“西大望路的房子，35400元/平方米，還不限購(gòu)，價(jià)格真挺合適。”看到網(wǎng)站上掛出的拍賣信息，市民龍先生第一次發(fā)現(xiàn)，司法拍賣是個(gè)“淘房”的好途徑。隨著樓市成交的緩慢復(fù)蘇，北京房?jī)r(jià)也再度面臨上漲期。相比市場(chǎng)價(jià)便宜不少的法拍房，也再度進(jìn)入人們視線。

　　兩次流拍后便宜了130萬(wàn)元

　　市民龍先生無意中關(guān)注的這套房，是懷柔區(qū)人民法院近期剛通過拍賣方式處理掉的一套149.87平方米的三居室，位于西大望路的金港國(guó)際小區(qū)。

　　2014年12月25日，房子被法院放到了拍賣平臺(tái)上，起拍價(jià)即為房屋的評(píng)估價(jià)——630.95萬(wàn)元，折合單價(jià)42000元/平方米。這個(gè)價(jià)格，幾乎相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)成交價(jià)。然而，第一次拍賣和第二次拍賣，因?yàn)闆]有競(jìng)買人報(bào)價(jià)，房屋兩次流拍。到了3個(gè)多月后的第三次拍賣，起拍價(jià)已降到了500萬(wàn)元，比首次拍賣時(shí)便宜了130萬(wàn)元。這一次拍賣，總算吸引了兩位競(jìng)買人，經(jīng)過13次的舉牌競(jìng)價(jià)，最終以531萬(wàn)元的價(jià)格成交，折合單價(jià)約35400元/平方米。

　　“僅和起拍價(jià)相比，這套房子就等于打了個(gè)八四折，更別提市場(chǎng)價(jià)了?！饼埾壬谝淮斡X得，不為人知的法院拍賣房，也許是個(gè)“淘寶”的好機(jī)會(huì)。

　　七九折的力度不少見

　　單純從價(jià)格上看，絕大多數(shù)法拍房的最終成交價(jià)，都要低于市場(chǎng)售價(jià)。

　　以金港國(guó)際這套三居室為例。記者咨詢中介經(jīng)紀(jì)人后得知，小區(qū)里掛牌出手的類似面積三居室，平均成交價(jià)在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍賣價(jià)，約為市場(chǎng)價(jià)格的七九折。

　　而七九折的力度，在法拍房中并不少見。例如，拍賣平臺(tái)上成交的一套位于豐臺(tái)區(qū)菜戶營(yíng)的204.09平方米房源，起拍價(jià)769萬(wàn)元，最終成交價(jià)531萬(wàn)元， 折合約26000元/平方米的單價(jià)，相當(dāng)于目前35000元/平方米的市場(chǎng)成交價(jià)的七四折。

　　粗略統(tǒng)計(jì)下來，除了如六鋪炕學(xué)區(qū)房這樣的極個(gè)別房源外，多數(shù)房源的最終拍賣價(jià)都在正常市場(chǎng)成交價(jià)的七折到八折之間。

　　多次流拍拉低價(jià)格

　　“一旦經(jīng)過多次流拍，法拍房的價(jià)格就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)?！北本╂溂业禺a(chǎn)副總徐華東告訴記者，根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價(jià)的20%。“所以，只要經(jīng)過兩次流拍，原本估價(jià)100萬(wàn)元的房子，第三次拍賣時(shí)起價(jià)就變成了64萬(wàn)元?！?

　　以淘寶上的司法拍賣平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，在210套已表示狀態(tài)為“結(jié)束”的司法拍賣房源中，除去9套的變賣房源外，進(jìn)入到二次拍賣的房源有182套，占到了房源總量的9成。而進(jìn)入到三次拍賣的房源有67套，其中8套三拍后依然流拍。

　　徐華東表示，法拍房易于流拍，一方面，是因?yàn)閰⑴c競(jìng)拍的人較少。由于法院拍賣房屋只會(huì)在法院網(wǎng)等固定的幾個(gè)網(wǎng)站和少量報(bào)紙上發(fā)布拍賣公告，看到的人自然不多。在這群人中，又并不是所有的人都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或者有興趣參與競(jìng)拍。另一方面，也不排除一些拍賣公司安排若干次流拍，以盡量壓低起拍價(jià)格，從中牟取差價(jià)。

　　實(shí)際上，在趕集網(wǎng)上，記者就看到了許多經(jīng)紀(jì)人掛出的法拍房。以一套芍藥居北里的法拍房為例，經(jīng)紀(jì)人就直接告訴記者，他們是和拍賣公司有合作，可以安排一個(gè)較低的價(jià)格提前鎖定房產(chǎn)。

　　法拍房受不受限購(gòu)限制？

　　不過，多次流拍后的低價(jià)格，對(duì)于有意于購(gòu)買法拍房的購(gòu)房人來說，看似是個(gè)利好。而更吸引人的是，在目前的執(zhí)行過程中，法拍房屬于“不限購(gòu)”的房產(chǎn)。無論是沒有購(gòu)房資格的外地在京人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的京籍家庭，均可以參與競(jìng)價(jià)并購(gòu)買法拍房。

　　記者從相關(guān)部門了解到，雖然對(duì)于司法拍賣房是否屬于限購(gòu)范圍的問題，國(guó)家層面沒有明確的規(guī)定，但目前北京各區(qū)縣在房屋管理的實(shí)際操作中，對(duì)于司法拍賣的房屋，確實(shí)不受限購(gòu)的限制，能夠辦理過戶手續(xù)。不過，競(jìng)拍者并不是拿著競(jìng)拍結(jié)果，就能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)，如果要辦理過戶手續(xù)，必須要出具法院的《裁決書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》。同時(shí)，按照法院的要求，購(gòu)買法拍房必須一次交付全款，不能貸款。

　　購(gòu)買時(shí)需留意債券糾紛

　　“對(duì)于資金充足、受購(gòu)房資格限制的普通購(gòu)房人來說，法拍房的確是個(gè)有吸引力的選擇，至少單純從成交價(jià)看是這樣的。但撿了房?jī)r(jià)便宜的漏兒的同時(shí)，購(gòu)房人也要留意交易后的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)?！?

　　徐華東給記者列舉，購(gòu)買法拍房時(shí)，需要留意房屋產(chǎn)權(quán)、房屋債權(quán)、是否有租約和費(fèi)用拖欠四方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上看，法拍房可能存在房屋產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)、暫未辦理或無法辦理房產(chǎn)證、未繳齊土地出讓金等情況。購(gòu)房人最好先通過市建委查詢確認(rèn)相關(guān)信息。從債權(quán)上看，法拍房的房主往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押。由于民間借貸是無法通過國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢得知的，購(gòu)買了這樣的房屋，入住后可能會(huì)遭其他“債主”的追討。另外是租約問題，存在長(zhǎng)期租約的法拍房被買下后，雖然購(gòu)買人已完成房屋過戶，卻由于租戶不搬離而無法實(shí)際入住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的情況。法院不負(fù)責(zé)解決的房屋欠費(fèi)，將由競(jìng)買人自行承擔(dān)和解決。

　　“‘撿漏’是普遍存在的心理，但劃不劃算，因人而異，因情而定。建議普通購(gòu)房人綜合再做出競(jìng)拍決定。”本報(bào)記者 趙瑩瑩 J201