房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢越來(lái)越難，這儼然已成為共識(shí)。而這也促使各大房企開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部改革。最近動(dòng)作頻頻的保利地產(chǎn)，先以董事長(zhǎng)宋廣菊的一句“保利是個(gè)P”公布自己的新方向，隨后緊鑼密鼓地公布其商用物業(yè)近期計(jì)劃以及一季度業(yè)績(jī)。

　　在這些接連的動(dòng)作中，依稀可見(jiàn)保利的突圍方向似乎正是養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，但這兩個(gè)長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)，一直是公認(rèn)的難題。

　　一季度銷售下滑30.5%

　　4月30日，保利地產(chǎn)公布的2015年一季度業(yè)績(jī)顯示，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額195.05億元、簽約面積158.17萬(wàn)平方米，同比分別減少30.5%和27.4%；實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額239.24億元、認(rèn)購(gòu)面積218.04萬(wàn)平方米，同比分別減少23.9%和13.8%。

　　與此同時(shí)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入133.07億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)12.93億元，同比分別增長(zhǎng)44.10%和58.63%；毛利率為42.35%，同比提高8.22個(gè)百分點(diǎn)。

　　在銷售下降的同時(shí)，保利地產(chǎn)在一季度新開(kāi)工與拿地仍趨于保守，公司新開(kāi)工面積422.5萬(wàn)平米，同比僅小幅上升1.5%。拿地也較審慎，期內(nèi)共拓展9個(gè)新項(xiàng)目，全口徑土地投資70億元，同比下滑47%，土地投資/銷售金額的比為36%。新增土地建面249.4萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)2779元/平方米。

　　對(duì)于一季度銷售業(yè)績(jī)下降三成，保利地產(chǎn)方面表示，一季度業(yè)績(jī)下滑的主要原因是，受假期等因素影響，公司整體新推貨量不足，全新開(kāi)盤項(xiàng)目和集中推貨的項(xiàng)目占比較低。因此，預(yù)計(jì)二季度伴隨推貨節(jié)奏的加快及全新開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量的提升，公司未來(lái)銷售業(yè)績(jī)將逐步改善。

　　對(duì)于接下來(lái)的銷售計(jì)劃，保利地產(chǎn)董秘黃海曾在股東會(huì)議上向投資者透露，保利全年推貨將集中去庫(kù)存，如果市場(chǎng)趨好，可能全年總推貨值達(dá)2000億元門檻，推貨彈性很大。而推貨窗口期上半年是五六月份，下半年則是九十月份。

　　雖然全年總推貨值可能高達(dá)2000億元，但擺在保利地產(chǎn)面前的庫(kù)存卻不是個(gè)樂(lè)觀的數(shù)字。截至2014年底，保利地產(chǎn)的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長(zhǎng)了273億元，增幅為11.38%，庫(kù)存余額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業(yè)中庫(kù)存壓力最大的房企。同期碧桂園的存貨水平只有1000億元左右，而萬(wàn)科的存貨估計(jì)也不會(huì)超過(guò)其同期銷售額的1.5倍。

　　“在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)，魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)?！痹谌ツ甑椎娜f(wàn)科投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮曾發(fā)出這樣的警示，其認(rèn)為“現(xiàn)金回款才是真正的銷售”。毫無(wú)疑問(wèn)，今年的庫(kù)存將是懸在包括保利在內(nèi)的地產(chǎn)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

　　養(yǎng)老與商業(yè)的突圍

　　顯然已經(jīng)意識(shí)到單純的“賣房”角色不足以支撐企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，保利地產(chǎn)除了去庫(kù)存的想法之外，也開(kāi)始著手埋下住宅地產(chǎn)之外的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

　　4月底，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊的一句“保利是個(gè)P”帶出了該公司近期的發(fā)展5P戰(zhàn)略。據(jù)悉，該5P戰(zhàn)略聚焦養(yǎng)老地產(chǎn)、全生命周期綠色建筑、社區(qū)O2O、保利地產(chǎn)APP、海外地產(chǎn)五方面。其中，基于全國(guó)245個(gè)社區(qū)5000萬(wàn)平方米物業(yè)基礎(chǔ)上的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O即將推出，保利地產(chǎn)APP計(jì)劃6月推出。

