“3·30”新政落地兩周，廣州二手樓市迅速復(fù)蘇

　　3月30日，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)新政“組合拳”，二套房貸降首付至四成，營(yíng)業(yè)稅免征條件從5年下調(diào)至2年，其中營(yíng)業(yè)稅“5改2”對(duì)二手房市場(chǎng)帶來最大利好?！?·30”新政落地兩周，廣州二手房市場(chǎng)迅速回暖，記者從廣州各大中介行以及白云、荔灣、海珠中介門店了解到，睇樓量、放盤量和成交量都環(huán)比增長(zhǎng)50%以上，由于營(yíng)業(yè)稅免征條件變?yōu)樽C滿2年，故此目前市場(chǎng)盤源七八成都為營(yíng)業(yè)稅免稅的盤源，以業(yè)主實(shí)收的方式交易的話，買家無形中減少5.6%的支出。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷

　　國(guó)家免稅，是否買家得益呢？坊間風(fēng)傳各地業(yè)主坐地起價(jià)，臨時(shí)反價(jià)，據(jù)記者了解，廣州市反價(jià)潮尚不算嚴(yán)重，不過原本存在5萬~10萬元的議價(jià)空間已消失，業(yè)主心態(tài)強(qiáng)，鐵價(jià)不二。此外，“3·30新政”出臺(tái)后有一批新增證滿2年的盤源出籠，放盤的舊盤盤源價(jià)格高出一截，買家要注意比較做個(gè)精明消費(fèi)者。據(jù)中介人士透露，目前買家面對(duì)業(yè)主反價(jià)依舊理性，遇到業(yè)主反價(jià)寧愿再看其他盤源也不肯追價(jià)。不過，如果市場(chǎng)積攢的“長(zhǎng)壽盤”在這一波成交浪潮中被消化，買家是否愿意接受新增盤源的高價(jià)仍是未知之?dāng)?shù)。

　　交易登記中心直擊：

　　人氣雖足 暫不需排隊(duì)

　　“3·30新政”出臺(tái)后，房地產(chǎn)交易登記中心的排隊(duì)照流傳網(wǎng)上，以顯示新政立竿見影的效果。近日，記者到海珠區(qū)、荔灣區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心現(xiàn)場(chǎng)觀察交易過戶情況，下午時(shí)分交易登記中心不需要排隊(duì)，且目前房地產(chǎn)交易都可進(jìn)行預(yù)約，在門口排隊(duì)拿號(hào)其實(shí)并無必要。

　　記者在海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心一樓看到?jīng)]幾個(gè)人，建行交費(fèi)窗口也只有“小貓三兩只”，不過上到2樓交稅及3樓過戶登記處卻看到人氣很旺，目測(cè)估計(jì)有10多個(gè)房地產(chǎn)交易個(gè)案在辦理。記者在現(xiàn)場(chǎng)聽到中介人員一邊帶高齡業(yè)主前來辦理手續(xù)，一邊在電話里說著：“今晚已約到業(yè)主。”可見，在新政助力之下，中介人員的“春天”的確已經(jīng)到來。而芳村浣花路的荔灣區(qū)房地產(chǎn)交易登記處在下午3時(shí)人不算多，2樓交稅和過戶處約有四五宗交易在辦理。從交易量來看，荔灣區(qū)二手房交易量低于海珠區(qū)，人氣差一點(diǎn)是意料中事。

