■福州晚報(bào)首席記者 江海 文/攝

　　福州自貿(mào)區(qū)掛牌已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，與自貿(mào)區(qū)相關(guān)的一切再度引起人們的強(qiáng)烈關(guān)注。與此同時(shí)，國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略正式確定我省為21世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)之一，福州新區(qū)也在力爭(zhēng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，正向相關(guān)部門(mén)申報(bào)。

　　從此前已經(jīng)批復(fù)的上海自貿(mào)區(qū)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市在“自貿(mào)”效應(yīng)下，大火了一把，地價(jià)、房?jī)r(jià)、成交量都創(chuàng)下新高。因此，在福州“三區(qū)疊加”的效應(yīng)光環(huán)下，再趕上國(guó)家密集出臺(tái)有利于樓市的種種舉措，福州樓市是否會(huì)因此而迎來(lái)新的盛宴，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。1

　　自貿(mào)區(qū)概念已開(kāi)始影響榕樓市

　　對(duì)很多福州人來(lái)說(shuō)，“自貿(mào)區(qū)”是個(gè)很復(fù)雜的概念，能把它厘清的普通市民少之又少。不過(guò)，對(duì)“自貿(mào)區(qū)”能帶來(lái)的影響，很多人都能舉出一二，其中基本上都以樓市為主。比如“上海自貿(mào)區(qū)獲批的消息一出，外高橋等板塊的房?jī)r(jià)一夜飆漲。上海自貿(mào)區(qū)成立半年，周邊房?jī)r(jià)普遍上漲三成左右，個(gè)別項(xiàng)目上漲幅度甚至達(dá)到50%以上”這樣的例子，很多不懂經(jīng)濟(jì)的市民也能隨手拈來(lái)。

　　這反映了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：由于固定資產(chǎn)仍然是福州市民財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，任何“利好”都會(huì)很本能地被投射到樓市之中。自從去年福州自貿(mào)區(qū)的消息傳出后，至今已經(jīng)有一段時(shí)間，那么自貿(mào)區(qū)概念對(duì)樓市產(chǎn)生的效果如何，后市又將如何發(fā)展呢？

　　“自貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為我們最大的賣(mài)點(diǎn)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，而且自貿(mào)區(qū)的建立確實(shí)帶來(lái)了銷(xiāo)售的穩(wěn)步提升。但在價(jià)格上，我們區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)盤(pán)都保持基本穩(wěn)定?！弊蛉?，平潭及福州幾個(gè)位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人都這樣表示。

　　樓市中的產(chǎn)品主要分為住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)。福州晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的住宅樓盤(pán)并不多。如馬尾，當(dāng)前在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)有東方名城、名城中心、名城港灣等，而南臺(tái)片區(qū)更少。在價(jià)格方面，馬尾不少樓盤(pán)的均價(jià)大概為每平方米12000元左右，與福州其他城區(qū)比起來(lái)仍屬價(jià)格洼地，尤其不少樓盤(pán)還有特價(jià)房源在推。盡管這些樓盤(pán)的價(jià)格沒(méi)有明顯上漲，但在銷(xiāo)售量上已經(jīng)有明顯的提升。例如，去年上半年平潭銷(xiāo)售住宅大約9萬(wàn)平方米，而7月～11月銷(xiāo)售了10萬(wàn)多平方米，這一時(shí)間段恰好是平潭加入自貿(mào)區(qū)的概念逐漸被炒熱的時(shí)間段。而在馬尾，近期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)成交量都比較理想，而且日常的看房者數(shù)量都在持續(xù)上升。而在商業(yè)方面，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目的成交熱度也在迅速上升。在多個(gè)區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，福州晚報(bào)記者都看到有業(yè)主在簽約。很多商業(yè)投資者的觀點(diǎn)是，按照上海自貿(mào)區(qū)之前的慣例，在自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)企業(yè)將會(huì)有很大優(yōu)勢(shì)，因此掛牌后寫(xiě)字樓及SOHO的需求肯定迅速上升。因此，他們希望搶占第一桶金，在價(jià)格沒(méi)漲起來(lái)的時(shí)候先行入手。2 “福州新區(qū)”與“核心區(qū)”利在長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　當(dāng)很多市民仍然將目光停留在自貿(mào)區(qū)時(shí)，很多地產(chǎn)商已經(jīng)將眼光放到了更廣闊的空間里。

