上月末，央行等部委出臺(tái)“3·30政策”，進(jìn)一步放寬居民購(gòu)房條件。政策出臺(tái)伊始曾引發(fā)一陣購(gòu)房的小高潮，也讓市場(chǎng)對(duì)緊接而來(lái)的清明小長(zhǎng)假抱有不小期待。然而統(tǒng)計(jì)顯示，小長(zhǎng)假期間上海樓市的成交情況沒(méi)有想象中的那樣火爆，成交量較節(jié)日前反而有所下降。

　　不過(guò)，就在昨天，上海又出臺(tái)了新的公積金貸款規(guī)定，大幅提高貸款額度上限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利好政策疊加推出短期內(nèi)仍將為上海樓市帶來(lái)積極影響，加快房企去庫(kù)存進(jìn)度。

　　小長(zhǎng)假新房成交疲軟

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月4日-6日三天長(zhǎng)假期間，上海新建商品住宅成交面積20777平方米，成交套數(shù)為229套。而去年同期，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則分別為50653平方米和446套。今年的成交數(shù)據(jù)較去年明顯下降。

　　與節(jié)前相比，清明小長(zhǎng)假期間上海樓市的成交情況同樣有所放緩。數(shù)據(jù)顯示，假期前的三天，上海新建商品住宅成交面積123390平方米，成交套數(shù)1498套。

　　此外，一線城市中上海在長(zhǎng)假期間的成交也不盡理想。假期三天，北京、廣州、深圳三地的新建商品住宅成交面積和成交套數(shù)兩個(gè)指標(biāo)均高于上海。

　　3月30日央行發(fā)布通知，將二套普通住房商業(yè)貸款首付比例調(diào)低至40%；將住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通住房的最低首付比例調(diào)低至20%。同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局也發(fā)布通知，規(guī)定個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　但從實(shí)際情況來(lái)看，假期內(nèi)上海樓市新房的成交略顯清淡。對(duì)此，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要原因是清明小長(zhǎng)假前部分購(gòu)房者已經(jīng)積極入市，使得成交量得到一定釋放。所以小長(zhǎng)假期間購(gòu)房者的入市節(jié)奏有所放緩。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然成交量沒(méi)有預(yù)計(jì)的高，總體的趨勢(shì)確實(shí)向上的，隨之而來(lái)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)必將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。價(jià)格的改變會(huì)市場(chǎng)預(yù)期主動(dòng)發(fā)生改變，或?qū)⒓涌煜M(fèi)者的入市節(jié)奏。

　　公積金貸款上限提高

　　就在昨天，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定購(gòu)買(mǎi)首套住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)改善性第二套普通商品房的，參照購(gòu)買(mǎi)首套住房政策。

　　對(duì)于購(gòu)買(mǎi)改善性第二套非普通商品房的，《通知》規(guī)定個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至40萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整至80萬(wàn)元?！锻ㄖ吠瑫r(shí)對(duì)二手房公積金抵押貸款的年限也進(jìn)行了放寬調(diào)整。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部測(cè)算，以一套總價(jià)172萬(wàn)的住房為例，公積金貸款上限提高后購(gòu)房者每月還款的數(shù)額從7690元降低到7271元，減少了400多元的支出，總計(jì)減少支出將近10萬(wàn)元。如果算上二手房公積金抵押貸款的年限增多所帶來(lái)的影響，月供壓力會(huì)進(jìn)一步下降。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，公積金貸款額度放寬對(duì)樓市有推動(dòng)作用。上海房?jī)r(jià)總體偏高，往常貸款額度過(guò)低只能購(gòu)買(mǎi)到金山、奉賢等相當(dāng)偏遠(yuǎn)地區(qū)，難以激起購(gòu)買(mǎi)欲。放寬貸款額可以使購(gòu)買(mǎi)的房源更符合剛需的實(shí)際需求。

　　“本次調(diào)整力度比較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)降息，不過(guò)也可以看到，有補(bǔ)充公積金的客戶在30%左右，所以綜合考量，短期內(nèi)為樓市帶來(lái)一成左右增量。”盧文曦說(shuō)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，按照中央樓市新政的思路，對(duì)二次購(gòu)房的計(jì)劃會(huì)提供各類(lèi)比較有利的支持。此次上海公積金貸款額度提高，就屬于對(duì)此類(lèi)購(gòu)房需求的保護(hù)。此外，上海目前基本上已從過(guò)去的一手房時(shí)代進(jìn)入了二手房時(shí)代，提高房齡在6~19年間住房的抵押貸款年限，能夠引導(dǎo)一些剛需購(gòu)房者積極選購(gòu)此類(lèi)住房。

　　土地市場(chǎng)期待回暖

　　另一方面，樓市的春風(fēng)目前看來(lái)還未吹到土地市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，上海一季度土地成交總量較去年同期有所下降切溢價(jià)率下滑明顯。今年第一季度上海土地供應(yīng)成交總量182.56公頃，同比下滑37.65%；平均溢價(jià)率9.03%，同比下滑38.23%。

　　上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，前期上海土地市場(chǎng)成交清淡主要源于供應(yīng)的地塊位置大都不夠理想。而隨著3月底各項(xiàng)救市政策密集出臺(tái)，樓市成交放大可期，土地市場(chǎng)也將回暖。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，在利好政策頻繁出臺(tái)的大環(huán)境下，下一個(gè)購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題就是上海的限購(gòu)是否可能取消。從目前的政策導(dǎo)向看，完全取消的可能性很小，但是市場(chǎng)已經(jīng)具備了對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整的需求，不排除二季度開(kāi)始對(duì)相關(guān)議題，尤其是外來(lái)人口購(gòu)房等政策進(jìn)行討論的可能。