5月10日下午，氣溫驟降的鄭州吹來一陣暖風：央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，從5月11日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。同時，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。近半年以來，樓市已迎來多次信貸政策的調(diào)整。央行曾在去年9月底頒布“9·30新政”，涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”，去年11月22日和今年3月1日兩次下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率，今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率。3月30日頒布“3·30新政”，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。延續(xù)上周“豫十八條”的話題，央行此次降息為樓市帶來哪些影響，購房者心理預期會隨之發(fā)生怎樣的變化？今年鄭州后三個季度房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的走勢，本期《微觀樓市》為您解讀——

　　中國社會科學院副院長李揚：目前中國的房地產(chǎn)市場還沒有完整地經(jīng)歷一個周期，一個周期需經(jīng)歷危機、蕭條、復蘇、繁榮這樣的正規(guī)經(jīng)濟周期的各個階段，這樣來看，中國房地產(chǎn)如今很可能在完成這個周期的過程中。經(jīng)歷過這個階段后，我國房地產(chǎn)市場才算是經(jīng)歷了一個完整周期，然后會在這個基礎上進一步向前發(fā)展，迎來一個更為健康的房地產(chǎn)市場。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：本次降息能給購房者帶來多大的實惠呢？為購房者算了一筆賬：以貸款100萬，貸款期限20年的房子為例，如果按照基準利率來計算，20年可以減少3.43萬的利息支出，每月減少143元的月供。累計半年來三次降息的影響，20年將減少利息支出超過12.5萬。

　　降息最大利好的板塊就是房地產(chǎn)板塊。因為，對于當前房地產(chǎn)行業(yè)來說，貨幣價格高和資金壓力大是兩個最重要的矛盾。上次降息后，市場迎來一輪購房潮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面壓力有所緩解。如今，再次降息，不但會促進購房者購房，也會降低企業(yè)成本，故對房地產(chǎn)股來說是重大利好。

　　鳳凰財經(jīng)：降息對于何種模式的地產(chǎn)公司最為利好？第一，中期看市場反轉(zhuǎn)的概率開始增大，因此2015年貨量比較充足的房地產(chǎn)企業(yè)，很明顯在2014年對增加土地的房地產(chǎn)企業(yè)將有正面作用。第二，此前的房地產(chǎn)行業(yè)政策主要利好改善類需求，而將此無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)在降息過程中獲益最大。第三，從年初至今資本市場地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了一輪修復式的上漲。而政策推動行業(yè)將進入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產(chǎn)的公司也將會獲益。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：本次降息之后，購房成本有所降低，市場信心將進一步提升，會出現(xiàn)一波入市的行情，尤其是北上廣深四個一線城市，和南京、南昌、蘇州等二線城市，成交量將出現(xiàn)反彈，價格有可能會逐漸堅挺。對于庫存較高的三四線城市，出現(xiàn)全面回暖的可能性不大，但庫存去化周期將會進一步縮短。從本輪貨幣政策表現(xiàn)來看，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤伞?/p>

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長兼秘書長宋向清：自去年11月第一次降息至今，央行已經(jīng)連續(xù)三次降息，降息頻繁，而且今年內(nèi)再次降息的空間已被預留。這樣的降息對于樓市而言，是個雙刃劍，一方面可以降低開發(fā)商的融資成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，有利于企業(yè)增強行業(yè)信心，開發(fā)出更多優(yōu)質(zhì)節(jié)能商品房；另一方面，在降低購房者貸款成本、減輕民眾還貸壓力的同時，增加了購房者對再次降息的預期，導致觀望情緒滋生，持幣待購現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　本次降息累積了拉動樓市積極平穩(wěn)發(fā)展的支撐力，使樓市向好因素增加，但由于三方面原因，短期內(nèi)樓市活力依然不旺：一是宏觀經(jīng)濟依然困難重重；二是火爆的股市抽逃了可能進入樓市的資金；三是商品房庫存量依然高位，樓市供求關系沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

　　但鄭州樓市利好因素在增多，未來三個月是考驗新一輪樓市調(diào)控效果的窗口期，預計鄭州樓市整頓的重點將實現(xiàn)由房向企、由企向人轉(zhuǎn)變，運用市場加政府雙重手段，淘汰一批中小開發(fā)商，讓企業(yè)優(yōu)化，市場凈化，行業(yè)形象美化，從而重拾行業(yè)信心，再鑄行業(yè)前景。

