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今年地產(chǎn)主題仍是“去庫存”

  • 發(fā)布時間:2015-04-03 04:32:36  來源:南方日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  廣東房協(xié)4月2日在廣州舉辦了“2015廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會”,邀請權威專家解讀新常態(tài)下穩(wěn)定住房消費政策的內(nèi)涵及外延、住宅市場的分化發(fā)展及風險和機遇等,并同期發(fā)布《2015廣東房地產(chǎn)藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)。據(jù)悉,《廣東房地產(chǎn)藍皮書》已是廣東房協(xié)連續(xù)第十年出版發(fā)行,內(nèi)容主要分析回顧了2014年廣東房地產(chǎn)總體市場運行及各市住宅市場、固定資產(chǎn)投資、保障性住房建設管理、商業(yè)地產(chǎn)、縣域地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等發(fā)展情況;前瞻預判2015年全國房地產(chǎn)和廣東主要城市的房地產(chǎn)外部環(huán)境及市場走勢。

  政策環(huán)境持續(xù)改善 成交量筑底回升

  據(jù)《藍皮書》顯示,去年全省房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段,全年銷量同比小幅下降,但仍居歷史次高水平,均價總體趨于平穩(wěn)。全年走勢看,隨著去年下半年政策環(huán)境不斷改善,商品房銷量筑底回升,第四季度成交面積創(chuàng)下歷史同期最高,但供求關系寬松,市場仍將處于去庫存階段。住宅市場方面,去年全省僅佛山等7市銷量有所增長,大部分地市的商品房庫存量繼續(xù)增加。而商業(yè)地產(chǎn)也面臨庫存高企、招商不順等問題,許多項目已放緩開發(fā)進度,延遲開業(yè)將成新常態(tài)。住房保障工作方面,去年全省保障房新開工66071套、棚戶區(qū)改造40230套,基本建成各類保障性安居工程109682套,均超額完成國家下達的任務指標;從2011-2014年,全省已累計新開工保障性安居工程70.3萬套,以公租房為主體的新型住房保障制度基本形成;計劃2015年全省還將建成各類保障性住房(含租賃補貼)和棚戶區(qū)改造安置住房107040套。

  《藍皮書》指出,今年我國出口或?qū)⒗^續(xù)維持疲軟狀態(tài),制造業(yè)產(chǎn)能過剩,經(jīng)濟穩(wěn)增長仍需要房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。預計今年的房地產(chǎn)政策環(huán)境將繼續(xù)改善,消費者對市場信心有所恢復,銷量緩慢回升,但供求關系仍較為寬松,價格整體平穩(wěn);投資方面,多元的投資渠道分流了進入房地產(chǎn)業(yè)的資金,且今年房企投資會趨于謹慎,投資增速將維穩(wěn)或有小幅下降。

  廣東省房協(xié)新聞發(fā)言人黃毅文表示,今年在經(jīng)濟不斷承壓之下,政府再提穩(wěn)定住房消費,對樓市實行因地制宜分城施策的調(diào)控措施頗有深意。近日,住建部已在醞釀穩(wěn)定住房消費的相關政策,其中重點包括使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;下調(diào)二套房商貸首付比例,下調(diào)房貸利率等。2月18日,湛江市就率先出臺了《湛江市人民政府辦公室關于推動湛江市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展通知》(湛府辦函〔2014〕119號),提出加大對合理購房需求的稅費減免和信貸支持力度等要求;3月18日,廣州也調(diào)整公積金政策,首套首付低至2成。從住建部的表現(xiàn)以及各地政府的迅速響應來看,今年房地產(chǎn)政策將更為寬松有利。

  省內(nèi)城市市場“去庫存”仍是重點

  但黃毅文同時強調(diào),當前市場環(huán)境與2009年不可同日而語,供求關系、購房主體、資本投資渠道等都發(fā)生了變化,樓市再現(xiàn)昔日“火爆”的可能性不大。省內(nèi)城市之間供求關系分化嚴重,一線城市供求關系總體平衡,二線城市相對寬松,部分三四線城市出現(xiàn)明顯供過于求。從總量來看,全省商品房庫存量高企,加上近年新開工面積增長較快,后市潛在供應較為充足,仍建議加快去庫存。

