中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按:3月末，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)出臺(tái)新政策:二套房貸首付比例降低，營(yíng)業(yè)稅“5改2”，多項(xiàng)利好進(jìn)一步松綁樓市。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，與鋼鐵、水泥、建筑等多個(gè)行業(yè)密切關(guān)聯(lián)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受金融政策影響最大。本輪樓市新政，金融政策的影響幾何?新政會(huì)否加劇銀行不良貸款率?“房貸七折利率”會(huì)否重出江湖?資金會(huì)否再次大規(guī)模流向股市?就這些問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了金融領(lǐng)域權(quán)威專家。

　　 采訪嘉賓:

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 向松祚

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng) 宗良

　　中國(guó)民生銀行首席研究員 溫彬

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):此次樓市新政降低了二套房貸首付比例，是否會(huì)刺激投機(jī)性買(mǎi)賣(mài)二手房現(xiàn)象?

　　向松祚:二手房的投機(jī)性買(mǎi)賣(mài)，我們通常講叫二手房投資。我覺(jué)得這次下調(diào)二手房首付比例，可能使得部分投資者會(huì)對(duì)投資房產(chǎn)有興趣。但根據(jù)數(shù)據(jù)看，目前對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)前景并不看好。投資房地產(chǎn)的回報(bào)主要來(lái)自兩方面，一是為了未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，二是買(mǎi)完后租出去，但后者因素比較復(fù)雜，即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高，甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅，而現(xiàn)在普遍認(rèn)為漲幅不會(huì)像以前一樣飆漲。所以，這次政策對(duì)平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很好的作用。

　　宗良:不會(huì)出現(xiàn)這種情況?？傮w上來(lái)講，在宏觀市場(chǎng)將來(lái)有可能出臺(tái)房地產(chǎn)稅，目前也正在做房地產(chǎn)登記，實(shí)際上是為將來(lái)房地產(chǎn)政策出臺(tái)奠定基礎(chǔ)。在這種背景下，購(gòu)買(mǎi)第二套房是真實(shí)的住房需求，即改善性住房需求，多數(shù)買(mǎi)房的原因是實(shí)實(shí)在在的、想改善生活的需求，不是投資性的。

　　溫彬:經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，我國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化，從過(guò)去的供不應(yīng)求向供需平衡轉(zhuǎn)變，在這樣的形勢(shì)下，過(guò)去房地產(chǎn)二套房的首付比例就顯得過(guò)于嚴(yán)厲，所以這次從60%下調(diào)到40%，一方面對(duì)有自住型和改善型需求的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，降低首付比例會(huì)增加他們的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)，40%的底線是比較審慎的，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，40%可以在一定程度上防止過(guò)度炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):放松房貸后會(huì)不會(huì)增加銀行呆壞賬，如果出現(xiàn)應(yīng)如何控制?

　　溫彬:這個(gè)不會(huì)增加，因?yàn)椴还苁且惶追渴赘?0%還是二套房首付40%，都是比較審慎的政策。在國(guó)際上，30%、40%首付的房貸資產(chǎn)質(zhì)量是比較穩(wěn)健的，而且，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)式的大幅下降。另外，通過(guò)房貸和稅收政策的組合拳，需求釋放后，也會(huì)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸壞賬大量出現(xiàn)。

　　向松祚:這個(gè)不會(huì)出現(xiàn)。過(guò)去雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)很多周期，也經(jīng)過(guò)了很多調(diào)整，但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類(lèi)別里是最低的。這有兩個(gè)原因，一是我們對(duì)房貸首付比例的控制比較恰當(dāng)，不管怎么調(diào)整，基本上多數(shù)首付都在20%以上，不存在像美國(guó)次貸危機(jī)里出現(xiàn)的零首付;二是中國(guó)老百姓對(duì)銀行按揭負(fù)債還款比較在意，刻意通過(guò)信貸政策不還款或者惡意拖欠的有，但屬極少數(shù)。所以，我不認(rèn)為政策的調(diào)整會(huì)增加銀行的壞賬，個(gè)人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的，而且非常安全。

　　宗良:總體看，銀行房貸是質(zhì)量較好、不良預(yù)算較低的一種貸款，是穩(wěn)定的，而從國(guó)際上看，個(gè)人貸款占比在國(guó)際銀行業(yè)中都比中國(guó)高，國(guó)際上占比達(dá)到一半，中國(guó)目前只有20%，因此，未來(lái)在這種方面還要大力發(fā)展。另外，改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶，各方面條件較好，加上降息，降低了購(gòu)房者成本，但一定要防止有的地方借機(jī)漲價(jià)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):繼本輪樓市寬松政策后，會(huì)不會(huì)有更多寬松的貨幣和財(cái)政政策接踵而來(lái)?

