■ 一家之言

　　三個(gè)期貨供應(yīng)指標(biāo)皆低迷，說明開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張節(jié)奏放緩，不愿加大購地與投資。這也隱含著一個(gè)信號(hào)：明后兩年新樓盤供應(yīng)將偏少。當(dāng)前不購進(jìn)“面粉”，未來“面包”就難放量。

　　昨天，統(tǒng)計(jì)局公布了4月份的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的股市，昨日上證指數(shù)下跌，另一方面地產(chǎn)股板塊大漲。

　　雖然本輪中國牛市被稱為“改革牛”，但當(dāng)月度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期時(shí)，股市“應(yīng)景”下跌也屬正常。新公布的數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)品零售總額、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)皆差。固定資產(chǎn)投資增幅更下滑至12%。

　　地產(chǎn)股對(duì)兩個(gè)因素敏感，一是政策變化，二是新房成交量變化。在政策風(fēng)向并未明顯變化時(shí)，股市地產(chǎn)股走強(qiáng)反映了樓市復(fù)蘇勢(shì)頭。

　　新公布的數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了一種反差：潛在供應(yīng)端收縮，而需求端擴(kuò)張。

　　從供應(yīng)端看，1-4月份，全國待售商品房面積繼續(xù)攀升，現(xiàn)貨供應(yīng)比較充足。但是，全國房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積、房屋新開工，這三個(gè)期貨供應(yīng)指標(biāo)皆低迷，說明開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張節(jié)奏放緩，不愿加大購地與投資。這也隱含著一個(gè)信號(hào)：明后兩年新樓盤供應(yīng)將偏少。當(dāng)前不購進(jìn)“面粉”，未來“面包”就難放量。

　　從需求端看，1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%，這是過去一年最小的累計(jì)跌幅。而單看4月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7%，這是2014年以來首次出現(xiàn)單月正增長(zhǎng)。說明全國的房屋銷售正在復(fù)蘇。

　　其實(shí)，去年9·30房貸放松政策一出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期便發(fā)生了明顯改變，購房者入市積極性不斷提高。如今，包括了三四五線城市的全國成交數(shù)據(jù)，也出現(xiàn)了整體的復(fù)蘇，說明市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)已是板上釘釘。按此趨勢(shì)，今年和明年全國房?jī)r(jià)漲幅，還將有所擴(kuò)大。

　　早在2003年，“國18號(hào)文”首次明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。后來持續(xù)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，雖不再提“不合民意”的“支柱”二字。但事實(shí)上，無論是發(fā)展中國家，還是發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

　　經(jīng)濟(jì)有三駕馬車，投資、消費(fèi)和凈出口。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)低迷，主要原因是投資降速。投資當(dāng)中又包括三塊：基建、房地產(chǎn)、工業(yè)。今年1-4月投資增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增長(zhǎng)，但工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資皆差，其中房地產(chǎn)投資只有6%，而去年同期還高達(dá)16%，房地產(chǎn)正在嚴(yán)重拖經(jīng)濟(jì)后腿。

　　因此，要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，必須穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。但想穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是，開發(fā)商只有通過銷售回籠資金，才有錢去購地；只有房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商才能獲益，才有愿望擴(kuò)大再生產(chǎn)；而只有繼續(xù)建房，才能穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　因此，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系及作用機(jī)制，注定了未來房地產(chǎn)調(diào)控必須面臨繼續(xù)放松的壓力。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）