　　河南財經(jīng)政法大學教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰：從去年11月到現(xiàn)在已有兩次降準三次降息。兩次降準，上一次降準降低1個百分點，力度可謂大矣。從金融政策層面而言，無疑是一個利好消息，同時與金融政策配合的還有一些房地產(chǎn)政策，比如“3·30新政”對首套以及二套住房貸款政策的放松，多個政策疊加在一起，都會在市場上產(chǎn)生積極反響。這次降息是添火加薪，預計今年下半年還會進一步降準或降息。

　　如此密集政策出臺的背景主要有兩個：首先是經(jīng)濟增長壓力比較大，穩(wěn)增長的同時要采取一些措施使其更加平穩(wěn)，比如企業(yè)融資成本也比較大，對企業(yè)的支持力度還不夠；另外目前物價比較平穩(wěn)，為出臺政策提供了空間。政策的出臺主要針對國民經(jīng)濟，平穩(wěn)與促進國民經(jīng)濟的增長，有助于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　關于政策對房地產(chǎn)市場的影響，我的看法是，從去年到現(xiàn)在，全國房地產(chǎn)市場處于冷清、低迷狀態(tài)，這些政策對市場有一定的刺激作用；作為一些有良好市場基礎的城市比如鄭州而言，作用可能更明確，更有力。

　　判斷今年市場的走勢，我認為鄭州市場供求關系比較平穩(wěn)，不具備大起大落，猛漲猛跌的條件，無論是政府、開發(fā)商、購房者都希望市場平穩(wěn)、健康、有序。

　　新田集團總裁馮常生：今年政策出臺較為密集，我認為，在今年之內(nèi)還會再有一次降息或者降準，總之今年國家要持續(xù)釋放流動性，讓經(jīng)濟活起來。

　　降息，國家的本意是對宏觀經(jīng)濟的干預，因為目前經(jīng)濟下行壓力比較大，無論是國際環(huán)境還是國內(nèi)民眾的需要，都需要一個適度的經(jīng)濟增長，如果繼續(xù)下滑，這是目前中國經(jīng)濟所不能承受的，所以宏觀經(jīng)濟層面國家做這樣一個調(diào)整。但是刺激經(jīng)濟客觀上會惠及到房地產(chǎn)。尤其是對改善型產(chǎn)品，刺激尤其之大。因為持續(xù)的降息政策會提振與保持購房者的信心。

　　從事實上來看，新田城在降息之后兩天銷量非常不錯，大戶型成交比例較之以前提高，說明改善型需求在釋放。今年以來，鄭州市場的整體走勢可以用“回暖”來表達，這從市場情況來看顯而易見，新田城一期的別墅已經(jīng)基本清盤，今年3月份和4月份項目銷售額都在1.5億~1.8億左右，5月份銷售額預計將突破3個億，較之4月份會翻一番。

　　上周，新田城與首創(chuàng)奧特萊斯正式簽約，醫(yī)療武警醫(yī)院社區(qū)中心落戶，各項配套日益成熟，我們孜孜以求的“新生活”在新田城已然繽紛開啟。從年初隴海高架開通以來，新田城客戶發(fā)生兩個明顯變化：改善型客戶比例明顯升高，東區(qū)客戶明顯增多。目前我給購房者的建議是，改善型需求的客戶抓緊出手購買。

　　鄭州清華園集團副總經(jīng)理黃艷紅：去年以來，據(jù)市場觀察，客戶觀望情緒比較濃重。之前雖有“降息”之聲不絕于耳，但是一直沒有落地。因此，這次5月10日降息政策的實施，一定會激起購房客戶的購房熱情。

　　清華大溪地主要是剛需客戶，占到80%，清華·憶江南購房群體主要以改善型為主。降息對這兩種置業(yè)類型來說都是很大的利好，降低購房貸款壓力，促成購買意向。

　　4月25日清華大溪地開盤當日房源去化率接近75%，清華·憶江南4月份銷售額達到將近4個億。目前，從5月份的訂單量看，一定會比4月份更好。同時，不出意外的話，北五環(huán)7月底開通，江山路通車，將為清華·憶江南帶來一大批自住型需求。

　　記者點評：半年以內(nèi)政策頻出，力量巨大，就鄭州房地產(chǎn)市場而言，總體走勢向好，預計在今后一個時期會迎來一個去化的小高峰，購房者的觀望心理會打消，市場信心會大振，房企推出的優(yōu)惠政策會有所緊縮，房價仍將平穩(wěn)上升，因此，對于購房者來說，目前購房仍是最佳時機，對于剛需購房者和首次改善型客戶來說，應果斷出手購房。