■特約記者 程喆

　　中國內(nèi)地股市一路走高，許多人預(yù)期牛市到來，將資產(chǎn)投入股海。而近日公積金貸款新政的出現(xiàn)，無疑給萎靡的房地產(chǎn)市場注入了一劑強(qiáng)心針。近期，北上廣深等一線城市以及其他二、三線城市都調(diào)整了公積金政策，或降低首付比例，或提高公積金貸款額度，或放寬公積金使用條件。外界認(rèn)為，大幅調(diào)整公積金政策，明顯是對樓市釋放的利好信號。

　　一線城市正在調(diào)整公積金政策。最先啟動公積金調(diào)整政策的是北京。3月中旬，北京住房公積金管理中心發(fā)布消息，將原規(guī)定的“個(gè)人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計(jì)算”，調(diào)整為“個(gè)人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計(jì)算”。此外，貸款額度最高為120萬元。

　　就在同一天，廣州宣布，通過公積金購買90平方米以下首套自住房的首付比例降低至兩成。

　　上海和深圳也緊跟著調(diào)整了公積金政策。4月上旬，上海上調(diào)了公積金貸款上限；深圳則降低了符合條件的個(gè)人和家庭的首付比例，由原先的首付30%降為20%。

　　不僅是以上一線城市調(diào)整了公積金政策，珠海、株洲、遼寧、福建等地均出臺了公積金新政?？傮w來看，各地政策的調(diào)整主要集中在三個(gè)方面：一是降低首付比例，首套房公積金貸款調(diào)整為最低兩成，改善型二套房最低三成；二是提高公積金貸款額度；三是放寬公積金使用條件。

　　翻看歷年來的樓市調(diào)控政策，中央政策大方向確定后，各地均會進(jìn)入地方細(xì)則的密集發(fā)布期。比如在今年3月30日央行發(fā)布通知，將二套普通住房商業(yè)貸款首付比例降低至40%、首套房首付比例降至20%后，各地就紛紛調(diào)整了公積金貸款的相關(guān)政策。

　　從近期各地政府對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度來看，調(diào)整公積金政策的原因不難理解。中國房地產(chǎn)業(yè)低迷多年，導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)生連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重拖累了中國經(jīng)濟(jì)的前行步伐。各地面臨著去庫存化的壓力，非一線城市更是如此。

　　從2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市。省級政府如福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、寧夏等，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個(gè)方面著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，刺激購房需求入市。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購房是目前地方刺激樓市的最主要手段。北上廣深四大一線城市的政策調(diào)整對市場收到了顯著效果，也給其他地方房地產(chǎn)市場提供了借鑒。

　　中新網(wǎng)報(bào)道，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)同這一觀點(diǎn)：“公積金是地方政府可以直接動用的信貸額度，不但可以給市場帶來大量需求，對購房者的心理影響也非常大。所以，每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場都是地方政府最習(xí)慣采取的舉措?！?/p>

　　在張大偉看來，公積金政策調(diào)整對外界的影響主要有兩點(diǎn)：一是直接影響。政策的松綁可以降低購房成本，激發(fā)一、二線城市5%~10%的購房需求，但對三、四線城市的影響較小。二是心理影響，公積金政策對購房者的心理影響非常大，其可能被購房者認(rèn)為是多項(xiàng)政策松綁的開始。每次公積金政策松綁，市場成交量都有明顯的增長。

　　由此看來，調(diào)整公積金貸款政策，不僅使公積金發(fā)揮其應(yīng)有作用，而且可以喚醒沉睡多年的巨額沉淀資金，有利于穩(wěn)定當(dāng)前樓市。

　　《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，從剛過去的清明節(jié)3天小長假來看，上海在假期的成交量不太理想，北京、廣州、深圳三地的新建商品住宅成交面積和成交套數(shù)則高于上海?？梢?，提高公積金貸款額度能在一定程度上滿足剛需的實(shí)際需求。

　　當(dāng)然，公積金新政也不會立竿見影。《中國青年報(bào)》報(bào)道，房地產(chǎn)研究學(xué)者尹伯成認(rèn)為，新政對上海樓市的刺激作用有限，是因?yàn)槟壳吧虾５那闆r是“房價(jià)太高”，經(jīng)濟(jì)條件差一些的人還是買不起房，而經(jīng)濟(jì)條件好一些的人早就買好房了。公積金制度制定的初衷，相當(dāng)于設(shè)立互助互利的基金。但當(dāng)時(shí)設(shè)想的背景與條件，如今已發(fā)生了很大變化，如房價(jià)變化與購房人群數(shù)量的變化等，已不適應(yīng)現(xiàn)階段的市場發(fā)展?，F(xiàn)在市場上有聲音稱，公積金政策就是在“劫貧濟(jì)富”，買不起房子、用不上公積金的人，實(shí)際上是在交錢補(bǔ)貼有能力買房的人。

　　尹伯成判斷，光靠公積金政策的“利好”，或許并不能給上海樓市帶來多少“增幅”。因此，他建議，政府可以考慮采用貼息的方式，將銀行商貸的貸款利率降低一些。同時(shí)，開發(fā)商降些價(jià)，保障性住房也降低門檻。樓市是否會因?yàn)楣e金新政而發(fā)生變化，還需要時(shí)間來觀察。