不斷，貨幣政策方面央行已經(jīng)實施2次降準(zhǔn)2次降息。具體為，今年2月5日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。3月1日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%;4月20日起，下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點;5月11日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%。

　　多次降息降準(zhǔn)釋放流動性，也減輕了購房成本，以100萬元/20年期的商業(yè)房貸為例，按等額本息還款法計算，2次降息可減少利息支出約7萬元。

　　樓市新政: “3·30樓市新政”，即二套房最低首付四成，公積金最低首付兩成;二手房實施“5改2”，2年以上普通住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅。

　　佛山全面放開限購

　　江門、珠海有松動

　　佛山5月1日前全面放開限購，個人可購買多套住房。

　　江門5月8日起正式松綁“限外令”，華僑返鄉(xiāng)可購買多套住房。

　　更早前的2014年9月26日，珠海市宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場“雙限令”:在珠海中心城區(qū)購買144平方米以上戶型及在新城新區(qū)購買商品房不需要再提供社保或納稅證明，并放寬對外地人在珠海購買商品住房的房貸限制，并全面取消限價。

　　深圳仍限購:規(guī)定本市居民家庭(含部分家庭成員為本事戶籍居民的家庭)限購2套住房，能提供本市1年以上納稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　而東莞、中山一直未推出限購政策。

　　房產(chǎn)交易契稅

　　多數(shù)城市與佛山相同

　　二手房:營業(yè)稅按房價5.6%征收，目前房產(chǎn)滿2年以上，可免征營業(yè)稅。

　　房產(chǎn)交易契稅方面:

　　珠海:建筑面積在144平方米以下，契稅需要按照成交價格的1.5%交納;建筑面積在144平方米以上，契稅需要按照成交價格的3%交納。

　　佛山:個人購買90平方米及以下唯一普通住房，契稅按1%稅率征收契稅。90平方米以上144平方米以下個人唯一住宅，契稅按1.5%征收。購房面積大于144平方米或房價高于普通住宅房價的1.44倍，又是唯一住房，契稅按3%征收。二套房均按3%征收。

　　其他城市與佛山相同。

　　貸款:各地目前一套房最低首付兩成，二套房最低首付四成。

　　公積金貸款:

　　佛山:最低可做到首付兩成。

　　深圳:二套房首付款比例為三成，一套房首付比例為兩成。和目前其他城市執(zhí)行的商業(yè)貸款認(rèn)貸不認(rèn)房不同的是，深圳公積金買二套房認(rèn)房不認(rèn)貸。

　　數(shù)據(jù)

　　樓市成交飄紅 價格卻微跌 只有深圳瘋漲

　　今年以來，樓市政策利好不斷，傳統(tǒng)的樓市淡季一季度，珠三角各市房地產(chǎn)成交呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。

　　今年第一季度，佛山拔得六市成交面積頭籌，中山、東莞的成交面積分列二、三。東莞今年前4月一手住宅新增供應(yīng)面積高達(dá)227.8萬平方米，創(chuàng)歷史同期新高，同比大增73%，1～4月網(wǎng)簽面積高達(dá)204.0萬平方米，同比大幅增加53%，同樣創(chuàng)歷史同期新高。

　　六市樓價不均衡的情況，是由房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定的，深圳樓市處于短缺狀態(tài)，房子少價格自然不低。佛山、東莞、江門、中山、珠海等，則存在短期內(nèi)供大于求、庫存較大的問題，各市開發(fā)商透露，未來主攻去庫存。

　　東莞購房者幸福指數(shù)高

　　按照去年當(dāng)?shù)匦路烤鶅r和人均收入標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)深圳、珠海、佛山、東莞、江門、中山六市的居民都在當(dāng)?shù)刭徺I100平方米的房子，誰最先買到房呢?

　　東莞去年未公布收入情況，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2013年收入標(biāo)準(zhǔn)，同等條件下只需19.66年。每年居民收入呈可預(yù)見性增長，因此數(shù)值還可能更小。

　　由此可見買房者幸福感最高的城市當(dāng)屬東莞。

　　深圳買房賺得多 佛山買房選擇多

　　投資性購房最關(guān)注的是投資回報率。從今年1～4月表現(xiàn)來看，在其他城市樓價環(huán)比微跌的情況下，深圳一手樓漲12.18%;回看六市2011～2014年的樓市樓價走勢，深圳2013年一手住宅的成交均價，環(huán)比漲14.39%;2014年一手住宅成交均價為23972元/平方米，環(huán)比漲11%。其他城市房價增速從去年起已逐漸趨緩，不僅沒跑過GDP、甚至沒跑過5年期以上存貸款利率(5.65%)以及其他理財產(chǎn)品收益率(P2P:最高18%，銀行理財產(chǎn)品最高:6.5%，余額寶超4.3%)。實力投資者更傾向投資深圳樓市。

　　比對近4年間六市一手住宅成交量，可以發(fā)現(xiàn)佛山一手住宅成交量排名第一，中山第二，東莞第三，深圳第四，后兩名是珠海和江門。

　　賣得多說明供應(yīng)足，近幾年間佛山樓市開發(fā)量大增，中心城區(qū)和鎮(zhèn)街樓市百花齊放，不僅能滿足本地居民購房，還吸引大量廣州人購買。