3月30日下午，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》明確，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。幾乎同時(shí)，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。兩大新政同時(shí)出臺(tái)，有專家分析認(rèn)為，對(duì)于樓市都是利好，將促進(jìn)自住以及換房這兩大剛需群體置業(yè)信心。

　　兩大新政同日出臺(tái)

　　財(cái)政部在3月30日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》?！锻ㄖ访鞔_，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此外，《通知》自2015年3月31日起執(zhí)行，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅﹝2011﹞12號(hào)）同時(shí)廢止。

　　同樣是3月30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，最低首付30%。

　　二手市場(chǎng)被盤(pán)活

　　對(duì)于兩大樓市新政的推出，其利好作用超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期之外。特別是對(duì)于二手市場(chǎng)，更被認(rèn)為是此次政策變革的最大受益者。中原地產(chǎn)最新的報(bào)告也指出，此前930政策已經(jīng)釋放一部分二套房需求的客戶，而3月30日出臺(tái)的二套房首付“7改4”政策更直接地降低了改善型客戶的購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于首付資金吃緊但后期并無(wú)還款壓力的客戶來(lái)說(shuō)是一大利好。而營(yíng)業(yè)稅的“5改2”政策更是減少購(gòu)房成本，刺激需求。

　　“在過(guò)往由于較高的營(yíng)業(yè)稅依然制約著一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均總價(jià)為190萬(wàn)元來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅高達(dá)10萬(wàn)左右，業(yè)客往往因稅費(fèi)誰(shuí)交付以及過(guò)重而不能達(dá)成交易，‘5改2’能釋放這部分客戶，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降了5個(gè)百分點(diǎn)，但達(dá)到的效果是不同的?！敝性禺a(chǎn)認(rèn)為“5改2”稅費(fèi)的減免能大大的提高市場(chǎng)上的二手盤(pán)源量，增加二手房交易的流通率。尤其對(duì)一賣(mài)一買(mǎi)的業(yè)主提前了其換房進(jìn)程。據(jù)克而瑞分析，按目前二手樓市140萬(wàn)元左右的套均總價(jià)，一套也可以節(jié)約7.7萬(wàn)元的稅費(fèi)，在二手樓交易業(yè)主實(shí)收的情況下，也相當(dāng)于給買(mǎi)家節(jié)約了7.7萬(wàn)元/套。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)拿出一組數(shù)據(jù)說(shuō)明兩大政策帶來(lái)的變化。據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，2014年，他們已滿五年房齡的買(mǎi)賣(mài)交易比例為37.8%，在兩年以上，不足五年的買(mǎi)賣(mài)交易比例為11.7%，預(yù)計(jì)在營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整后，兩年以上，不足五年的流通貨源買(mǎi)賣(mài)交易將增加至35%，這將大大刺激二手市場(chǎng)。“我們預(yù)計(jì)二手市場(chǎng)交易數(shù)量在4月份左右會(huì)上升到6000套，相比1、2月份的4000多套將會(huì)有明顯的提升?！?/p>

　　此外，分析還指出，在市場(chǎng)心態(tài)上，四部委出臺(tái)的新政也有較大的刺激作用，增加了市場(chǎng)上的客源、盤(pán)源，活躍了二手房交易市場(chǎng)?！敖档土丝蛻糍?gòu)房前期支出和稅費(fèi)支出，客戶增多且支出成本減少，業(yè)主則反價(jià)意愿更強(qiáng)烈，樓價(jià)上升指日可待，這也催化了不本急著買(mǎi)房的客戶，但因擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲，會(huì)加快入手，業(yè)客這樣的心態(tài)和行為預(yù)計(jì)會(huì)造成房?jī)r(jià)新一輪的上漲。”

　　二套房首付降促進(jìn)換房置業(yè)

　　新政的出臺(tái)，對(duì)于一手市場(chǎng)也有非常大的推動(dòng)。據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，特別是二套房首付降至四成將極大地促進(jìn)市場(chǎng)成交?！岸追抠J款首付比例降至四成，賣(mài)掉舊房的業(yè)主可以利用原有資金購(gòu)置新房，一手房市場(chǎng)銷售數(shù)量將會(huì)提升?！崩栉慕J(rèn)為，目前廣州樓房庫(kù)存主要以大戶型為主，而購(gòu)買(mǎi)大戶型房產(chǎn)的人群主要又是二套房購(gòu)買(mǎi)者，這將會(huì)有利緩解大面積住宅銷售困境。

