在北京住宅市場(chǎng)回暖之際，北京商住市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂觀。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，這在限購(gòu)實(shí)施后創(chuàng)五年新低。有業(yè)內(nèi)人士表示，北京商住市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化，出于投資目的的購(gòu)房者購(gòu)買商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。

　　前四月商住新房成交同比降46%

　　在北京實(shí)施限購(gòu)以后，商住房以總價(jià)低、不限購(gòu)的特點(diǎn)開始在市場(chǎng)上走俏。北京商住市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。然而，從2014年起，北京商住市場(chǎng)從供不應(yīng)求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求的狀態(tài)。進(jìn)入2015年，這種市場(chǎng)形勢(shì)沒有得到緩解，北京商住市場(chǎng)成交量出現(xiàn)走低。來自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，同比下降46%。從2011年至2015年前四個(gè)月北京商住新房成交量數(shù)據(jù)來看，今年的成交量成為歷史新低，比2012年前四個(gè)月成交量最低點(diǎn)還少1253套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析說，各種寬松政策的出臺(tái)，更多的是給北京住宅類產(chǎn)品帶來了利好，并沒有輻射到北京商住類產(chǎn)品上，所以新政沒有拉動(dòng)商住新房成交量的上漲。隨著首付比例的降低、稅費(fèi)的減少，購(gòu)房人購(gòu)買北京住宅的杠桿率提高了，但購(gòu)買商住房的杠桿率基本沒有變化。這就造成部分原本打算購(gòu)買商住房的客群，放棄購(gòu)買商住房，轉(zhuǎn)而去購(gòu)買住宅。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析師宋輝表示，目前北京樓市整體成交中，剛需和改善需求占比達(dá)到90%，高端需求和投資需求占比很小。以前北京商住新房吸引了部分投資需求，其中有一部分人在新政出臺(tái)后開始出售商住房，轉(zhuǎn)而去購(gòu)買改善住宅。北京新增商住二手房位置較好，對(duì)商住新房成交產(chǎn)生一定的沖擊。

　　三個(gè)區(qū)商住庫(kù)存量大

　　目前，北京商住市場(chǎng)庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到歷史高位。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年4月底，北京商住市場(chǎng)庫(kù)存量為35892套。在京城各區(qū)中，通州區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)商住庫(kù)存排名前三位。來自偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，通州區(qū)商住房庫(kù)存量為8309套，大興區(qū)為4496套，房山區(qū)為3706套。

　　“在這三個(gè)區(qū)域，同類商住產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過大，供需關(guān)系并不均衡，造成嚴(yán)重的去化壓力，庫(kù)存居高不下?！彼屋x如是說。郭毅認(rèn)為，房山區(qū)的商住產(chǎn)品在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)板塊過度集中，存在產(chǎn)品同質(zhì)化的劣勢(shì)，該區(qū)域商住產(chǎn)品的銷售難度加大，才會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存量居高的情況。在大興區(qū)、通州區(qū)，商住產(chǎn)品分布比較分散，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒有房山區(qū)激烈，但是由于商住產(chǎn)品具有高容積率的特點(diǎn)，每個(gè)商住項(xiàng)目一次性取證的預(yù)售量較大，再加上現(xiàn)在商住產(chǎn)品的銷售周期比以前慢了，致使這兩個(gè)區(qū)域商住產(chǎn)品庫(kù)存量處于高位。

　　北京晨報(bào)記者 武新

　　■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　購(gòu)買商住產(chǎn)品需謹(jǐn)慎

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，以前的商住產(chǎn)品大多位于五環(huán)以內(nèi)，這些產(chǎn)品未來可以取得較高的租金收益，所以銷售情況較好。現(xiàn)在的商住產(chǎn)品大多位于六環(huán)附近，未來租金收益沒法得到保證。出于投資目的的購(gòu)房者購(gòu)買商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。

　　“北京商住市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化?！惫阏f，在商住產(chǎn)品供應(yīng)不大的區(qū)域，后續(xù)商住產(chǎn)品推出較少，在售商住項(xiàng)目成交量將有可能上升，價(jià)格也會(huì)穩(wěn)中有升。在商住產(chǎn)品供應(yīng)過大的區(qū)域，在售商住項(xiàng)目就會(huì)不好賣，而后續(xù)商住項(xiàng)目入市，將會(huì)陷入銷售困局。