從天津火車站地下出站口鉆出的汽車在市區(qū)行駛，不久便踏上了京港公路。一路向南大約奔馳40公里后，便是天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)的天嘉湖景區(qū)。

　　5月初的午后陽光配合著白云藍(lán)天籠罩著一條空曠的雙向八車道。在這條公路的西側(cè)則是被其員工稱為“空城”的星耀五洲項目。

　　占地4100畝的“星耀五洲”項目2007年即已開始拿地開發(fā)建設(shè)，然而，近10年過去，這里依然空曠、人煙稀少、商業(yè)街區(qū)大量空置。

　　一位居住于此的業(yè)主在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時說：“現(xiàn)在這個項目不但居住的人稀少，而且各種商業(yè)配套和教育資源都沒有?！彼嬖V記者，“現(xiàn)在由于開發(fā)商無法發(fā)出工資而導(dǎo)致物業(yè)人員基本撤出。一到晚上就一片漆黑，一個人都看不到?，F(xiàn)在很多業(yè)主想賠錢把房子賣出去都沒人接手。買這里的房甚至不如買附近的村民回遷房?！?

　　天津市津南區(qū)是近年來京津冀區(qū)域城鎮(zhèn)化建設(shè)速度較快的新城區(qū)。在這個420平方公里面積內(nèi)豎立著多個超300萬平方米的“超級大盤”，而這些大盤由于配套設(shè)施缺失、交通不便等原因而入住率普遍較低。其中當(dāng)年遠(yuǎn)近聞名的星耀五洲項目則已經(jīng)處于荒廢狀態(tài)。

　　在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，如何讓這樣的新城區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)城融合，避免再出現(xiàn)星耀五洲一樣的“傷疤”、重走“賣地蓋樓”的老路值得深思。

　　“空城”星耀五洲成天嘉湖畔傷疤

　　在通往星耀五洲項目上的一段混凝土公路橋頭，記者發(fā)現(xiàn)，湖畔一側(cè)低矮的商業(yè)建筑已經(jīng)顯得破敗，室內(nèi)的空無一物透過窗戶一覽無余?！靶且逯迾啡ず丁钡男麄鳂?biāo)語則被印制在橋頭圍擋的塑膠廣告布上面，但在時間和風(fēng)雨的催促下這些廣告早已褪去原本的色彩。

　　再往下深入數(shù)百米，一座標(biāo)寫著售樓處字樣的建筑出現(xiàn)了。不過，建筑中的一層大堂與其他同區(qū)域項目完全不同。因為作為項目銷售的“臉面”，星耀五洲售樓處的前臺已經(jīng)被各種雜物堆砌，并見不到任何銷售人員。

　　唯一的保潔人員在低頭掃地，這個上了年紀(jì)的當(dāng)?shù)嘏詫Α吨袊?jīng)營報》記者說，這里人都把這個小區(qū)叫“空城”?！艾F(xiàn)在這個小區(qū)的整個物業(yè)已經(jīng)沒有了。我們也已經(jīng)幾個月沒有發(fā)工資了?，F(xiàn)在銷售員都不來上班了。而且在這里居住的人非常少，基本沒有什么商業(yè)更沒有學(xué)校和醫(yī)院等配套。”

　　星耀五洲在多年前確如其名，在京津冀區(qū)域名聲顯耀。

　　2007年10月19日，云南星耀集團(tuán)通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價拿下天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊。這個價格成為當(dāng)年天津樓市單塊成交面積和成交總價的雙料地王，也是當(dāng)年全國成交總價地王。據(jù)媒體報道說，當(dāng)時津南區(qū)政府都沒想到拍賣價會超出預(yù)期近20億元。

　　一年后的2008年，星耀五洲項目以“世界級休閑平臺，國際性居住社區(qū)，全球化觀光勝地”的旅游地產(chǎn)概念等名噪一時。當(dāng)時該項目不僅找到了資本合作方，還得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。由于項目位于環(huán)渤海及海河下游環(huán)形旅游經(jīng)濟(jì)帶的中心，而成為天津市規(guī)劃的八大休閑風(fēng)景區(qū)之一，2008年被列為天津市20大重點項目之一。

　　當(dāng)年旅游地產(chǎn)的概念尚屬新穎，這個位于天津最南端的津南區(qū)域成為濱海新區(qū)的一個熱點。而位于津南區(qū)最南端的星耀五洲也隨之炙手可熱，當(dāng)時的星耀五洲甚至成為一個地標(biāo)性建筑，由此開啟了天津市津南板塊開發(fā)的熱潮。