  此外,他呼吁企業(yè)要關注市場和政策環(huán)境變化,加大對節(jié)能環(huán)保、建筑智能化的研究;加強對互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術的關注及運用;延長住宅產(chǎn)業(yè)鏈條,增加經(jīng)營性服務等,以需求為導向調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略,實現(xiàn)企業(yè)的轉型升級。他還指出企業(yè)應該關注住房租賃市場和養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游、醫(yī)療、教育等跨界地產(chǎn),尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)方面。廣東的經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展走在全國前列,但養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展卻跟不上人口老齡化的速度,甚至遠落后于其他省份。他認為,對原有住宅進行適老化改造是目前最符合中國國情的居家養(yǎng)老方式,建議企業(yè)關注住宅方面的適老化改造。在行業(yè)協(xié)會積極引導養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時,也希望地方政府給予更多地鼓勵和支持。

  轉型升級步伐不斷加快

  而省房協(xié)早前發(fā)布的《2014年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》表示,國家正全面深化改革,堅持充分發(fā)揮市場的決定作用,建立健全房地產(chǎn)市場長效機制。新常態(tài)下,國家仍將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策,以支持和鼓勵合理住房消費的差別化信貸環(huán)境有望繼續(xù)實施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮(zhèn)住房短缺時期的過去,以住宅開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展方式將難以為繼,房地產(chǎn)轉型升級的步伐將不斷加快。

  隨著行政干預退出,在穩(wěn)健貨幣政策和積極財政政策刺激下,消費預期繼續(xù)好轉,省房協(xié)方面預計市場或?qū)⒀永m(xù)去年8月份以來的態(tài)勢,全年市場保持謹慎樂觀,住房價格維持穩(wěn)定。對于庫存去化周期較長的城市和企業(yè),建議根據(jù)市場細分采用租售并舉的方式以加快存量房的消化速度。

  從商用物業(yè)市場走勢看,一方面是調(diào)控政策和地方政府土地出讓策略倒逼,另一方面是企業(yè)主動調(diào)整業(yè)態(tài)結構,近年來廣東的商用物業(yè)投資建設比重有所增加,過去五年年均增長率達到24.0%以上,而商用物業(yè)的去化率卻明顯低于住宅去化水平,相對住宅市場風險更高。預計在行業(yè)資金較為緊張的背景下,持有過多商用物業(yè)可能成為沉重負擔,為減輕資金包袱,2015年或有更多商用物業(yè)上市銷售。建議企業(yè)結合實際情況和產(chǎn)業(yè)政策進一步拓寬多元化經(jīng)營思路,如旅游休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老、文體創(chuàng)意等新型地產(chǎn),而不僅僅局限于商品住宅和商業(yè)綜合體。

  從土地市場看,大幅上漲的土地成本,在加大了市場風險的同時,也嚴重制約了企業(yè)追加投資的能力,降低了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用。2015年,預計各地方政府仍有出讓土地的迫切需求,但企業(yè)參與市場競拍將趨于謹慎,土地溢價水平將有所回落。建議各地方政府根據(jù)中央和省調(diào)結構、改變增長方式的戰(zhàn)略部署,推出多用途功能的土地,以支持配合房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級,實現(xiàn)社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

  文/圖 南方日報記者 李廣軍

  2015年珠三角房博會5月啟幕

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  記者獲悉,2015年第十屆珠三角房博會將于5月22日-24日在廣州琶洲保利世貿(mào)博覽館如期舉辦,廣東房協(xié)致力于將其打造成為房地產(chǎn)行業(yè)嘉年華,匯聚品牌房企、海外地產(chǎn)、城市專區(qū)、養(yǎng)老專區(qū)、新技術新材料專區(qū)以及友鄰省市專區(qū),策劃系列高端活動,舉辦多場商務洽談活動,是廣東地產(chǎn)界上半年最值得期待的行業(yè)盛會。本屆展會新增了貴州、云南、中山、佛山、肇慶等省、市專區(qū),以抱團的形式向社會展示當?shù)氐娘L土人情和宜居環(huán)境。同時,隨著人口老齡化進展加快,養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企轉型升級的一個方向,眾多房企已經(jīng)開始進入該領域,本屆展會專門開辟養(yǎng)老專區(qū),向社會展示更加符合老年人居住習慣的理想住所。

  有珠三角房地產(chǎn)市場風向標之稱的珠三角房博會,已經(jīng)舉辦多年。2014年的房博會就有新世界、越秀地產(chǎn)、頤和地產(chǎn)、恒大、碧桂園、富力、珠江實業(yè)、合富輝煌、中國鐵建、時代地產(chǎn)、合景泰富、奧園、正域集團、番山集團等品牌房企100多個樓盤參展,此外還有20多個國家和地區(qū)的300多個海外項目參展。為促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展,廣東省房協(xié)多年來一直呼吁企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結構,以合理的價格銷售符合首次置業(yè)和首次改善型客戶需求的產(chǎn)品。而在歷屆珠三角房博會上,成交表現(xiàn)也成為觀察樓市走向的一大風向標。 李廣軍

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