概述：

　　從2014年2月以來，國(guó)房景氣指數(shù)基本呈現(xiàn)出持續(xù)下行的趨勢(shì)，并且一直處于“不景氣區(qū)間”，據(jù)德佑鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：截止到今年3月，國(guó)房景氣指數(shù)僅為93.11，主要是由于開發(fā)投資、新開工、購(gòu)地量等供應(yīng)指標(biāo)較為低迷，就是在這種情況下，從2014年開始，開發(fā)商漸漸地把視角從三四線城市轉(zhuǎn)向了一線城市，尤其以一些全國(guó)性的大型房企最為明顯，如招保萬金。

　　一線城市率先回暖

　　據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2015年第一季度，各級(jí)別城市中，只有一線城市的成交均價(jià)是上漲的，為19519元/平方米，較2014年全年相比上漲1.4%，而二線城市的代表在2015年第一季度的成交均價(jià)為9700元/平方米，較2014年全年下跌13%，跌幅超過一成，而三四線城市更為明顯，從2014年的基礎(chǔ)上持續(xù)下跌，2015年第一季度成交均價(jià)僅為6779元/平方米。

　　三四線城市供過于求

　　以從三四線城市中選取的案例——東莞、濰坊、包頭和常州四個(gè)城市為例，其中有三個(gè)城市2015年第一季度的土地供應(yīng)量都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過樓市成交量，尤其以濰坊最為明顯。德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2015年第一季度，濰坊全市供應(yīng)的住宅類用地，其土地的建筑面積為270.1萬平方米，而濰坊市第一季度的商品住宅的成交量?jī)H為67.5萬平方米，供應(yīng)土地的建筑面積是成交量的4倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的需求量；此外，常州在2015年，全市住宅類用地的建筑面積供應(yīng)量為289.3萬平方米，商品住宅的成交面積為158萬平方米，兩者相差131.3萬平方米；東莞的兩者之差也有77.3萬平方米，三四線城市的土地供應(yīng)量過大，而區(qū)域內(nèi)的需求量根本無法消化。

　　從開發(fā)商來看，如招保萬金四大全國(guó)性房企，近年來的銷售業(yè)績(jī)也逐漸在一線城市強(qiáng)化，德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：2015年至今，招保萬金在一線城市的銷售金額共計(jì)240億元，占比銷售總額的15%，而2013年和2014年分別僅有11%和12%。

　　一線城市拿地占比持續(xù)上漲

　　從2012年開始，開發(fā)商在一線城市的購(gòu)地面積占比逐漸加大。德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2012年-2015年4月，開發(fā)商在一線城市的拿地面積占比分別為1.5%、1.9%、2.5%和2.7%，從2014年開始增幅明顯，而2015年以來開發(fā)商在一線城市的拿地占比甚至為2012年占比的兩倍。

　　從成交的住宅類用地的建設(shè)面積來看，德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：2015年，全國(guó)住宅類用地的成交面積為12814萬平方米，2014年為53528萬平方米，2014年環(huán)比2013年下跌45.6%。盡管如此，但從2014年開始，房企在一線城市的拿地動(dòng)作不斷，并且多以“高溢價(jià)”拿地。如在北京首創(chuàng)奪得中關(guān)村永豐地塊，樓板價(jià)高達(dá)4.3萬元/平方米，上海則有華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)70.52億元奪得閘北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)地塊，樓板價(jià)達(dá)3.5萬元/平方米。

　　以大型房企招保萬金為例，德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：2015年至今，招保萬金在一線城市的新增的住宅和商辦類用地，合計(jì)建筑面積82.4萬平方米，占比總量的25%，而2013年和2014年占比分別僅為15%和14%，可見，2015年，其布局方向明顯。尤以招商地產(chǎn)最為明顯，2015年在一線城市新增的住宅及商辦類用地為16.9萬平方米，占比85.6%，而在二線城市還未有新的土儲(chǔ)，三四線城市的新增土儲(chǔ)僅為2.8萬平方米，占比僅為14.4%。

　　上海為一線城市宅地成交主力

　　在一線城市中，據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2015年1-4月，北上廣深成交的住宅建筑面積分布為124萬平方米、184萬平方米、46萬平方米和4.7平方米。上海純住宅用地的成交量最多，對(duì)于滬上而言，自2014年以來，閩系房企扎堆進(jìn)入上海，此外像碧桂園這類深耕三四線的房企也開始進(jìn)軍上海等等。

　　閩系房企再度逆襲

　　近年來，上海土地市場(chǎng)最令人印象深刻的就是閩系房企的異軍突起，從2013年開始，一大批福建房企進(jìn)軍上海，如陽光城、正榮、融信等，在2014年達(dá)到最大化，部分房企甚至為了在上海奪得發(fā)展機(jī)會(huì)，不惜一切拿地，押寶一線城市。事實(shí)證明，這是明智之舉，陽光城發(fā)布的2014年年報(bào)顯示實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入138.94億元，同比增長(zhǎng)86.64%；凈利潤(rùn)13.17億元，同比增長(zhǎng)110.28%。4月16日，大名城以50.76億元斬獲上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)2幅11萬方宅地。

　　碧桂園首次進(jìn)入上海

　　4月29日，碧桂園以6.1億元奪得嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。從2014年以來，碧桂園已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移發(fā)展方向，開始在一線城市尋求一席之地，據(jù)德佑鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：自2014年，碧桂園在一線城市陸續(xù)開始出現(xiàn)拿地動(dòng)作，儲(chǔ)備最多的為廣州，2014年至今，碧桂園在廣州奪得3幅地塊，上海1幅，均為住宅用地。

　　專家觀點(diǎn)：

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：房企從三四線城市向一線城市轉(zhuǎn)移的目的就是為了多盈利。對(duì)目前而言，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了非常飽和的程度，一方面，三四線城市由于人口外流，潛在的需求極為有限，從而導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)持續(xù)低位，市場(chǎng)難以復(fù)蘇；另一方面，對(duì)三四線城市來說，城市土地過多，雖然價(jià)格便宜，但開發(fā)商的儲(chǔ)備量大，土地閑置的話還需要向政府交錢，反而是個(gè)負(fù)擔(dān)，開發(fā)的話又面臨庫存量大，去化慢等問題，資金回籠速度過慢。

　　陸騎麟還表示，對(duì)于一線城市來說，盡管今年以來，土地成交量偏少，但最終的成交價(jià)格并不低，在一線城市率先回暖的情況下，開發(fā)商對(duì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有很大的信心，盡管地價(jià)逐年升高，但至少不用擔(dān)心開發(fā)會(huì)無處銷售的問題，而且，隨著一線城市土地可供應(yīng)量的逐漸減少，土地資源尤其是純宅地資源越來越稀缺，搶到就是賺到，在一線城市人口吸附力強(qiáng)、需求量大的情況下，一線城市的土地更容易賣出高價(jià)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也更高。相比之前，目前三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于平淡，而一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)愈演愈烈。