　　公開資料顯示，“星耀五洲”項目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬平方米的建筑，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項目預(yù)計分四期開發(fā)，周期五年。而公建相對集中的北美洲板塊及亞歐板塊局部作為該項目首開區(qū)，現(xiàn)已在開發(fā)中；其中公建部分為30萬平方米，住宅面積為70萬平方米。為擴(kuò)大項目的影響力，提升項目總體定位，三大標(biāo)志性建筑物均位于北美板塊，即大型室內(nèi)滑雪場、超五星級酒店、星耀辦公大廈。

　　當(dāng)初說好的一切，并沒有在現(xiàn)實中實現(xiàn)。空曠、人煙稀少、商業(yè)街區(qū)大量空置等景象更能形容當(dāng)下星耀五洲的現(xiàn)狀。 早在多年前，就有大量的公開報道揭示出星耀集團(tuán)由于資金鏈緊張而連續(xù)發(fā)售信托產(chǎn)品，但未能解決最近困境而最終導(dǎo)致項目停擺。對上述出現(xiàn)的問題，記者致電致函天津星耀投資有限公司及云南星耀集團(tuán)，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

　　平均每兩平方公里就有一個樓盤項目

　　公開資料顯示，天津市津南區(qū)面積約為420平方公里。來自市場研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域擁有215個房地產(chǎn)項目，其中新建樓盤為69個。區(qū)域內(nèi)的房價平均單價為8700元每平方米，同比下降了14.30%。簡單的除法計算可以得知，津南區(qū)域每2平方公里就有一個樓盤項目。在一位房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)分析師看來：“項目密度確實較大?！?

　　而來自中國指數(shù)研究院的最新報道顯示，天津市內(nèi)六區(qū)本月可售面積為213.29萬平方米，環(huán)比有2.81%的增幅，出清周期升至17.2個月。

　　其中天津轄區(qū)內(nèi)環(huán)城四區(qū)可售面積為615.07萬平方米，環(huán)比亦有2.53%的增幅，再至600萬平方米以上水平，出清周期仍為21.2個月。其中津南區(qū)在4月的可售面積為248.1萬平方米，占環(huán)城四區(qū)可售面積超40%。

　　4月份環(huán)城四區(qū)供應(yīng)面積為46.61萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)223.87%，增幅居天津四區(qū)域中之首。

　　巨大的新增供應(yīng)面積背后，津南區(qū)域內(nèi)項目卻面臨配套設(shè)施的缺乏。距離星耀五洲一公里遠(yuǎn)的中信公園城和海爾格林小鎮(zhèn)也都面臨這樣的尷尬。

　　中信公園城的一位銷售經(jīng)理告訴本報記者：“目前項目內(nèi)已經(jīng)有一條商業(yè)街，可以滿足基本的生活需要。除此還有在建的一個公交站和一個幼兒園。在項目門口已經(jīng)預(yù)留了初高中教育用地?！辈贿^，這位銷售坦言，因為屬于九年義務(wù)教育范疇，初中學(xué)校目前沒有確定。隨遷子女只能去八里臺一中就讀?！邦A(yù)計小學(xué)和初中大約要到2019年才能落實?！?

　　居住在中信公園城8號樓的一位業(yè)主告訴記者：“目前小區(qū)內(nèi)居住的人也不多。高層的居民最多住了一半，而別墅最多也就有三分之一的人居住。因為在這里生活太不方便?！彼f最近的一個購物中心是大約6公里開外的“建鑫城”廣場。

　　類似的觀點在海爾格林小鎮(zhèn)的銷售顧問那里也得到印證。這里的銷售人員告訴記者，目前他們社區(qū)正在建設(shè)一處大型的華聯(lián)超市，可以滿足社區(qū)居民的基本生活需求。但是教育配套確實有待彌補(bǔ)。他說，目前小學(xué)和初中還在進(jìn)一步的確定中。“我們這邊跟中信公園城的配套情況都差不多?！?

