袁華明

　　近日，國家多個部委連續(xù)出招，一直以來就備受關(guān)注的樓市新政的“靴子”終于落地了。降低二套房首付比例、縮減營業(yè)稅免稅時限……樓市新政組合拳并不是“救市”，更多的是要優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

　　這些政策對于有改善性需求的購房者來說無疑是一個極大的利好，但不幸的是部分開發(fā)商卻把這些政策當(dāng)作是他們漲價的理由。關(guān)于部分開發(fā)商密謀漲價的傳言一度滿城風(fēng)雨，但能否漲起來還要接受市場的檢驗。事實上，這一輪新政落地之后，大多數(shù)開發(fā)商并沒有漲價，雖然一些樓盤在開盤優(yōu)惠的助推下，到半夜還有人下單，但價格總體上比較穩(wěn)定。

　　一方面，這些新政的出臺，有利于房地產(chǎn)開發(fā)商加快去庫存化的速度。以杭州為例，3月30日當(dāng)天新房簽約量高達(dá)525套，3月31日更是沖高到652套，至少從成交量上看政策效果還是有的，這兩天的簽約量也是當(dāng)月最高的。從杭州房管部門公布的數(shù)據(jù)看，杭州全市的可售房源仍超過19萬套（其中住宅超過12萬套），庫存壓力明顯。

　　另一方面，這些新政對購買者來說也是利好。如果說過去的樓市政策更注重滿足剛需族購房需求的話，新政對改善型購房者的支持力度有了明顯加碼，這一點(diǎn)在二套房首付比例和營業(yè)稅方面得到體現(xiàn)，新政可以釋放一部分改善型購房者的需求，對于化解房地產(chǎn)供應(yīng)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾也有一定的幫助。

　　樓市新政是要讓市場在其中發(fā)揮更大的作用，是要讓市場交易各方都從中得到實惠。但開發(fā)商的漲價圖謀，顯然是想“獨(dú)吞”新政的利好，通過“搶奪”新政對購房者的利好來緩解自身的壓力。

　　“90/70”政策（2006年出臺的樓市調(diào)控，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出的規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）、限購限貸政策等讓樓市一度走低，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來受限較多，但是，這次如果部分開發(fā)商試圖利用政策調(diào)整密謀漲價，那將是自絕生路。

　　優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展是當(dāng)前的一個主基調(diào)，庫存過高也是部分城市的一個基本面。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月底出臺的文件也提出：房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。這也說明部分地區(qū)庫存問題的嚴(yán)重性，形勢逼人，開發(fā)商在大量庫存面前能否扛得??？

　　有必要提一下的是，樓市已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，和過去的“黃金時代”相比，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是各類房地產(chǎn)投資客，利潤空間已經(jīng)收窄，整個行業(yè)已從“高投入、高收益”逐漸向“高投入、中收益”的階段演進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率已向社會投資平均利潤水平靠近。在庫存提高、利潤下行的雙重壓力下，開發(fā)商再不快速“去庫存化”更待何時？

　　對開發(fā)商來說，與其漲價不如與購房者共享政策的紅利。須知樓市不僅是開發(fā)商的樓市，也是購房者的樓市，是市場交易各方彼此討價還價的過程，而不是一方強(qiáng)勢定價的情形。