　　繼“5P戰(zhàn)略”發(fā)布之后，保利地產(chǎn)還在4月23日進(jìn)一步發(fā)布其商辦平臺(tái)。該商辦平臺(tái)覆蓋了北京保利旗下保利國(guó)際廣場(chǎng)、保利大都匯等所有商辦物業(yè)，平臺(tái)通過(guò)對(duì)公司資源進(jìn)行全方位整合，進(jìn)而形成聯(lián)動(dòng)保障的“資產(chǎn)長(zhǎng)城戰(zhàn)略平臺(tái)”。

　　值得注意的是，在保利地產(chǎn)大張旗鼓的商業(yè)和養(yǎng)老計(jì)劃下，這兩類型物業(yè)的規(guī)模都不大。單以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，保利地產(chǎn)在2012啟動(dòng)其首個(gè)北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，2014年10月該公司第二個(gè)養(yǎng)老公寓上?！拔魈?和熹會(huì)”也投入使用。目前，保利地產(chǎn)在各地建設(shè)了6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，保利地產(chǎn)并非首個(gè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。早在2010年，萬(wàn)科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略。隨即，萬(wàn)科就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鋪路。除萬(wàn)科外，中鐵、萊蒙、越秀等房企以及泰康人壽等保險(xiǎn)行業(yè)先后進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　雖然數(shù)據(jù)顯示，《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》稱，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比例將從8%增長(zhǎng)到33%。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)的兩大亮點(diǎn)。到2025年和2034年，中國(guó)老齡人口將分別突破3億和4億，中國(guó)將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

　　但是，即便是最早進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的萬(wàn)科，也曾公開(kāi)對(duì)媒體表示：“如果用養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)思維想養(yǎng)老這個(gè)事情，那是錯(cuò)誤的。萬(wàn)科的養(yǎng)老項(xiàng)目房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。

　　而多位業(yè)內(nèi)人士也不約而同地指出，除了國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮外，與投資熱潮相反的是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老消費(fèi)能力目前尚未形成氣候。

　　倘若以目前購(gòu)買養(yǎng)老項(xiàng)目的需求及結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，70%高凈值人群目前正處于40~60歲。伴隨這群人逐步老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代將有望在2035年左右到來(lái)。因此，甚至有人悲觀地預(yù)測(cè)：“由于產(chǎn)業(yè)投資早于消費(fèi)能力崛起前進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)五年內(nèi)或有一批有部分盲目進(jìn)場(chǎng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司瀕臨倒閉。對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈公司來(lái)說(shuō)，不斷清晰化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是現(xiàn)階段最需要重視的問(wèn)題?！?

　　據(jù)調(diào)查，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開(kāi)放成本和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本根本無(wú)法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。而保利地產(chǎn)在2012年就已啟動(dòng)的北京“和熹會(huì)”目前入住率僅為7成，運(yùn)營(yíng)近3年后方基本實(shí)現(xiàn)收支平衡。

　　持有型商業(yè)的痛

　　與此同時(shí)，保利地產(chǎn)另一個(gè)想要突圍的持有商業(yè)也有其心中難以言說(shuō)的痛。

　　早在2002年，保利地產(chǎn)就開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)之路。在保利地產(chǎn)當(dāng)時(shí)制定的“十二五”規(guī)劃中，將“商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相結(jié)合”作為公司“三個(gè)結(jié)合”核心戰(zhàn)略之一，把商業(yè)提升到與住宅并行的戰(zhàn)略高度，并在當(dāng)時(shí)計(jì)劃于“十二五”期間商業(yè)地產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到20億元以上。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不如保利最初想的那般迅猛，截至去年年底，保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入1091億元，商業(yè)地產(chǎn)僅為10.03億元，占比不足百分之一。

