2015年，投資高達3980億元的“新城南發(fā)展計劃”將進入全面收官階段。這個由北京市政府發(fā)布的巨大投資計劃，讓城南區(qū)域發(fā)生了質(zhì)的改變：首都第二機場、軌道交通、多個產(chǎn)業(yè)園的修建促進了南城經(jīng)濟的快速發(fā)展。利好的頻現(xiàn)引得開發(fā)商激戰(zhàn)南城，而位于南四環(huán)中軸的榴鄉(xiāng)橋板塊成為新的熱點所在。據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前五環(huán)內(nèi)住宅存量僅10900套，其中四環(huán)內(nèi)僅有6250套。其中榴鄉(xiāng)橋板塊成為四環(huán)住宅供應(yīng)較為充足的地區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有中冶·德賢公館、魯能豐和府、首開保利熙悅誠郡等多個高品質(zhì)項目扎堆。在這種情況下，如何不辜負土地，建造出真正打動購房者內(nèi)心的產(chǎn)品，成為了開發(fā)商競爭的關(guān)鍵。

　　京購房焦點“南移”成趨勢

　　自“新城南發(fā)展計劃”出臺后，北京市政府便不斷推進京南“一軸一帶多中心”的戰(zhàn)略實施。北京城市規(guī)劃學(xué)會秘書長高毅存表示：“早在奧運會之后，城南的發(fā)展就成為了政府工作的重中之重。當前提出的一軸一帶多中心，一軸即南中軸建設(shè)，一帶是指永定河綠化帶，而多中心指多個工業(yè)園區(qū)的建設(shè)。同時，首都第二機場的建設(shè)，配以多條軌道交通的建設(shè)，將使京南成為北京重要的交通樞紐，它們所產(chǎn)生的效果正如首都機場對CBD產(chǎn)生的影響。”

　　實際上，目前南城GDP上漲速度已經(jīng)明顯超過了全市平均水平，南城經(jīng)濟已邁上了一個新的臺階。在這一過程中，南城樓市也受益匪淺。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發(fā)展，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場總成交量的55.5%，而在2014年，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重，購房者正逐漸轉(zhuǎn)移向南城。

　　值得注意的是，南城高品質(zhì)改善型住宅也呈現(xiàn)很好的發(fā)展態(tài)勢。以南四環(huán)高端改善型項目中冶·德賢公館為例，該項目現(xiàn)階段主推全精裝178平方米大戶型，據(jù)悉后續(xù)還將推出185-210平方米的終極置業(yè)產(chǎn)品。其在交通、配套、人居環(huán)境等方面均獲得了業(yè)內(nèi)及市場的廣泛認可?！爸幸薄さ沦t公館周圍就有5個公園，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。而近年來隨著重點教育資源和天壇醫(yī)院的南遷，該項目所在區(qū)域的生活品質(zhì)有了顯著提升。”中冶置業(yè)集團營銷策劃部副部長吳博表示。

　　舊宮鎮(zhèn)成南城主戰(zhàn)場

　　今年1月，南四環(huán)外白盆窯地塊被華潤置地高價拿下，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。這只是近年南城土地市場的一個縮影，到目前為止，南城已有中冶置業(yè)、首開保利、華潤置地、融創(chuàng)中國、中化方興等眾多一線品牌開發(fā)商爭先入駐，而四環(huán)邊榴鄉(xiāng)橋板塊的競爭尤為激烈，除中冶·德賢公館外，首開保利熙悅誠郡等高品質(zhì)改善項目都集中在這一區(qū)域。

　　除看好南城的發(fā)展外，促使開發(fā)商積極在舊宮北側(cè)緊靠四環(huán)的榴鄉(xiāng)橋板塊拿地的另一重要因素是四環(huán)的居住用地正在日益枯竭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“近2年北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套?！?

　　在這種情況下，南四環(huán)的樓市發(fā)展呈現(xiàn)以下兩個方面的趨勢：一方面是榴鄉(xiāng)橋板塊成為四環(huán)上供應(yīng)最為充足的區(qū)域之一，高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品扎堆，競爭激烈；另一方面則是該區(qū)域發(fā)展有目共睹，成為抄底四環(huán)的最佳選擇?！霸谶@種四環(huán)土地日益稀缺，區(qū)域競爭加劇的情況下，如何最大程度地挖掘出地塊價值，把產(chǎn)品做得更好，更符合市場需求，已成為開發(fā)商最關(guān)注的問題?！眳遣┨寡浴?

　　品質(zhì)升級者能占先機

　　在榴鄉(xiāng)橋板塊，得益于后發(fā)展的優(yōu)勢，區(qū)域得到更加細致和成熟的規(guī)劃。盡管寸土寸金，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境依然良好，保留著自然風(fēng)貌和人文建筑有機結(jié)合的優(yōu)勢。為了不辜負土地價值，板塊內(nèi)一些項目，甚至被業(yè)內(nèi)稱為“用力過猛“。華潤置地北京大區(qū)營銷管理部助理總經(jīng)理秦江就如此形容該板塊內(nèi)的中冶·德賢公館項目：“包括園林，外立面，精裝的標準，這個項目搬在北京任何一個區(qū)域都不應(yīng)該是這樣的價格?！?

　　目前，競爭的激烈讓中冶置業(yè)、首開保利、華潤置地等品牌開發(fā)商將更多的精力放在產(chǎn)品的打造和升級之上。伴隨著南城的逐步發(fā)展，南四環(huán)稀缺價值的凸顯，以中冶·德賢公館為首的南城高端改善型項目，勢必在這一輪樓市的競爭中占得先機。

　　本報記者 甘放