　　專家警示盲目擴(kuò)建房地產(chǎn)容易出“鬼城”

　　與此同時，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，天津被中央定位為“一個基地三個區(qū)”，即全國先進(jìn)制造研發(fā)基地、國際航運核心區(qū)、金融創(chuàng)新示范區(qū)、改革開放先行區(qū)。

　　在這樣的發(fā)展戰(zhàn)略下，如何讓津南區(qū)這樣的新型板塊擺脫“賣地蓋樓”的老路是對當(dāng)?shù)貓?zhí)政者的重大考驗。

　　在今年1月初，天津市津南區(qū)委書記呂福春在講話中表示將以產(chǎn)城融合為核心，正確處理產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、生產(chǎn)與生活之間的關(guān)系，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、環(huán)境發(fā)展動態(tài)結(jié)構(gòu)體系和內(nèi)在更新機(jī)制，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)調(diào)并進(jìn)。

　　他說，要以園區(qū)建設(shè)為根本，積極統(tǒng)籌園區(qū)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)建，促進(jìn)園區(qū)集中、連片發(fā)展。大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，加快推進(jìn)商業(yè)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城鎮(zhèn)功能配套，提高生產(chǎn)生活的便利化、品質(zhì)化和人性化，促進(jìn)城鎮(zhèn)和園區(qū)繁榮，增強(qiáng)人口集聚和產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力。

　　來自津南區(qū)政府網(wǎng)站的資料顯示，津南的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為重點發(fā)展以物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、新型電子元器件和集成電路設(shè)計等為主的電子信息業(yè)，以數(shù)控裝備、航空航天零部件、環(huán)保設(shè)備等為主的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)以及現(xiàn)代冶金、教育、旅游和都市型設(shè)施農(nóng)業(yè)?！短旖蚴泄I(yè)布局規(guī)劃》把津南列入“以硅、光、人工智能三大領(lǐng)域為重點的IT三角”重點發(fā)展區(qū)域。

　　不過在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中，樓宇經(jīng)濟(jì)依然是津南主推的發(fā)展方向。

　　公開資料顯示，2014年年底，津南全區(qū)運營商務(wù)樓宇約27個，引進(jìn)企業(yè)累計近萬家；全年樓宇經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)稅收34.2億元，與去年同期相比增長36.8%，絕對值在全市排名第5位。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)的承載主體依舊是房地產(chǎn)業(yè)。作為環(huán)城四區(qū)之一的津南區(qū)距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，有些樓宇中的入駐單位其實擔(dān)負(fù)著一些公司在當(dāng)?shù)氐摹稗k事處”職能。

　　而全部樓宇經(jīng)濟(jì)較為普遍的問題是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低端化、經(jīng)濟(jì)聚集度和外向度不足，功能定位不準(zhǔn)、聚集度不高、空置率居高不下等。

　　同時津南其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也存在一些劣勢。比如津南希望發(fā)展電子信息業(yè)，但自身微電子產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，風(fēng)險投資機(jī)制與環(huán)境尚未建立和健全，勞動力資源結(jié)構(gòu)欠佳而且區(qū)域一體化、國際化環(huán)境尚未形成，中小科技產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小、實力不強(qiáng)、布局分散，管理服務(wù)能力不足。

　　對于津南區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及如何完善住宅小區(qū)的配套設(shè)施、促進(jìn)產(chǎn)城融合等問題，記者致電致函津南區(qū)委宣傳部，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

　　國家發(fā)改委城市中心學(xué)術(shù)委員會秘書長馮奎在接受本報記者采訪時說：“京津冀協(xié)同發(fā)展背景下，北京、天津要疏導(dǎo)核心區(qū)人口。隨著交通、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)條件改善，一些中小城市、小城鎮(zhèn)、新城新區(qū)的吸引力會相應(yīng)增強(qiáng)，對人口的集聚能力有提高。但盲目擴(kuò)建、新建房地產(chǎn)，容易做成‘鬼城’。”

　　馮奎對這些新興區(qū)域避免變?yōu)椤肮沓恰倍o出的建議是：“一是選址要有依據(jù)。一般來說，離中心城區(qū)20到30公里以內(nèi)，可以作為新城重要的選址距離。二是開發(fā)面積不能過大。三是注意房地產(chǎn)的差異化產(chǎn)品定位、服務(wù)定位。比如為了提供第二居所，還是為了供城區(qū)人口休閑度假用，這要加以區(qū)分。四是要超前或同步引入產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)發(fā)展要適應(yīng)產(chǎn)業(yè)商的需求。五是要考慮后續(xù)公共服務(wù)配套問題。許多地方因為教育、醫(yī)療等跟不上，最后沒有人氣?！?

　　他強(qiáng)調(diào)說：“最關(guān)鍵的是，要發(fā)揮市場機(jī)制的作用。出現(xiàn)‘鬼城’的地方，往往都有政府不理性的影子。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本質(zhì)上是市場活動，政府應(yīng)該從商業(yè)化的地產(chǎn)開發(fā)中退出去。這將大大減少‘鬼城’‘空城’產(chǎn)生的可能性?！?

　　本文來源：中國經(jīng)營報