等額本金 等額本息

　　差別真不少

　　長(zhǎng)春晚報(bào)記者 孫霄

　　“我今年要買(mǎi)婚房，需要跟銀行貸款30多萬(wàn)元，有個(gè)做房產(chǎn)生意的兄弟跟我說(shuō)，貸款時(shí)銀行默認(rèn)簽的叫等額本息方式，讓我自己改選等額本金方式，能少還好幾萬(wàn)元。”近日，25歲的長(zhǎng)春小伙李延迪正打算按揭買(mǎi)婚房，“內(nèi)行”的朋友給他介紹了一種省錢(qián)的還款方式，等他到銀行一問(wèn)，銀行的工作人員卻告訴他，這樣還款不會(huì)省太多錢(qián)，而且前期負(fù)擔(dān)重，推薦他還是用老辦法，這讓延迪有些糊涂了。

　　買(mǎi)房是家庭經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，目前，許多市民特別是年輕人仍需要按揭買(mǎi)房，而在償還房貸時(shí)，等額本息和等額本金是最主要的兩種還款方式。記者發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是在售樓處算月供，還是在銀行簽協(xié)議時(shí)，大多數(shù)市民會(huì)默認(rèn)選擇等額本息方式，甚至對(duì)另外一種方式毫無(wú)了解。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，用等額本金方式還款，最終結(jié)算時(shí)有可能少還幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元的利息，兩種還款方式真能相差如此懸殊嗎？

　　【房產(chǎn)商】

　　月供初期多在還利息 后期提前還款不省錢(qián)

　　延迪要買(mǎi)的新房位于南四環(huán)與前進(jìn)大街交會(huì)處附近某高層樓盤(pán)，面積為75平方米，每平方米單價(jià)約為6800元。7日，記者來(lái)到了該樓盤(pán)售樓處，一名銷(xiāo)售人員在計(jì)算后告訴記者，這套房首付約15萬(wàn)元，需要貸款約35萬(wàn)元，按照銀行商業(yè)貸款的最新基準(zhǔn)利率5.9%計(jì)算，如果延迪要在20年內(nèi)償還貸款，則每月需要還款2500多元，最后共支付利息約25萬(wàn)元。

　　該銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，他們是先使用公式算出貸款本金和利息的總額，再除以購(gòu)房者選擇的貸款月數(shù)，最后算出每月還款金額即所謂“月供”的，這叫做等額本息還款法。采用這種還款方式時(shí)，延迪每月還的2500多元里，要先結(jié)清月初未還本金的當(dāng)月利息，剩余的部分才拿去歸還本金。也就是說(shuō)，在還貸初期，這2500多元用來(lái)償還本金的部分是較少的，在頭一個(gè)月，其中1700多元都是在償還利息，償還本金的部分還不足800元。

　　“如果后期我經(jīng)濟(jì)寬裕了，可以提前還款嗎？”“可以，但沒(méi)多大必要啊，你都沒(méi)啥錢(qián)可省了。”面對(duì)記者的提問(wèn)，銷(xiāo)售人員回答說(shuō)，在這種還款方式下，前期主要都是在償還利息，到了20年期限的后期，利息其實(shí)已經(jīng)還得差不多了，就算提前還款，還的大多是本金，也省不了什么錢(qián)。

　　“聽(tīng)說(shuō)用另一種等額本金方式還款，可以少還挺多利息，我也能那樣還貸嗎？”當(dāng)記者如此詢(xún)問(wèn)時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，他們只會(huì)用等額本息這一種方法計(jì)算房貸，給所有的客戶(hù)用的都是這種算法，如果要選擇其他的還貸方式，必須向銀行咨詢(xún)。

　　【銀行】

　　等額本金利息低 默認(rèn)簽等額本息

　　“你要貸款買(mǎi)房的話(huà)，確實(shí)還有等額本金這種還貸方式，最后還的利息會(huì)比通常簽的那種少?！迸c延迪所購(gòu)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽約的銀行中，有一家位于湖西路的股份制商業(yè)銀行，該銀行信貸部經(jīng)理馬曄告訴記者，大多數(shù)市民按揭買(mǎi)房時(shí)，與銀行簽約的是等額本息還款法，但確實(shí)有另一種等額本金還款法，最后支付的利息總額較少，但她多次向記者強(qiáng)調(diào)，這筆省下的利息不會(huì)很多，而且每月要還的金額是不等的，前期的還款壓力較大，還貸最好還是選擇“老辦法”。

　　在記者離開(kāi)信貸部后，陸續(xù)有三四組市民家庭來(lái)到該銀行簽貸款合同，記者注意到，他們都是很快就辦完了業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)，這些市民表示，他們根本不知道償還房屋貸款的方式不只一種，工作人員也是直接與他們履行了簽訂合同的各項(xiàng)手續(xù)，沒(méi)有詢(xún)問(wèn)他們選擇哪種還款方式。

