一季度全國房地產(chǎn)供地量下降38.7%，北京、廣州等2015年供地指標(biāo)大幅縮減。本期觀點(diǎn)，不同城市土地市場表現(xiàn)分化將日益明顯。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，昨天，國土部公布2015年一季度國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國國有建設(shè)用地供應(yīng)9.48萬公頃，同比下降20.4%，其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比下降38.7%。

　　另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度房企土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%。

　　縱觀全國樓市，在去庫存的背景下，供地大幅縮減似乎是一種必然，有分析指出，適時減少土地供應(yīng)不僅能確保節(jié)約集約用地，也能穩(wěn)定地價。

　　根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，截至一季度末，全國105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價分別為3541元/平方米、6593元/平方米、5305元/平方米和746元/平方米，同比增長率分別為3.25%、3.22%、2.98%和3.62%。

　　截至目前，北京、廣州、哈爾濱等多個城市公開了2015年的土地供應(yīng)指標(biāo)，同比都大幅縮減。其中，廣州2015年供地指標(biāo)同比減少近24%，北京2015年的商品房用地供應(yīng)降幅達(dá)到27%，哈爾濱市住宅用地供應(yīng)縮減也近半。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家 韓世同 表示，一季度全國房地產(chǎn)供地大幅縮減和一季度全國樓市成交普遍有所回落有關(guān)，但是他認(rèn)為，一些城市特別是一二線城市可以適當(dāng)加大一些適合剛需的地塊供應(yīng)。

　　韓世同：一季度土地供應(yīng)下降接近4成，那么這個顯然是跟一季度的這個樓市成交普遍的也所回落有很大的原因，我們看到去年下半年的時候土地市場是有所升溫的，因為當(dāng)時樓市成交在這個央行的一系列的降息和放開信貸這個政策的推動下是有所緩和，但是今年的一季度，由于這個很多企業(yè)的放緩以價換量的做法反而價格企穩(wěn)了，回升了，但是成交減少了，這個對土地市場造成了比較大的轟動和影響，另外一個情況就是各地都縮減了今年的土地供應(yīng)計劃，我覺得這個顯然不用你說實際上這個市場已經(jīng)選擇了一個下降的這樣一個狀況，那么這個其實是對于未來地方政府的這個土地的出讓金的收入，以及這個土地的供應(yīng)其實是不太有利的。

　　我認(rèn)為針對這樣的一些情況其實比較有效措施反而是地區(qū)政府應(yīng)該采取積極的有效的增加供地，而且選擇比較好的土地而且它的這個起開價不宜過高。其實我覺得一線城市更應(yīng)該加大，三四線可能沒有辦法，你讓它加大它也沒辦法，因為它現(xiàn)在還有很多的庫存量需要消化，但實際上如果這個時候供應(yīng)一些適當(dāng)?shù)?，價格合適的這樣的土地的話，市場還是可以去激活或者推動的，那么尤其像一二線的城市，以前更多的可能是豪宅，大戶型，是這方面，那現(xiàn)在市場已經(jīng)變化了，那倒不如再次重新目前供應(yīng)一些試銷對路的這些土地，那么增加剛需改善型的產(chǎn)品，那么我覺得這方面可以滿足市場的需要。當(dāng)然了現(xiàn)在出來了那么多的新政它會不會出現(xiàn)一個成交比較火爆的這樣的一個局面，這個還要進(jìn)一步觀察。

　　關(guān)于一季度全國房地產(chǎn)供地下降38.7%，北京、廣州等2015年工地指標(biāo)大幅縮減，經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海宜居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭將就此評論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您如何來看待分析全國范圍內(nèi)一季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比下降的原因？

