已過而立之年的萬科走到了十字路口，黃金時代已去，白銀時代到來，“到處逍遙”的王石能否給萬科披上“銀裝素裹”呢？

　　3月31日，萬科發(fā)布了2014年業(yè)績報告，營業(yè)收入約1463.88億元，同比增長8.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約157.46億元，同比增長4.15%。

　　地產(chǎn)與金融類公眾號《地產(chǎn)金融視界》第一時間梳理發(fā)現(xiàn)，2014年營收和盈利的增長幅度，是萬科自2008年以來首次降至個位數(shù)。

　　萬科2014年營業(yè)收入中98.6%來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%，相較于2013年減少1.55個百分點；結(jié)算凈利率為11.41%，較去年下降0.6個百分點。

　　對此，萬科方面表示，近年來，受市場調(diào)整、行業(yè)競爭及地價占比日益提升的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍有所下降。萬科總裁郁亮則表示，毛利率對公司并不重要，更重要的是提升股東回報率。

　　同時，《地產(chǎn)金融視界》注意到，2013年和2014年，萬科的存貨余額分別約為3311.33億和3177.26億元，連續(xù)兩年超過3000億元。

　　不追求規(guī)模增長？

　　郁亮表示，公司已徹底放棄追求規(guī)模增長，并強調(diào)從來沒有訂立每年銷售目標(biāo)，未來會專注於業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。但實際情況卻與郁亮所言“南轅北轍”。

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理一下，2008年到2014年，萬科的合同銷售面積分別為557萬平方米、663.6萬平方米、897.7萬平方米、1075.3萬平方米、1295.6萬平方米、1489.9萬平方米和1806.4萬平方米；除了2008年下跌9.2%，其余年份分別增長19.1%、35.3%、19.8%、20.5%、15%和21.2%。

　　2008年到2014年，萬科的合同銷售額分別為478.7億、634.2億、1081.6億、1215.4億、1412.3億、1709.4億和2151.3億元，除了2008年下滑8.6%，其余年份分別增長32.5%、70.5%、12.4%、16.2%、21%和25.99%。

　　與其他部分龍頭地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科能連續(xù)6年在合同銷售面積和合同銷售額上保持增長，確實不易；但過去那種達30%以上甚至超過70%的增長已經(jīng)不見了。

　　合同銷售額與營業(yè)收入是有區(qū)別的，房地產(chǎn)金融資深評論人黃立沖告訴《地產(chǎn)金融視界》，只有滿足一定條件時，比如交房或拿到房產(chǎn)證，合同銷售額才能結(jié)算確認(rèn)為營業(yè)收入，兩者之間存在一定的時間差。

　　2008年到2014年，萬科的營業(yè)收入分別約為409.92億、488.81億、507.14億、717.83億、1031.16億、1354.19億和1463.88億元；分別同比增長15.38%、19.25%、3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.1%。

　　2008年到2014年，萬科的歸屬于上市公司股東的凈利潤分別約為40.33億、53.3億、72.83億、96.25億、125.51億、151.19億和157.46億元；除了2008年同比下跌16.74%，其余年份分別同比增長32.15%、36.65%、32.15%、30.4%、20.46%和4.15%。

　　從上述數(shù)據(jù)可以非常直觀地發(fā)現(xiàn)，萬科的營收和盈利增長速度已經(jīng)告別高速增長，2014年降至個位數(shù)。

　　對此，萬科方面的表述是，房地產(chǎn)行業(yè)正由黃金時代轉(zhuǎn)入白銀時代，在白銀時代，房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會昨天聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布稱二手房營業(yè)稅免征期限由5年降至2年。

　　但郁亮在萬科公布業(yè)績后召開的新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場目前處于白銀時代，不會因為政策的出臺就會重返黃金時代。

　　存貨高達3177億元

　　雖然萬科的合同銷售額在持續(xù)攀升，但其庫存也是處于高位，《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2008年底到2014年底，存貨余額分別約為858.99億、900.85億、1333.34億、2083.36億、2551.64億、3311.33億和3177.26億元。

　　雖然2014年存貨余額同比有所下滑，但仍處于高位運行狀態(tài)。無獨有偶，截止2014年12月31日，保利地產(chǎn)存貨也高達2672億元，且相較于2013年底約2399億元，增長11%；同期，金地集團存貨余額為772.36億元，相較于2013年766.38億元，略微增長。

　　高額庫存是有風(fēng)險的。2014年，萬科根據(jù)市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香 等 6個可能存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備7.64 億元。

　　萬科在財務(wù)上是比較審慎的，想想連萬科這樣的巨頭都對一些項目進行7.64億元存貨跌價準(zhǔn)備，其它房企情況會更好嘛？就像一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士向《地產(chǎn)金融視界》所言，不少房企為了財報好看，沒有計提存貨跌價準(zhǔn)備罷了，要真是較起真來，可能金額會更大。

　　另外，高額存貨會擠占企業(yè)的現(xiàn)金流，倒逼其加大向銀行等金融機構(gòu)進行融資?！兜禺a(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，萬科的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、短期借款、長期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)，2008年到2014年分別為328.08億、319.55億、473.96億、504.24億、765.7億、914.9億和902.73億元。

　　同期，萬科的現(xiàn)金余額分別為199.78億、230.02億、378.17億、342.4億、522.92億、443.65億和627.2億元，始終低于上述五個負(fù)債科目總額。

　　無獨有偶，截止2014年底，恒大地產(chǎn)的借款為1560.6億元，相較于2013年1088.2億元，增長43.4%。其中2015年就有796.6億元的借款要還，但截止2014年底，恒大地產(chǎn)現(xiàn)金總額只有595億元。

　　諸多業(yè)內(nèi)大佬表示，上市房企2015年仍然面臨較大的去庫存壓力，且要做好打一場持久的去庫存戰(zhàn)的準(zhǔn)備，保證現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)性；因為，一旦庫存長期消化不掉，在資金安排上不夠靈活，企業(yè)現(xiàn)金流就可能遭遇危機。

　　郁亮坦言，2014年中國土地價格上漲過快，達到不健康水平；公司關(guān)注二手土地以充實土地儲備；有一些房地產(chǎn)開發(fā)商打算退出該行業(yè)。

　　細(xì)細(xì)咀嚼郁亮的最后一句話，一些地產(chǎn)開發(fā)商可能會退出，說白了，就是玩不轉(zhuǎn)了，蓋的房子賣不出，但巨額負(fù)債每個月都要支付利息，耗也耗死了。2015年地產(chǎn)行業(yè)可能會有并購重組潮。

　　所以面對巨額的庫存壓力，仍然堅守的房企特別是在三四線城市項目較多的企業(yè)，2015年可能會以價走量，當(dāng)然如果屆時M2即廣義貨幣大幅增長的話，那房價可能會出現(xiàn)回調(diào)，但本屆政府可能不會重走2008年通過人民幣泛濫推動房價“虛假繁榮”的老路。

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理10余家上市房企財報發(fā)現(xiàn)，2015年都將側(cè)重開發(fā)一二線城市，這可能會加劇競爭，不僅導(dǎo)致供應(yīng)增加，而且可能使價格面臨微微下滑的可能。

　　2014年，不少眼光比較超前的上市房企就加速在一二線城市進行土地儲備布局。對此，萬科方面坦言，由于企業(yè)普遍幾大了在核心城市的布局，競拍依然激烈，低價不斷創(chuàng)出新高。

　　北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個城市，2014年第四季度的平均土地出讓底價同比增長71.9%。這種情況可能會在2015年延續(xù)。（本文轉(zhuǎn)自微信公眾號）