　　白云：“云山長(zhǎng)壽盤”成功出貨

　　滿堂紅景泰直街分店店長(zhǎng)柯雪玲表示，新政出臺(tái)后成交的確比以前好很多，估計(jì)成交漲了50%左右，最重要的是買家做決定快了，且承價(jià)能力比之前強(qiáng)。如白云萬達(dá)廣場(chǎng)旁的云山雅苑到今年8月才證滿5年，營(yíng)業(yè)稅“5改2”使該盤受惠，4月2日該分行成交了該盤一個(gè)69平方米單位，價(jià)格為190萬元。據(jù)了解，云山雅苑同類型房源去年成交價(jià)約170萬元，兩個(gè)多星期前他們接到這個(gè)盤源還擔(dān)心買家承受不了這個(gè)高價(jià)，新政出臺(tái)后盤源迅速消化，讓他們非常意外。云山雅苑一個(gè)放盤一年多的“長(zhǎng)壽盤”為71平方米兩房，由于位于3樓且毛坯狀態(tài)，業(yè)主放盤一年多都未有成交，新政后終于趁機(jī)出貨成功。

　　合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理唐冬華表示，新政后業(yè)主心態(tài)確實(shí)較之前有所增強(qiáng)，新政前也有小部分出售小戶型的業(yè)主反價(jià)，100萬元左右的物業(yè)反價(jià)兩三萬元左右，而新政后業(yè)主反價(jià)幅度則擴(kuò)大到5萬~10萬元。

　　海珠：優(yōu)惠取消變相漲價(jià)五六萬

　　海珠區(qū)向來是二手房成交大區(qū)，東曉南區(qū)域集中數(shù)個(gè)大盤。滿堂紅英豪分店店長(zhǎng)蔡就卿告訴記者，營(yíng)業(yè)稅“5改2”，對(duì)英豪花園四、五期帶來利好，因?yàn)樗钠谝侥甑撞抛C滿5年，五期則有部分房源在今年六七月就證滿2年，營(yíng)業(yè)稅“5改2”，市場(chǎng)新增了一批電梯次新房的盤源。蔡就卿表示，以往業(yè)主會(huì)開一個(gè)放盤價(jià)，再告訴中介一個(gè)底價(jià)，通常底價(jià)比放盤價(jià)低5萬元，如果客戶有誠意且付款方式符合業(yè)主的條件，業(yè)主愿意以底價(jià)成交。新政出臺(tái)后，業(yè)主的底價(jià)已消失，無形中樓價(jià)漲了5萬多。

　　據(jù)中介人士反映，即使是遇到東曉南業(yè)主要求反價(jià)，買家寧愿選擇再看其他盤源。以東曉南片區(qū)來看，樓價(jià)跨度較大，南洲花園20多年樓齡的樓梯樓單位萬元出頭，位于東曉南地鐵站附近的曉港灣樓梯樓單價(jià)在1.7萬~2萬元/m2，頤景華苑和錦繡星城等電梯次新樓價(jià)格在2.5萬~2.6萬元/m2，這些電梯次新樓的樓齡大約為5年，部分已證滿2年。

　　中原地產(chǎn)江燕路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李彩云告訴記者，營(yíng)業(yè)稅“5改2”，使該片區(qū)約八成的盤源都符合免征營(yíng)業(yè)稅的條件。由于江燕路好幾年沒一手房推出，附近二手房樓齡都不短。新政出臺(tái)后，部分業(yè)主提高放盤價(jià)10%~15%，以往放100萬元的單位，現(xiàn)在要110萬元才能成交。李彩云表示，新政出臺(tái)后，也令各付各稅的業(yè)主省下稅費(fèi)。富力順意花園一個(gè)業(yè)主3月15日簽約出售房屋，因當(dāng)時(shí)房屋證不滿5年，稅費(fèi)較重，業(yè)主又急售，愿意各付各稅。目前由于買家尚在申請(qǐng)貸款，尚未最后遞件過戶，新政出臺(tái)后該房屋由于已證滿2年，業(yè)主省了5.6%的營(yíng)業(yè)稅。