　　向松祚:目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新常態(tài)，也包括房地產(chǎn)行業(yè)的稅收、財(cái)政、貨幣政策進(jìn)入了新常態(tài)。我們更多會(huì)依靠間接政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如稅收政策。對(duì)于信貸政策，未來(lái)的信貸政策主要是在中央銀行的宏觀調(diào)控下，各家商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況來(lái)調(diào)整自己的按揭貸款政策，對(duì)于首套房，特別是對(duì)剛性需求和改善性住房需求還是要支持的，所以，我不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模刺激性政策出現(xiàn)。要依靠間接式的宏觀政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，我們不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“斷崖式”調(diào)整，也不希望出現(xiàn)過(guò)快或泡沫式發(fā)展。

　　溫彬:這應(yīng)該是兩方面的。針對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的情況，一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程在加速，居民收入還在不斷增長(zhǎng)，所以住房的剛性需求還在。另一方面，去年以來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大，特別是在二三線城市和一些局部地區(qū)，房地產(chǎn)明顯出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。通過(guò)政策調(diào)控，改變過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的“非常態(tài)”，所以，我認(rèn)為房地產(chǎn)新政不是穩(wěn)健貨幣轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。

　　宗良:從貨幣政策角度看，不會(huì)有貨幣政策出現(xiàn)了。房地產(chǎn)的發(fā)展不能作為簡(jiǎn)單的投資品，應(yīng)是保障民生的重要措施。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):如果進(jìn)一步加大金融政策對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，下一步會(huì)不會(huì)出臺(tái)“房貸七折利率”?

　　溫彬:增加個(gè)人住房按揭貸款是大多數(shù)商業(yè)銀行今年的策略，但隨著投放額度的增加，利率也將有相應(yīng)的打折，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)9折甚至更低的88折，但是到7折，銀行就會(huì)出現(xiàn)虧損，因此，“7折利率”不會(huì)是常態(tài)性的或大面積出現(xiàn)，當(dāng)然對(duì)高端客戶和對(duì)銀行貢獻(xiàn)較大的客戶可能會(huì)差別對(duì)待，打折可能會(huì)多一些。

　　宗良:去年似乎可以這么做，但實(shí)際操作中并沒(méi)有，主要原因是現(xiàn)在資金成本高，銀行利率要呈現(xiàn)市場(chǎng)化特點(diǎn)，如果利率過(guò)低，銀行就沒(méi)有盈利了，虧本賺吆喝，干的不會(huì)太久，所以，按市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)才能保證政策的有效推進(jìn)。

　　向松祚:我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在不需要出臺(tái)這樣的政策，國(guó)家政策讓銀行對(duì)房貸的優(yōu)惠都用到頂，當(dāng)然不同的地段和樓盤(pán)可能優(yōu)惠會(huì)有不同，但我個(gè)人認(rèn)為這種政策至少在現(xiàn)在沒(méi)有出臺(tái)的必要。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):由于銀行凈利潤(rùn)增速放緩，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)銀行“刻意”壓縮房貸額度的情況?

　　宗良:總體上看，銀行房貸增速快，這一部分資產(chǎn)較穩(wěn)定，不會(huì)像企業(yè)貸款短期出現(xiàn)很多不良貸款。從今年1、2月份的房貸量看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款增加了2.1萬(wàn)億左右，主要體現(xiàn)為個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款是銀行比較愿意做的。居民為了改善住房條件，銀行應(yīng)該給與適當(dāng)?shù)闹С帧?