　　楊紅旭：第一，今年第一季度的市場環(huán)境跟去年不一樣，去年第一季度是屬于上一輪房地產(chǎn)繁榮周期的一個末端。土地市場比較火爆，而今年一季度為復(fù)蘇的初期，房市復(fù)蘇了，但是地市還沒有復(fù)蘇，所以說拿去年的一個很高的基期跟現(xiàn)在一個比較低迷的時期相比，那自然的話是土地成交量出現(xiàn)大幅的下滑，這供地量主要跟著市場成交量走的，當(dāng)市場低迷之后很多企業(yè)不愿意去拿地，地區(qū)政府相應(yīng)會減少土地供應(yīng)量，因為地方政府在賣地皮的話跟開發(fā)商有一個事先的溝通，就是說你賣地的話要先找開發(fā)商，看有沒有意向，假如說是詢問一下，開發(fā)商我都沒有意向，那這塊地不會掛牌出讓，所以的話主要反映的就是一個目前市場環(huán)境比較冷淡這樣一個現(xiàn)實。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：北京廣州在內(nèi)的一線城市都縮減了2015年的供地指標(biāo)，剛剛采訪的評論員韓世同也認(rèn)為一線城市應(yīng)該加大適合剛需的用地供應(yīng)，您是否同意它的觀點(diǎn)？

　　楊紅旭：一線城市現(xiàn)在庫存量正在區(qū)劃，區(qū)劃周期也在下滑。按照國土部一個要求的話是應(yīng)該增加合理住房需求的這樣一類土地的供給，因為2015年這些城市供應(yīng)量這個需求量釋放，如果說土地供應(yīng)供不上，可能會加快房價快速上漲，增加土地供應(yīng)這個是應(yīng)該的，但是因為一線城市土地本來就比較稀缺，所以它們有時候并不是說是想增加多少就可以增加多少的，它們會受整個土地用地的制約，像上海的話很明顯，上海的話現(xiàn)在土地出讓的情況它是到2020年，上海在用地的話要保持零增長，甚至負(fù)增長，整個土地供應(yīng)很緊缺，所以說政府其實也沒有很多回旋余地。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市的土地供應(yīng)本來就很緊缺，而且我們看到隨著330樓市新政的出臺之后，北京這些一線城市樓市也有回暖的跡象，那么您預(yù)計二季度的這些一線城市的樓市會不會發(fā)生很大的變化，進(jìn)而影響土地市場的表現(xiàn)？

　　楊紅旭：首先一線城市我是比較看好的，一線城市的成交量，去年四季度房屋成交量就已經(jīng)起來了，開始反彈了，價格近兩個月其實已經(jīng)開始企穩(wěn)走高了，看一下三月份70個城市的房屋價格，那一線城市整體深都已經(jīng)開始上漲了，那土地市場的表現(xiàn)的變化略微滯后于房屋市場，那等到房屋市場成交活躍了，價格漲了，開發(fā)商還有回籠資金之后才有錢需拿地，另外的話只是有房市，回來之后開發(fā)商對于后市的悲觀轉(zhuǎn)為樂觀，所以我估計二季度之后，尤其是下半年，一線城市的土地成交將趨于活躍，開發(fā)企業(yè)將進(jìn)一步的增長。二線城市也可能有一個跟進(jìn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：但是很多二三線四線城市和一線城市的區(qū)別還是比較大的，那在未來不同城市土地市場的供應(yīng)和價格將會進(jìn)一步的分化嗎？

　　楊紅旭：這個肯定的，房屋市場分化必然到底土地市場分化，那么這個土地市場，兩部委新政就是住建部和國土部的兩部委新政說的很明白了，房價比較強(qiáng)勢的地區(qū)要增加土地供應(yīng)，而在庫存量比較大的地區(qū)要減少，甚至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)，當(dāng)時地區(qū)的話確實是這樣，就是說房供應(yīng)量比較大，適度控制一下新增用地，即便不去控制地方政府也很難受，因為現(xiàn)在三四線的話，它的土地拆遷成本，土地整理成本已經(jīng)跟目前的土地的市場價差不多了，就是地方政府現(xiàn)在賣地是不劃算的，也不愿意和自己的賣地，主要因為溢價太低了，它難以覆蓋到政府拆遷成本，你這樣的話地方政府的話賣地掙不到錢，也沒有積極性去推地，所以即便是國土部不調(diào)控，那么說我認(rèn)為三四線的話在樓市、房市回暖之前它們也不會大規(guī)模的推進(jìn)。