尷尬的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)

　　總的來說，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)還不成熟，還有5年至10年的培育期。盡管試水者眾多，我國仍沒有公認(rèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的“典型成功樣本”?，F(xiàn)在大家都還在摸索商業(yè)模式

　　法治周末記者 汲東野

　　養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為地產(chǎn)界的“朝陽行業(yè)”，前景被普遍看好。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有80多家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10余家保險企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。

　　據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場規(guī)模約為4萬億元，到2030年則有望增加至13萬億元。全球房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國際近日發(fā)布報告稱，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，正成為私營房地產(chǎn)發(fā)展商及投資者的潛在開發(fā)領(lǐng)域。

　　商業(yè)模式還在摸索

　　然而，目前為止，盡管試水者眾多，我國仍沒有公認(rèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的“典型成功樣本”。

　　不過，也不乏有試水者各自探索盈利模式，例如綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”等。

　　明源地產(chǎn)研究院評論認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。

　　位于陜西西安的榮華控股企業(yè)集團(tuán)是進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場中的一員，他們開發(fā)的西北首家會員制養(yǎng)老社區(qū)，采用了“居家+機(jī)構(gòu)”的新型養(yǎng)老模式。

　　榮華控股營銷策劃部副總監(jiān)舒利在接受媒體采訪時曾說，在榮華集團(tuán)的企業(yè)理念里，我們打造的不單單是養(yǎng)老地產(chǎn)，不是簡單地建一棟房子，而是打造一種服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

　　綠城集團(tuán)從2007年就開始了對養(yǎng)老地產(chǎn)的專題研究，早在幾年前，綠城就已確定養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)不是地產(chǎn)開發(fā)，而是養(yǎng)老服務(wù)，綠城需要從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)提供商。

　　當(dāng)然，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域仍有一些以做地產(chǎn)開發(fā)為主的試水者。

　　舒利認(rèn)為，自2010年起，就有不少國企、民企、外國企業(yè)等進(jìn)入中國的養(yǎng)老地產(chǎn)。但在很長一段時間里，大家都認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)，就是找一個山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子，最多配備一些適老化設(shè)施即可，基本上是概念大于實(shí)際意義中的產(chǎn)品。

　　事實(shí)上，很多陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域想要分蛋糕的企業(yè)仍抱著“建房子賣房子”的想法。

　　北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人于華(化名)告訴法治周末記者，他也正籌劃在北京郊區(qū)做一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　“這是一個長期的投資，我打算先建一批養(yǎng)老地產(chǎn)，比如老年公寓，用醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，引進(jìn)國外的養(yǎng)老醫(yī)院。同時，再結(jié)合文化項目、旅游地產(chǎn)、休閑度假為一體，做綜合開發(fā)，項目主要針對的是能完全自理或半自理的老人?！庇谌A說。

　　“不過，總的來說，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)還不成熟，還有5年至10年的培育期?，F(xiàn)在大家都還在摸索商業(yè)模式?！?

　　賺錢還是靠賣房子

　　于華很看好養(yǎng)老地產(chǎn)的前景?！澳苜嵉藉X。當(dāng)然，做面向普通人的基礎(chǔ)養(yǎng)老是很難賺錢的，但是做面向高端消費(fèi)人群的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老，就可以賺錢了。不過，賺錢還是主要靠賣房子?！庇谌A分析說。

　　這不僅讓人想起十余年前北京順義區(qū)的北京太陽城國際老年公寓(即太陽城)，太陽城是當(dāng)時國內(nèi)最早的專門面向老年人的房地產(chǎn)項目，它的入住率可以達(dá)到100%。

　　有媒體調(diào)查，現(xiàn)在，太陽城已經(jīng)成了名副其實(shí)的老年社區(qū)，房價也漲了3倍。小區(qū)的老人們對小區(qū)的評價還是很一致:“起碼小區(qū)內(nèi)有食堂，一天人均飯錢也不過20元。此外，就是小區(qū)有醫(yī)院、有急救車，急救效率高?！?

　　但是，據(jù)媒體調(diào)查，小區(qū)針對老年人的服務(wù)水平和服務(wù)內(nèi)容卻與剛?cè)胱r相去甚遠(yuǎn)。同時，隨著房價物價的上漲，相應(yīng)的養(yǎng)老成本，包括護(hù)工費(fèi)等也都在水漲船高。

　　這不禁讓人思考，“養(yǎng)老地產(chǎn)”究竟是在“賣房子”還是“賣服務(wù)”，怎樣處理賣房子、賣服務(wù)與盈利之間的關(guān)系。

　　據(jù)了解，目前，為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項目的投資人可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

　　“花樣各式”的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項目，暴露出養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一個尷尬現(xiàn)實(shí)，與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)其實(shí)并不算多。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策落地

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)的真正盈利點(diǎn)主要在于賣房子，其他養(yǎng)老服務(wù)的部分運(yùn)行起來，肯定是賺不了多少錢的。養(yǎng)老服務(wù)部分相當(dāng)于做國家福利，做養(yǎng)老事業(yè)了。并且，如果這個項目能做，財務(wù)費(fèi)用也會比較高，投資回報率會比較低，前期的收益不會太好。”于華說。

　　有專家總結(jié)，中國養(yǎng)老地產(chǎn)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，其中就包括:缺乏能夠準(zhǔn)確傳達(dá)中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消費(fèi)者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)同時接受的成熟盈利模式;缺少可提供持續(xù)資金支持的多樣化融資渠道等。

　　于華也估計到做養(yǎng)老地產(chǎn)可能會面臨的困境，但是，他認(rèn)為，“因為企業(yè)發(fā)展要看遠(yuǎn)景，要做國家政策所鼓勵支持的，所以我還是想早些嘗試”。

　　然而，“養(yǎng)老地產(chǎn)項目從來都不是先規(guī)劃、找個山清水秀的地方，而應(yīng)該是先有需求、有市場，再去拿地。做養(yǎng)老，一定要擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)思維。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受媒體采訪時說。

　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)屢遭質(zhì)疑，盈利困難重重，但仍無法阻擋洶涌而來的老齡人群，無法阻擋市場對于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情。

　　2014年，國土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，規(guī)定對于營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　明源地產(chǎn)研究院評論認(rèn)為，這意味著建設(shè)性養(yǎng)老用地有了國家規(guī)范;出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。這個關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地政策的落地，標(biāo)志著養(yǎng)老地產(chǎn)享受國家優(yōu)惠政策的開端，接下來可能專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的稅費(fèi)、津補(bǔ)貼等的政策也會陸續(xù)出臺。