□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡駿

　　4月至今，上海樓市高端市場迎來一場“盛宴”，高端產(chǎn)品特別是改善性高端產(chǎn)品成為了樓市本輪行情的“領(lǐng)軍者”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受政策及供需關(guān)系等因素的影響，上海高端市場的表現(xiàn)或能貫穿全年。不過，事實(shí)上，并非所有高端產(chǎn)品都能熱銷，從“新推盤”到“明星盤”，那些能走出熱銷行情的項(xiàng)目不光要“有型”還須得“有料”。

　　板塊“百家爭鳴”

　　2015年春節(jié)至今，上海高端產(chǎn)品全面開花，其中如浦東前灘、閘北大寧、大虹橋等區(qū)域都頗為引人注目。

　　上月大寧金茂府開盤，熱銷場面讓業(yè)內(nèi)不由贊嘆“地王”的實(shí)力。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，其網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達(dá)250套，而有數(shù)據(jù)顯示，就在過去的4月，該盤位居銷量榜首，其成交占一手高端市場整體近3成。

　　近日大寧板塊又推出一幅住辦地塊，該地底價(jià)達(dá)69.3218億元，折合起始單價(jià)3萬元/平方米，其與同一天推出的“閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊”受到廣泛關(guān)注，被認(rèn)為“或?yàn)槿蘸蠓科鬆帄Z埋下伏筆”。

　　加之已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的蘇河灣板塊，業(yè)內(nèi)人士稱，閘北上海高端住宅聚集地的模型已經(jīng)形成。在2015年接下來的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域或有更多驚喜，開發(fā)商間的競爭也將更加激烈。

　　視線向西，近期，大虹橋輻射板塊內(nèi)幾個(gè)別墅類產(chǎn)品再度將人們的目光拉回該區(qū)域。“海珀”是綠地高端系產(chǎn)品的重要符號(hào)，綠地海珀風(fēng)華“蓄勢待發(fā)”。另外，由和記黃埔開發(fā)的瀧灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將于本月開盤……板塊內(nèi)已經(jīng)能夠聞到“硝煙”。

　　另外，浦東前灘板塊的豪宅潛力也不可小覷。盡管板塊暫未有高端樓盤集中推出。但受前灘輻射的浦江鎮(zhèn)板塊已經(jīng)受到高端買家的追捧。以華僑城·十號(hào)院為例，項(xiàng)目僅4月就賣出近10套獨(dú)棟產(chǎn)品，一個(gè)月的銷售套數(shù)已和2014年全年持平，區(qū)域高端之火爆可見一斑。

　　豪宅也拼“個(gè)性化”

　　“受寬松的貨幣政策以及稅收的減免等影響，不少高端買家基于對(duì)市場的把握，選擇入市。尤其是3月底樓市新政出臺(tái)后，市場的信心更足，不少前期離場的買家正跑步回歸。”浦江華僑城營銷負(fù)責(zé)人陸淵如是表示。

　　不僅買家紛紛回歸，2015年，高端市場的定義也在變得更分化也更細(xì)化，不同產(chǎn)品所面向的客戶群也有著顯著的區(qū)別。因此，開發(fā)商從前期的圖紙規(guī)劃到后期的營銷手段也大相徑庭。

　　如綠地海珀風(fēng)華、和黃瀧灣等產(chǎn)品，開發(fā)商除了在設(shè)計(jì)上打造尊貴感外，還強(qiáng)調(diào)性價(jià)比的開發(fā)。不少別墅產(chǎn)品將花園、地下室等空間盡可能地讓利于購房者，通過大尺度的空間贈(zèng)送，讓置業(yè)者覺得物有所值。

　　另一些項(xiàng)目則主打精裝牌，有強(qiáng)調(diào)極致奢華，如星河灣；有崇尚簡約，如蘇河灣；有提倡舒適度，如金茂府……不論哪種精裝風(fēng)格都是開發(fā)商為契合市場、契合買家而做出的不同選擇。

　　而頂級(jí)高端產(chǎn)品則更加注重品牌文化的注入、區(qū)域歷史的文脈互通以及頂級(jí)酒店服務(wù)的合作等。這類項(xiàng)目在營銷策略上關(guān)于產(chǎn)品力已無需多言，更主要的是構(gòu)建圈層平臺(tái)，定制“塔尖”生活方式。

　　事實(shí)上，經(jīng)過市場的洗禮，高端買家對(duì)于自身需求的把握已經(jīng)相當(dāng)理性，即使目前豪宅市場表現(xiàn)不俗，但競爭更加激烈，勝出者必須“有料”。

　　■爆“料”豪宅

　　科技牌

　　提高居住舒適度

　　科技住宅是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的“熱點(diǎn)”，高端產(chǎn)品也不遺余力地加大對(duì)高科技產(chǎn)品的研發(fā)，旨在提供高端居住的舒適度和體驗(yàn)感。

　　今年主打科技精裝概念的大寧金茂府項(xiàng)目便是其中的代表作。項(xiàng)目帶來了BREEAM認(rèn)證體系與同步歐洲12大科技所帶來的“極智”人居。在全球選材，達(dá)到空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水潔凈度等全生命周期的極致舒適。

　　人文牌

　　提高社區(qū)親和感

　　眼下不少高端產(chǎn)品因?yàn)檫x址特殊，在項(xiàng)目推廣期間更強(qiáng)調(diào)地段本身的歷史文脈及其未來的規(guī)劃愿景。“蘇河灣”是上海民族工商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)，在上世紀(jì)初，這里是上海民族資本集聚地和重要物資集散中心。

　　為了更好地融合歷史文脈，華僑城蘇河灣邀請(qǐng)知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Foster+Partners擔(dān)綱項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。甚至力邀湯姆·梅恩對(duì)蘇河灣中央綠地制定了全新的概念規(guī)劃。由他負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)的蘇河灣將注重鄰里關(guān)系的打造。