　　溫彬:這個(gè)不會(huì)。很多銀行都將房貸作為今年的一個(gè)主要投向。前提是房貸在銀行信貸中是比較安全的，因?yàn)槭欠慨a(chǎn)抵押，首付至少有30%，所以風(fēng)險(xiǎn)比較低。當(dāng)前，一些產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)本身信貸需求不旺盛、信貸風(fēng)險(xiǎn)上升，因此，銀行會(huì)繼續(xù)支持個(gè)人住房按揭貸款。

　　向松祚:不會(huì)出現(xiàn)。商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款非常歡迎，不良率也比很低。銀行收入和利潤(rùn)的下調(diào)也是正常的，過(guò)去幾年增長(zhǎng)過(guò)快，現(xiàn)在銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)變慢是回歸常態(tài)和正常的增長(zhǎng)。不會(huì)對(duì)按揭貸款額度產(chǎn)生影響。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):有人認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)首付降低了，但每月還貸額度增大了，這項(xiàng)政策“利好”還是很有限的。

　　向松祚:這個(gè)問(wèn)題要權(quán)衡，實(shí)際上，降低首付比例不意味著大家都是按照這個(gè)政策比例執(zhí)行，買(mǎi)房可以一次性付款，也可以首付50%、70%這樣，然后少貸款，這只不過(guò)是一個(gè)政策界限，最少首付應(yīng)該這么多。我覺(jué)得這是個(gè)人的自主選擇，同時(shí)，商業(yè)銀行也會(huì)有自主的選擇，這種擔(dān)憂雖有一定道理，但不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　宗良:我覺(jué)得這是一個(gè)偽命題，有人提出的這個(gè)質(zhì)疑是錯(cuò)誤的。首付想付多少就付多少，40%是政策是給出的一個(gè)選項(xiàng)，不是必要條件。如果有能力多付首付或者提前還款都是可以的，這樣貸款就少了。所以，不存在這個(gè)問(wèn)題。

　　 溫彬:央行在去年11月和今年2月底連續(xù)兩次降息，住房公積金利率也降低了，不能靜態(tài)看首付降低后貸款總額增加，還應(yīng)看到銀行前期下調(diào)房貸利率，所以，總體看，對(duì)剛性需求還是利好的。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):有股民說(shuō)，此次救市政策拯救不了房地產(chǎn)業(yè)，只是“拯救了房地產(chǎn)股”，多數(shù)資金可能流向了股市。

　　宗良:從本意上講，我希望房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)走勢(shì)太低或太高都不合適，太高會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，太低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)短期內(nèi)大跌。房地產(chǎn)作為重要的產(chǎn)業(yè)，保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是必要的，因?yàn)樗婕暗綇V大民生。第二，房地產(chǎn)有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。這兩年，房地產(chǎn)投資增速下降，我們希望不要過(guò)快下降，保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三，就是你提到的這個(gè)問(wèn)題，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金后，得到快速發(fā)展有利于整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。如果有少數(shù)資金流向這些房地產(chǎn)企業(yè)和它們的股票，我認(rèn)為也是在合理范圍內(nèi)的。

　　 向松祚:我覺(jué)得是一個(gè)短期現(xiàn)象，我不認(rèn)為這項(xiàng)政策可以挽救整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展最終取決于剛性需求，我們的政策調(diào)整是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，而政策的調(diào)整是否能刺激需求要看當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況。在這個(gè)調(diào)整中，一些負(fù)債過(guò)高的房地產(chǎn)公司，特別是中小型公司可能破產(chǎn)。根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，有很多剛性需求甚至二套房需求已經(jīng)滿足了，政策對(duì)這方面的作用有限，甚至對(duì)有些開(kāi)發(fā)商并不會(huì)產(chǎn)生效果。短期內(nèi)，房地產(chǎn)板塊可能有好的表現(xiàn)，但不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)向好。我覺(jué)得還要看房地產(chǎn)公司自身的負(fù)債率、現(xiàn)金流和項(xiàng)目是否良好。

　　溫彬:現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)增長(zhǎng)，短期來(lái)看，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)利好，有刺激作用，從長(zhǎng)期看，是否會(huì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，這可能是影響未來(lái)房地產(chǎn)股票的一個(gè)重要前提。(中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李婧)