房地產(chǎn)市場歷來是博鰲亞洲論壇上廣受關(guān)注的議題之一。今年年會舉行期間，正值國土部、住建部兩部門聯(lián)合出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，而且市場頻頻流出即將出臺“更強(qiáng)刺激”新政的猜測。

　　房地產(chǎn)相關(guān)政策密集出臺，引發(fā)與會嘉賓熱烈討論：樓市在持續(xù)低迷后是否將迎來止跌回暖的拐點(diǎn)？房地產(chǎn)稅將在何時開征？經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，地方政府會否重回過分依賴賣地的老路？

　　去年至今，國內(nèi)大部分城市限購政策松綁、央行宣布降息、多地公積金使用門檻降低等政策被業(yè)界視為房地產(chǎn)市場的利好。在經(jīng)歷長時間的低迷之后，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的預(yù)期強(qiáng)烈，今年會不會成為房地產(chǎn)市場止跌回暖的“拐點(diǎn)”？

　　“今年的房地產(chǎn)政策會有所放寬?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一大膽做出預(yù)測，他認(rèn)為總體趨勢是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控手段。

　　房地產(chǎn)政策繼續(xù)放寬的觀點(diǎn)隨后立即得到驗(yàn)證。3月30日，博鰲亞洲論壇結(jié)束的第一天，多部門打出刺激樓市政策的“組合拳”。央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例，同日財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限。

　　3月26日，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（草案征求意見稿）》公布并公開征求意見；3月27日，住建部和國土部聯(lián)合對外發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供應(yīng)規(guī)模。

　　不少參會嘉賓認(rèn)為，大部分城市松綁限購等政策表明，房地產(chǎn)市場良性調(diào)整的階段來臨。國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會秘書長張燕生說，一系列政策出臺說明房地產(chǎn)市場的調(diào)控，正由過去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策，轉(zhuǎn)向?qū)で蟾悠胶獾墓┣箨P(guān)系轉(zhuǎn)變。

　　朱中一等人認(rèn)為，隨著相關(guān)政策實(shí)施和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，剛性需求和改善型需求將持續(xù)釋放，有利于改善目前失衡的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

　　在政策的刺激下，房價是否會迎來止跌回升的“拐點(diǎn)”？與會嘉賓認(rèn)為，市場上大量的庫存和供大于求的局面決定了“拐點(diǎn)”短期內(nèi)還不會出現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1％，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。今年前兩個月依然延續(xù)了庫存高企的狀況，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的庫存報告，截至2月底，全國35個重點(diǎn)城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。

　　平安不動產(chǎn)有限公司的董事長鄒益民說，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過剩甚至比住宅還要嚴(yán)重。

　　國際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看中國樓市還有很大的消化存量的空間，需要三年左右的時間，才能使房地產(chǎn)過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。

　　在供求關(guān)系的主導(dǎo)下，今年房價可能在不同的城市出現(xiàn)分化。香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財政司司長梁錦松認(rèn)為，一線城市的房價會比較穩(wěn)定，也有機(jī)會往上升，但其他城市特別是三四線城市，房價下降的短期壓力較大。

　　總體而言，與會嘉賓認(rèn)為中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)一樣進(jìn)入了回歸理性的“新常態(tài)”。山水文園集團(tuán)董事局主席李轍說：“中國的房地產(chǎn)走到今天進(jìn)入一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，結(jié)束過去無序的過山車似的市場，向著一個有序的、高速發(fā)展的、創(chuàng)新的常態(tài)在轉(zhuǎn)變。”

　　房地產(chǎn)稅征收何時進(jìn)入立法程序，什么時間正式開始征收？與會嘉賓認(rèn)為，鑒于不動產(chǎn)登記制度剛剛推出，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，這兩種效益疊加，房地產(chǎn)稅的征收需要掌握實(shí)際火候，從目前看來在短期內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)。

　　今年前兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在中高速平臺上回落，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。房地產(chǎn)業(yè)對地方政府GDP和財政收入的拉動作用都在減弱，地方新的增長動力和財政收入來源成為與會嘉賓熱烈討論的問題。嘉賓認(rèn)為，在新常態(tài)的背景下，防止地方政府重回過分依賴賣地的老路，地方經(jīng)濟(jì)的增長應(yīng)該向經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革創(chuàng)新要動力，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、“開源節(jié)流”。

　　一是開源節(jié)流，創(chuàng)新融資渠道。張燕生說，地方政府應(yīng)該堅持市場在資源配置中起決定性作用，大幅度壓縮地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面的支出，將財政支出主要轉(zhuǎn)向社會事業(yè)和生態(tài)環(huán)境。應(yīng)積極嘗試PPP方式獲取公共設(shè)施建設(shè)資金來源；此外還應(yīng)規(guī)范地方融資創(chuàng)新，解決地方政府的部分資金來源。

　　二是用改革的手段解決房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題。張燕生說，近十幾年房價的上漲，與資源要素市場化改革沒有全面推開有一定關(guān)系，應(yīng)從金融、財政、土地等方面加快推進(jìn)市場化改革。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，通過推進(jìn)土地制度改革減少地方政府賣地沖動，建議政府退出一般性商業(yè)性的土地開發(fā)市場，由供需雙方直接進(jìn)入市場交易，減少政府壟斷推高土地價格的動因。另外，盡快落實(shí)《深化財稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財權(quán)事權(quán)，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。

　　三是地方政府對土地供應(yīng)和城鎮(zhèn)發(fā)展應(yīng)更加注重引導(dǎo)和規(guī)劃。朱中一說，從短期來看，國家層面應(yīng)對地方政府的賣地行為進(jìn)行積極引導(dǎo)，應(yīng)該給地方政府一個明確的信號，引導(dǎo)供大于求的地方政府尤其是三四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)量，應(yīng)當(dāng)以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增長方式為主。同時，地方政府應(yīng)根據(jù)住房的需求和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，來制定城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而落實(shí)用地規(guī)劃和供地規(guī)劃，而不是盲目地依賴土地財政。