　　在福建自貿(mào)區(qū)中，福州片區(qū)面積共31.26平方公里，主要分布在馬尾區(qū)、南臺(tái)島、福清江陰。說(shuō)實(shí)話面積還是有限的，能參與的“玩家”也有限。但福州新區(qū)就完全是另一個(gè)概念了。福州晚報(bào)記者從福州市相關(guān)部門(mén)獲悉，福州新區(qū)規(guī)劃控制面積為1892平方公里，面積將是福州建成區(qū)面積的十幾倍。其范圍涉及福州沿海沿江的倉(cāng)山、馬尾、福清、長(zhǎng)樂(lè)、連江和羅源6個(gè)縣（市）、區(qū)的60個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中生態(tài)用地不少于50%，可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約300平方公里。因此，在開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，其意義不在提升房?jī)r(jià)，而在于擴(kuò)大城市的發(fā)展空間，而福州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間也隨之同步擴(kuò)大。

　　從《福州新區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃（2014~2020）》中不難看出，基于城市發(fā)展“跨江面?！钡闹卮蟀l(fā)展戰(zhàn)略之上的這份規(guī)劃，其內(nèi)涵就是要通過(guò)發(fā)展福州新區(qū)核心地帶，帶動(dòng)其他片區(qū)共同發(fā)展，從而將福州建設(shè)成為現(xiàn)代化的濱海大都市。

　　福州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院人士表示，福州新區(qū)重點(diǎn)打造“閩江口金三角經(jīng)濟(jì)圈”，通過(guò)發(fā)展福州新區(qū)，帶動(dòng)城市新區(qū)板塊的聯(lián)動(dòng)崛起，從而打通福州城市發(fā)展的關(guān)鍵命脈。于是，福州新區(qū)所在的核心地帶，尤其是東江濱板塊、螺洲板塊和南臺(tái)島板塊，自然就是發(fā)展的先鋒和龍頭，起到引領(lǐng)發(fā)展的重要作用。目前就新區(qū)核心地帶而言，各大地產(chǎn)商如名城地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城集團(tuán)、新大陸集團(tuán)、中發(fā)置業(yè)、大德集團(tuán)等品牌房企都已經(jīng)入駐，推動(dòng)交通及生活配套的不斷完善升級(jí)，其中的螺洲板塊正悄然崛起。同時(shí)，作為閩江口明珠的瑯岐島也在迅速發(fā)展，部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)發(fā)。還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州新區(qū)的概念比較廣泛，放眼福州，東二環(huán)板塊、南嶼南通新城板塊、西江濱板塊，都與福州新區(qū)融會(huì)貫通，都可以被認(rèn)為是正在崛起的新城板塊。目前，在東二環(huán)，政府規(guī)劃?rùn)M嶼組團(tuán)板塊，同時(shí)未來(lái)還將有千畝以上的土地出讓?zhuān)聟^(qū)特征凸顯。而南嶼南通新城板塊和西江濱板塊，因?yàn)槭巧钚鲁?，屬于剛需外溢突出板塊，又通常以?xún)r(jià)格親民、生態(tài)資源等取勝，板塊成熟度將進(jìn)一步彰顯，也具備未來(lái)生活新城的特征。因此，就目前福州樓市格局而言，呈現(xiàn)出“多點(diǎn)開(kāi)花”的態(tài)勢(shì)，數(shù)個(gè)新區(qū)板塊都迎來(lái)了重要的發(fā)展機(jī)遇。

　　此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，福州新區(qū)和國(guó)家“一帶一路”建設(shè)將大幅拉動(dòng)包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的對(duì)外投資，加快國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)電子、高鐵、通信、汽車(chē)、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動(dòng)出口增長(zhǎng)。在21世紀(jì)海上絲綢之路中發(fā)揮龍頭作用的福州，憑借地理優(yōu)勢(shì)將匯聚龐大的人流、物流、信息流，最顯而易見(jiàn)的是，越來(lái)越多企業(yè)入駐福州，商務(wù)辦公將率先出現(xiàn)一波需求潮，加上港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地價(jià)抬升，對(duì)寫(xiě)字樓也將產(chǎn)生拉動(dòng)作用。3 概念好有實(shí)利 但不可貿(mào)然投資

　　自貿(mào)區(qū)概念已在切實(shí)影響樓市，那么在“三區(qū)疊加”之后，對(duì)今后的走向，業(yè)內(nèi)人士又是持什么觀點(diǎn)呢？