　　番禺：業(yè)主反價(jià) 客戶轉(zhuǎn)買一手

　　合富置業(yè)祈福四分行主管李城開表示，新政后證滿2年但未滿5年的物業(yè)，不少業(yè)主反價(jià)5%，不過，由于新政前這類物業(yè)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)由買家承擔(dān)，因此，新政后即使業(yè)主反價(jià)5%，對(duì)買家來說，投入的購房資金總額幾乎沒有變化。新政后，買家若遇業(yè)主反價(jià)，會(huì)另選其他物業(yè)，而反價(jià)后的物業(yè)，只要價(jià)格沒有超出市場(chǎng)價(jià)，還是會(huì)有其他新買家關(guān)注。李城開表示，番禺一、二手房源選擇多，許多客戶如果遇不到心儀的二手房，都可以轉(zhuǎn)買一手房。

　　荔灣：電梯次新樓免稅上市

　　中原地產(chǎn)康王路二分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理嚴(yán)淑賢表示，通常老荔灣成交多數(shù)是二三十樓齡的樓梯樓，畢竟電梯新樓不可能證滿5年，總價(jià)高加上營(yíng)業(yè)稅5.6%，并非一般購房者買得起。營(yíng)業(yè)稅“5改2”，老荔灣康王路一帶有不少電梯次新樓符合證滿2年的條件。嚴(yán)淑賢給記者數(shù)了一下，康王中路的美荔尚筑、萬科金域華府，黃沙的逸翠灣除了A3和A4樓王單位最遲賣外，其他正常出證的單位已符合證滿2年的免稅條件。最近他們成交了兩個(gè)130~140平方米的電梯次新房，總價(jià)在450萬元，新政后看樓的改善型買家出手較踴躍。

　　新政激活廣佛兩城

　　改善型住宅成交

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）改善型換房客在“3·30新政”下受惠最多，廣佛兩地改善型二手房市場(chǎng)在新政出臺(tái)后迅速被激活。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，二套房貸首付下調(diào)的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市，如廣州二手市場(chǎng)在新政出臺(tái)后首周120平方米以上的大戶型成交比例較新政出臺(tái)前明顯上升，而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區(qū)域，新政出臺(tái)前一周幾乎只有首次置業(yè)者獨(dú)撐二手房市場(chǎng)，而新政出臺(tái)后改善型購房者入市積極性同樣被激活，面積在120~144平方米的中大戶型二手房成交比例亦出現(xiàn)增加趨勢(shì)。

　　據(jù)“陽光家緣”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30日~4月5日廣州二手房網(wǎng)簽量逼近900宗，是一年以來二手房網(wǎng)簽量最多的一周，環(huán)比上升35%，而去年同期清明假期當(dāng)周的二手房網(wǎng)簽量還不足600宗。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)，新政出臺(tái)前一周基本還是首次置業(yè)者支撐大市的佛山二手住宅市場(chǎng)，在新政出臺(tái)后首周，改善型換房個(gè)案占比馬上飆升到三成。與廣州相鄰的桂城、鹽步這些區(qū)域，新政后首周就率先錄得改善型購房個(gè)案出現(xiàn)，當(dāng)中更包括了多宗120平方米以上大戶型二手房成交。數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后首周佛山面積在120~144平方米之間二手房成交占比突增至三成多，而新政前一周的成交比例僅占兩成。

　　天河學(xué)位微調(diào) 對(duì)周邊二手價(jià)影響不大

　　新政后學(xué)位房業(yè)主近半反價(jià)

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者劉麗琴）日前，廣州市天河區(qū)教育局對(duì)今年該區(qū)部分小學(xué)招生地段進(jìn)行微調(diào)，地段微調(diào)學(xué)校包括泰安小學(xué)、新元小學(xué)、棠下小學(xué)、華成小學(xué)、天府路小學(xué)和華融小學(xué)。從結(jié)果來看，天河北林和村新樓盤峻林住宅小區(qū)劃歸華成小學(xué)，華景小學(xué)附近新樓盤華景錦苑則劃歸棠下小學(xué)，翠湖社區(qū)納入天府路小學(xué)招生地段。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，招生地段每年都會(huì)有微調(diào)，部分學(xué)校由于生源調(diào)整的原因，招生地段會(huì)出現(xiàn)微調(diào)，不管是一手樓盤買賣，還是二手房交易，學(xué)位都是最大賣點(diǎn)，然而多數(shù)情況卻是，中介和房地產(chǎn)商在買房時(shí)的學(xué)位承諾并不會(huì)寫入購房合同。相對(duì)于新房而言，選擇一直保持劃片區(qū)穩(wěn)定的二手學(xué)位房風(fēng)險(xiǎn)可能要小些。