　　【專(zhuān)家】

　　本金本息一字之差 百萬(wàn)房貸省十萬(wàn)利息

　　選擇等額本金方式還房貸，到底能省多少錢(qián)呢？為何銀行工作人員又對(duì)這種方式諱莫如深？一位在某高校房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)任教的張姓教授向記者揭露了這種還貸方式的“秘密”。

　　“所謂等額本息，是先用數(shù)學(xué)公式計(jì)算出本利總額，再平攤到每個(gè)月，算出月供，然后在月供中先結(jié)清當(dāng)月利息，剩余部分再償還本金。而等額本金的計(jì)算方式更加簡(jiǎn)單，是直接把本金平均到每個(gè)月，再加上月初未償還本金的月結(jié)利息，得出月供。這樣看來(lái)，兩者的共同點(diǎn)是月結(jié)利息隨時(shí)間遞減，本質(zhì)的區(qū)別在于，等額本息方式每月保持不變的是連本帶利的還款金額，初期還利多，還本少，而等額本金方式每月要交的月供是變化的，保持不變的是償還本金的數(shù)額。”張教授解釋說(shuō)，這么一對(duì)比后，很容易看出，采用等額本金方式后，購(gòu)房者償還本金的速度更快，利息遞減的速度也就更快，在還款期限相同的前提下，最后支付的利息總數(shù)必然更少，美中不足的是初期的月供要高一些。

　　張教授為延迪的房貸算了一筆賬，他共貸款約35萬(wàn)元，如果采取等額本金的還貸方式，他前三年需繳納的月供都在3000元以上，但最后共需支付利息約21萬(wàn)元，跟采用等額本息方式還款最終支付的約25萬(wàn)元利息相比，省了4萬(wàn)余元。

　　“如果按購(gòu)房貸款100萬(wàn)元，基準(zhǔn)年利率5.9%，貸款20年來(lái)計(jì)算，這兩種還貸方式最后支付的利息相差約11萬(wàn)元，本金、本息一字之差，能差這么多錢(qián)，你說(shuō)銀行會(huì)希望你選哪種方式？”張教授說(shuō)，不僅僅是利息金額的問(wèn)題，等額本金與等額本息相比，購(gòu)房者每月償還的本金更多，本質(zhì)上相當(dāng)于在按月提前還款，而貸款者提前還款更是銀行的大忌，會(huì)直接讓銀行的投資受到損失，部分銀行甚至用需支付違約金等條款，嚴(yán)格限制貸款者提前還款。

　　【業(yè)內(nèi)】

　　90后想負(fù)擔(dān)小 中老年想利息少

　　每100萬(wàn)元房貸能少還10多萬(wàn)元的利息，采用等額本金還款方式的好處是顯而易見(jiàn)的，然而，根據(jù)兩種還貸方式的算法，等額本金方式初期需繳納的月供較高，這就讓部分市民，特別是事業(yè)剛剛起步的年輕購(gòu)房者有些“傷不起”。

　　“我和老公每月工資一共是8000元左右，今年還剛生了孩子，每月還3000多元的房貸，跟還4000多元比，差別還是挺大的。我們想要現(xiàn)在少還一些，等十幾年后事業(yè)有發(fā)展了，最后多交那么幾萬(wàn)元利息，可能也感覺(jué)沒(méi)什么了?！?8歲的市民李女士說(shuō)，她為了買(mǎi)房向銀行貸款約50萬(wàn)元，按等額本金方式還款的話(huà)，4500元的月供還是會(huì)給小兩口挺大壓力。

　　“除了省錢(qián)，購(gòu)房時(shí)還有其他方面的問(wèn)題需要考慮，如果你就是交不起等額本金的月供，那想省錢(qián)也沒(méi)辦法省?！币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，在他賣(mài)出的樓盤(pán)中，大多數(shù)都是按揭付款的。據(jù)他觀察，其中80后、90后的購(gòu)房者往往選擇等額本息方式還款，因?yàn)樵鹿┹^少，對(duì)于職場(chǎng)新人來(lái)說(shuō)，扛到肩上的“鴨梨”也比較小。而45歲以上的中老年購(gòu)房者對(duì)等額本金方式比較感興趣，特別是政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或國(guó)企員工，他們的事業(yè)往往正在人生的黃金時(shí)期，月收入處于高峰，能夠負(fù)擔(dān)初期較高的月供，而等額本金方式中后期月供隨償還本金而遞減，也正好適合他們進(jìn)入退休年齡，收入減少的情況?！伴L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是得算好自己10年、20年內(nèi)的收入走勢(shì)，想想自己的理財(cái)計(jì)劃，選擇最適合自己的還貸方式?！痹撻_(kāi)發(fā)商建議說(shuō)。