　　其中，保利正持有運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心僅有佛山保利水城和廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)兩個(gè)，全年?duì)I收僅1.8億元。保利廣州中環(huán)廣場(chǎng)的總建筑面積為5.9萬(wàn)平方米，出租率由此前的99%降至96%，2014年全年經(jīng)營(yíng)收入為10311萬(wàn)元；佛山保利水城項(xiàng)目的總建筑面積為11.6萬(wàn)平方米，出租率為99%，全年經(jīng)營(yíng)收入為8327萬(wàn)元。酒店則僅有佛山保利洲際酒店、成都保利公園皇冠假日酒店、廣州保利山莊酒店、陽(yáng)江海陵島保利皇冠假日酒店、重慶皇冠假日酒店和廣州科學(xué)城皇冠假日酒店6家酒店，全年酒店經(jīng)營(yíng)收入3.25億元。

　　即便持有商業(yè)的基數(shù)如此低，保利地產(chǎn)對(duì)此領(lǐng)域依舊不愿放棄，屢屢公開(kāi)提起其開(kāi)發(fā)計(jì)劃。2014年12月9日消息，保利商業(yè)副總經(jīng)理方長(zhǎng)斌在接受訪問(wèn)時(shí)透露，公司將立足以往獲取的商業(yè)用地，按照26個(gè)月開(kāi)業(yè)一個(gè)購(gòu)物中心的速度，2015年至2018年每年將開(kāi)業(yè)2~3個(gè)購(gòu)物中心，到2018年，保利地產(chǎn)將新開(kāi)業(yè)11個(gè)購(gòu)物中心。

　　方長(zhǎng)斌列舉的未來(lái)4年即將開(kāi)業(yè)的11個(gè)項(xiàng)目包含：浙江慈溪保利濱湖天地、上海徐匯濱江項(xiàng)目、合肥瑤海項(xiàng)目、石家莊保利花園、長(zhǎng)沙縣項(xiàng)目、中山保利國(guó)際廣場(chǎng)、江門濱江新城項(xiàng)目，湛江原點(diǎn)廣場(chǎng)項(xiàng)目、韶關(guān)芙蓉新城項(xiàng)目、廣州保利克洛維項(xiàng)目和廣州琶洲地塊三項(xiàng)目。上述持有型集中式商業(yè)總建筑面積約為82.5萬(wàn)平方米，均由保利商投公司統(tǒng)一招商管理。

　　“未來(lái)公司將結(jié)合市場(chǎng)需求形成自主品牌的酒店、商場(chǎng)的產(chǎn)品系列；在培育成熟、經(jīng)營(yíng)收益率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)REITs等工具實(shí)現(xiàn)證券化，引進(jìn)創(chuàng)新和激勵(lì)機(jī)制等?！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理劉平如是稱。

　　值得注意的是，與現(xiàn)在不少新推出的購(gòu)物中心動(dòng)輒都是20萬(wàn)平方米甚至以上的大規(guī)模相比，保利地產(chǎn)規(guī)劃的購(gòu)物中心規(guī)模在8萬(wàn)平方米左右，均為面積小、體量小的小盤。

　　雖然在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)剩的危機(jī)以及電商興起的情況下，保利地產(chǎn)選擇體量小的項(xiàng)目可以有效地降低風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際上，小的項(xiàng)目難以形成規(guī)模效應(yīng)、對(duì)商業(yè)品牌的塑造并沒(méi)有太大的幫助。

　　“倘若保利地產(chǎn)真的想要在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上有所突破的話，具有代表性的大體量的商場(chǎng)必不可少。”一位專門從事地產(chǎn)研究的人士稱，“地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比住宅要長(zhǎng)，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的運(yùn)營(yíng)和管理?！?

　　“開(kāi)發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護(hù)工和運(yùn)營(yíng)者，這將會(huì)是不小的挑戰(zhàn)?！睂?duì)此，方長(zhǎng)斌亦坦承：“從戰(zhàn)略的角度上看，保利商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的加大，已經(jīng)成為能與住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)的另一個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。但從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上來(lái)看，保利的商業(yè)地產(chǎn)還需加大馬力才能與住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)。”

　　本文來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)