“西大望路的房子，35400元/平方米，還不限購，價格真挺合適。”看到網(wǎng)站上掛出的拍賣信息，市民龍先生第一次發(fā)現(xiàn)，司法拍賣是個“淘房”的好途徑。隨著樓市成交的緩慢復蘇，北京房價也再度面臨上漲期。相比市場價便宜不少的法拍房，也再度進入人們視線。

　　兩次流拍后便宜了130萬元

　　市民龍先生無意中關注的這套房，是懷柔區(qū)人民法院近期剛通過拍賣方式處理掉的一套149.87平方米的三居室，位于西大望路的金港國際小區(qū)。

　　2014年12月25日，房子被法院放到了拍賣平臺上，起拍價即為房屋的評估價——630.95萬元，折合單價42000元/平方米。這個價格，幾乎相當于當時的市場成交價。然而，第一次拍賣和第二次拍賣，因為沒有競買人報價，房屋兩次流拍。到了3個多月后的第三次拍賣，起拍價已降到了500萬元，比首次拍賣時便宜了130萬元。這一次拍賣，總算吸引了兩位競買人，經(jīng)過13次的舉牌競價，最終以531萬元的價格成交，折合單價約35400元/平方米。

　　“僅和起拍價相比，這套房子就等于打了個八四折，更別提市場價了?！饼埾壬谝淮斡X得，不為人知的法院拍賣房，也許是個“淘寶”的好機會。

　　七九折的力度不少見

　　單純從價格上看，絕大多數(shù)法拍房的最終成交價，都要低于市場售價。

　　以金港國際這套三居室為例。記者咨詢中介經(jīng)紀人后得知，小區(qū)里掛牌出手的類似面積三居室，平均成交價在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍賣價，約為市場價格的七九折。

　　而七九折的力度，在法拍房中并不少見。例如，拍賣平臺上成交的一套位于豐臺區(qū)菜戶營的204.09平方米房源，起拍價769萬元，最終成交價531萬元， 折合約26000元/平方米的單價，相當于目前35000元/平方米的市場成交價的七四折。

　　粗略統(tǒng)計下來，除了如六鋪炕學區(qū)房這樣的極個別房源外，多數(shù)房源的最終拍賣價都在正常市場成交價的七折到八折之間。

　　多次流拍拉低價格

　　“一旦經(jīng)過多次流拍，法拍房的價格就會低于市場價?！北本╂溂业禺a(chǎn)副總徐華東告訴記者，根據(jù)人民法院關于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或市場價的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價的20%?！八裕灰?jīng)過兩次流拍，原本估價100萬元的房子，第三次拍賣時起價就變成了64萬元。”

　　以淘寶上的司法拍賣平臺統(tǒng)計，在210套已表示狀態(tài)為“結(jié)束”的司法拍賣房源中，除去9套的變賣房源外，進入到二次拍賣的房源有182套，占到了房源總量的9成。而進入到三次拍賣的房源有67套，其中8套三拍后依然流拍。

　　徐華東表示，法拍房易于流拍，一方面，是因為參與競拍的人較少。由于法院拍賣房屋只會在法院網(wǎng)等固定的幾個網(wǎng)站和少量報紙上發(fā)布拍賣公告，看到的人自然不多。在這群人中，又并不是所有的人都有經(jīng)濟實力或者有興趣參與競拍。另一方面，也不排除一些拍賣公司安排若干次流拍，以盡量壓低起拍價格，從中牟取差價。

　　實際上，在趕集網(wǎng)上，記者就看到了許多經(jīng)紀人掛出的法拍房。以一套芍藥居北里的法拍房為例，經(jīng)紀人就直接告訴記者，他們是和拍賣公司有合作，可以安排一個較低的價格提前鎖定房產(chǎn)。

　　法拍房受不受限購限制？

　　不過，多次流拍后的低價格，對于有意于購買法拍房的購房人來說，看似是個利好。而更吸引人的是，在目前的執(zhí)行過程中，法拍房屬于“不限購”的房產(chǎn)。無論是沒有購房資格的外地在京人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的京籍家庭，均可以參與競價并購買法拍房。

　　記者從相關部門了解到，雖然對于司法拍賣房是否屬于限購范圍的問題，國家層面沒有明確的規(guī)定，但目前北京各區(qū)縣在房屋管理的實際操作中，對于司法拍賣的房屋，確實不受限購的限制，能夠辦理過戶手續(xù)。不過，競拍者并不是拿著競拍結(jié)果，就能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)，如果要辦理過戶手續(xù)，必須要出具法院的《裁決書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》。同時，按照法院的要求，購買法拍房必須一次交付全款，不能貸款。

　　購買時需留意債券糾紛

　　“對于資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是個有吸引力的選擇，至少單純從成交價看是這樣的。但撿了房價便宜的漏兒的同時，購房人也要留意交易后的各種潛在風險。”

　　徐華東給記者列舉，購買法拍房時，需要留意房屋產(chǎn)權、房屋債權、是否有租約和費用拖欠四方面的風險。

　　從房屋產(chǎn)權及產(chǎn)權性質(zhì)上看，法拍房可能存在房屋產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權或小產(chǎn)權、暫未辦理或無法辦理房產(chǎn)證、未繳齊土地出讓金等情況。購房人最好先通過市建委查詢確認相關信息。從債權上看，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。由于民間借貸是無法通過國家機構(gòu)查詢得知的，購買了這樣的房屋，入住后可能會遭其他“債主”的追討。另外是租約問題，存在長期租約的法拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻由于租戶不搬離而無法實際入住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業(yè)費等費用的情況。法院不負責解決的房屋欠費，將由競買人自行承擔和解決。

　　“‘撿漏’是普遍存在的心理，但劃不劃算，因人而異，因情而定。建議普通購房人綜合再做出競拍決定?！北緢笥浾?趙瑩瑩 J201