　　這種“一手賣(mài)一手買(mǎi)”的路徑能構(gòu)成一個(gè)良性循壞嗎？黎文江稱關(guān)鍵在銀行是否能承擔(dān)起風(fēng)險(xiǎn)?！霸谡叩摹谩?，我們要看到銀行負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款首付下降，但銀行貸款額度沒(méi)變，政策推動(dòng)申請(qǐng)的人變多，僧多粥少，加之銀行評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，利好的形勢(shì)并不能很快就凸顯?！?/p>

　　據(jù)黎文江介紹，目前廣州大概有10萬(wàn)套的庫(kù)存，在以前需要14個(gè)月去消化，政策出臺(tái)后，他預(yù)計(jì)庫(kù)存量會(huì)在10個(gè)月內(nèi)被消化掉，這是兩大新政策利好的最明顯體現(xiàn)。但現(xiàn)有庫(kù)存消耗完后，廣州房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨小幅上漲，“我估計(jì)9月份左右就會(huì)出現(xiàn)。”

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的態(tài)度則更為樂(lè)觀，他認(rèn)為房?jī)r(jià)上揚(yáng)或?qū)⒃?月份出現(xiàn)?！盃I(yíng)業(yè)稅‘五變二’的政策可能會(huì)使一手房成交量大致增加20%—30%，目前開(kāi)發(fā)商還是采取“先走量，再走價(jià)”的政策?！秉S韜還稱兩個(gè)新政策可以說(shuō)已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)中的一半空間，但和黎文江相同，他也建議購(gòu)房者在政策放松的情況下同時(shí)關(guān)注銀行的貸款額度。

　　開(kāi)發(fā)商反而“淡定”

　　3月30日兩大樓市新政出臺(tái)，使得沉寂了好長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)活躍起來(lái)。甚至有傳聞稱各地都出現(xiàn)了樓盤(pán)“連夜?jié)q價(jià)”的情況。但是記者采訪發(fā)現(xiàn)，對(duì)于二套房降首付、營(yíng)業(yè)稅免征這兩大重磅新政，一些大開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)卻十分淡定。

　　萬(wàn)科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)就表示，政策會(huì)起到至關(guān)重要的作用但是不能改變趨勢(shì)，歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有利的政策，但是相信白銀時(shí)代趨勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，他又表示，買(mǎi)房跟買(mǎi)股票一樣，不能建議?！靶抡?duì)整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是有積極作用的。但也應(yīng)看到利好政策并不能改變房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)?！庇袅琳J(rèn)為，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的必然階段，政策不能使房地產(chǎn)回到黃金時(shí)代?！罢呖梢哉{(diào)節(jié)市場(chǎng)，歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的政策，但我深信不疑白銀時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”

　　而萬(wàn)科董秘譚華杰則表示，房地產(chǎn)未來(lái)10年不會(huì)穿越新周期，這就是萬(wàn)科為什么在未來(lái)10年要轉(zhuǎn)型，因?yàn)檫@是應(yīng)對(duì)拐點(diǎn)的手段。在拐點(diǎn)到來(lái)之前完成轉(zhuǎn)型。而對(duì)于3月30日幾大政府部門(mén)相繼發(fā)出調(diào)低二套房貸首付比例至四成，及縮減二手房交易免征營(yíng)業(yè)稅年限至2年等政策，他認(rèn)為，“330新政對(duì)于房地產(chǎn)需求提振會(huì)發(fā)生一些作用，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于比較敏感的時(shí)期，政策出臺(tái)對(duì)經(jīng)濟(jì)有很好的帶動(dòng)作用?！弊T華杰稱，目前的樓價(jià)來(lái)看仍然偏高，是不健康的。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁 實(shí)習(xí)生 彭穎

　　新政一覽

　　營(yíng)業(yè)稅新政

　　1、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；

　　房貸新政

　　1、對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁 整理