　　華景錦苑學(xué)位劃入棠下小學(xué) 或致該盤跌價(jià)

　　中原地產(chǎn)楓葉路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理龍良梅認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)，帶華景小學(xué)學(xué)位的華景新城電梯樓均價(jià)約2.6萬~3萬元/m2，由于該片區(qū)不少買家是沖著學(xué)位購買華景錦苑，因此華景錦苑劃歸棠下小學(xué)，會(huì)引起該樓盤未來的樓價(jià)下跌，以一套約100平方米的三房來算，總價(jià)基本都達(dá)300萬元，而失去了省級(jí)學(xué)位的支撐，可能會(huì)導(dǎo)致其總售價(jià)下滑40萬元左右。

　　不過，龍良梅表示，由于華景新城二手交易比較活躍，置換頻率高，戶型、貨量選擇多，雖有這一學(xué)位的調(diào)整，但對(duì)該板塊二手樓價(jià)影響并不明顯。近期業(yè)主放盤價(jià)與“3·30”新政前基本持平，而現(xiàn)時(shí)成交均價(jià)也基本與去年同期持平，相信下半年還會(huì)有輕微的漲幅。

　　華陽小學(xué)學(xué)位房“3·30”新政后近半業(yè)主反價(jià)

　　據(jù)中原地產(chǎn)新僑怡分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張海鵬介紹，由于峻林住宅小區(qū)周邊較少新樓盤，該樓盤此前售價(jià)基本在4.5萬~4.8萬元/m2，且以大戶型為主，總價(jià)基本都在500萬元以上。購入該樓盤業(yè)主多是看中該路段的綜合因素而來，并不都是沖著學(xué)位購買的，因此相信這次的學(xué)位微調(diào)對(duì)樓價(jià)的影響并不會(huì)很大。目前，該板塊帶華陽小學(xué)學(xué)位的二手房同比去年約有10%~15%的升幅，如一套面積約80平方米的僑怡苑電梯兩房，去年放盤價(jià)為220萬元，今年放盤價(jià)已經(jīng)達(dá)到245萬元。

　　據(jù)張海鵬透露，自“3·30”新政后，約有40%~50%的業(yè)主反價(jià)，幅度在3%~5%左右，且議價(jià)空間較年前減少。而學(xué)位房買家如是急需用到學(xué)位的，入手速度較快。

　　翠湖社區(qū)學(xué)位納入天府路小學(xué) 對(duì)成交影響不大

　　中原地產(chǎn)上寓分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理廖其榮表示，該板塊近90%的二手樓盤都是帶天府路小學(xué)學(xué)位的，而此次天河區(qū)學(xué)位地段微調(diào)，是將翠湖社區(qū)納入天府路小學(xué)招生地段，且天府路小學(xué)本身新增了翠湖校區(qū)，因此對(duì)該板塊二手價(jià)影響不大。但該板塊在“3·30”新政后明顯活躍起來，看房客增多，而部分業(yè)主出現(xiàn)“惜售”或“反價(jià)”，如一套東方新世界92平方米南向兩房，此前放盤價(jià)為330萬元，近期業(yè)主反價(jià)至350萬元。廖其榮認(rèn)為，二手買賣的天平逐步向“賣方”市場(chǎng)傾斜，但由于此前放售盤源仍在消化中，因此，成交量攀升尚未明顯展現(xiàn)。