　　在住宅方面，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，住宅需求會(huì)上升。“因?yàn)楦Ｖ葑再Q(mào)區(qū)是在原來(lái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)而成，園區(qū)內(nèi)主要是工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)，住宅較少，員工的住宅需求就會(huì)直接輻射到周邊?！盋RIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師黃彬認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)周邊普通住宅必然會(huì)因?yàn)閰^(qū)內(nèi)企業(yè)的增多而帶來(lái)更多的購(gòu)買(mǎi)需求。而福州房地產(chǎn)專(zhuān)家王阿忠則認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)不僅是一個(gè)免稅的物流區(qū)，還帶來(lái)金融環(huán)境利好、政策利好，以及政府對(duì)區(qū)域內(nèi)整體配套設(shè)施的提升。整片區(qū)域開(kāi)發(fā)，對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)更多的發(fā)展空間，加上港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地價(jià)抬升，對(duì)樓市也將產(chǎn)生拉動(dòng)作用。“自貿(mào)區(qū)作為對(duì)外開(kāi)放領(lǐng)域，關(guān)稅降低或直接降低流通成本，這對(duì)廠商和消費(fèi)者都有益，未來(lái)一段時(shí)間，隨著跨國(guó)企業(yè)總部和運(yùn)營(yíng)中心陸續(xù)入駐，區(qū)內(nèi)人氣增加必將有助于整個(gè)區(qū)域的貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)、金融、人口和消費(fèi)的提升，同時(shí)輻射的范圍更廣泛，這必然會(huì)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商重視現(xiàn)金流，一般希望項(xiàng)目可以快速周轉(zhuǎn)?！?/p>

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，業(yè)內(nèi)人士更為看好。中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理溫江霞表示，自貿(mào)區(qū)對(duì)于福州樓市的影響，尤其表現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn)作用上。物流基地建設(shè)、商務(wù)辦公需求會(huì)率先迎來(lái)機(jī)遇，區(qū)域內(nèi)稅收優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)商品銷(xiāo)售，進(jìn)而刺激商業(yè)物業(yè)以及酒店設(shè)施的需求。王阿忠也認(rèn)為，隨著越來(lái)越多的企業(yè)入駐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)肯定很大，特別是促使自貿(mào)區(qū)內(nèi)商用物業(yè)的增值和租金的上漲。而在短期內(nèi)，如果沒(méi)有足夠的市場(chǎng)供應(yīng)量，這個(gè)熱度將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。自貿(mào)區(qū)建立后，物流基地建設(shè)、商務(wù)辦公需求等會(huì)率先出現(xiàn)一波需求潮。此外區(qū)域內(nèi)稅收優(yōu)勢(shì)將使商品價(jià)格具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更便宜的進(jìn)口商品將扎堆進(jìn)來(lái)，在商品價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下，來(lái)福州消費(fèi)的人數(shù)將增加，這會(huì)提升福州商業(yè)貿(mào)易行業(yè)的景氣度。商貿(mào)的發(fā)展將刺激商業(yè)物業(yè)以及酒店設(shè)施的需求，這將讓商用物業(yè)租金收益水漲船高。因此，未來(lái)商用物業(yè)將獲得不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，如果覺(jué)得因此就可以貿(mào)然進(jìn)行投資，那就錯(cuò)了。

　　新境界董事長(zhǎng)楊鋅表示，自貿(mào)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的影響小于對(duì)金融的影響，雖說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)利好，但還要看自貿(mào)區(qū)帶來(lái)相關(guān)的配套政策。上海自貿(mào)區(qū)是推進(jìn)改革和提高開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平的“試驗(yàn)田”，但每個(gè)城市區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不同，上海根據(jù)其城市發(fā)展設(shè)定自貿(mào)區(qū)，而受區(qū)域性和時(shí)間性影響，上海自貿(mào)區(qū)的利好并不能完全復(fù)制到其他城市。根據(jù)福州自身貿(mào)易以及當(dāng)前房地產(chǎn)分化情況來(lái)看，自貿(mào)區(qū)熱度近期內(nèi)不會(huì)直接拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是福州的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力是郊縣的集合，更多依賴(lài)的是“回鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)”的拉動(dòng)。在商業(yè)地產(chǎn)方面，隨著更多類(lèi)型的公司進(jìn)入自貿(mào)區(qū)，商務(wù)辦公等會(huì)率先出現(xiàn)一波需求潮，因此這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)先機(jī)，原有的庫(kù)存會(huì)快速去化，短期內(nèi)其對(duì)交易的促進(jìn)作用明顯。但隨著自貿(mào)區(qū)的推廣，其關(guān)注度將逐漸下降。以上海自貿(mào)區(qū)成立三四個(gè)月后的樓市為例，房?jī)r(jià)普遍比成立之前上漲20%~30%，個(gè)別項(xiàng)目上漲幅度甚至在50%以上。但隨著時(shí)間的推移，這些地區(qū)房?jī)r(jià)已開(kāi)始回落。因此，僅僅將自貿(mào)區(qū)當(dāng)成房地產(chǎn)概念來(lái)炒肯定是錯(cuò)誤的。此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，自貿(mào)區(qū)的影響還將存在一定滯后性。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)相關(guān)配套尚未發(fā)展成熟，短期內(nèi)也影響了大規(guī)模的人口入駐，不利于住宅市場(chǎng)短期內(nèi)迅速爆發(fā)。