鼓勵(lì)購(gòu)房政策

　　從首套房向改善房轉(zhuǎn)變

　　昨天下午，央行、住建部、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和國(guó)稅總局五大部委，先后下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。文件規(guī)定，從今日起，個(gè)人出售2年及以上的普通住宅，可免征營(yíng)業(yè)稅。而個(gè)人申請(qǐng)商貸購(gòu)買二套房首付最低可到4成。北京地稅局上午表示，調(diào)整政策今天開(kāi)始執(zhí)行。

　　亮點(diǎn)

　　營(yíng)業(yè)稅免征期“5改2”

　　通知規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　亮點(diǎn)

　　商貸買二套最低首付變4成

　　《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放“組合貸”，支持居民家庭購(gòu)買普通自住房。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　按照去年9月30日央行下發(fā)的政策，對(duì)于擁有1套住房且貸款已結(jié)清的居民家庭，購(gòu)買二套房時(shí)首付可降至3成，但對(duì)于貸款未結(jié)清的居民家庭，再買二套首付依然維持在6成。這樣，第二類家庭的首付成數(shù)一下減少了2成。

　　亮點(diǎn)

　　公積金首付首套2成

　　公積金貸款買房的首付比例也同時(shí)下降。文件規(guī)定，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　這就表示，只要是普通住宅，無(wú)論首套房屋的面積是小于或大于90平方米，購(gòu)房人均可以享受首付最低2成的政策。

　　亮點(diǎn)

　　銀行：浙商銀行利率7折

　　新政出臺(tái)后，浙商銀行的反應(yīng)最迅速。今天上午，浙商銀行宣布二套房貸款具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)是，普通住房（總價(jià)在500萬(wàn)元以下的公寓），首付比例最低4成，而房貸利率下限為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再打7折；別墅、排屋以及總價(jià)在500萬(wàn)元以上的公寓首付最低5成，房貸利率享8.5折。不過(guò)，享受優(yōu)惠的前提是，購(gòu)買浙商銀行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶。不在這一范圍內(nèi)的二套房貸利率照舊。

　　記者上午致電工行、建行、中行、興業(yè)、北京等銀行北京分行的信貸部負(fù)責(zé)人，各銀行均表示將盡快按照央行的政策執(zhí)行，具體落實(shí)的細(xì)則正在制定過(guò)程中。目前北京地區(qū)各銀行首套房利率幾乎都是基準(zhǔn)利率的九折，即5.31%/年，個(gè)別銀行可以降到八五折；二套房利率是基準(zhǔn)的1.1倍，即6.49%/年。這樣的房貸利率水平在全國(guó)是最低的。興業(yè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，房貸是銀行的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，一貸就是好幾十年，因此銀行在調(diào)整房貸利率時(shí)都比較慎重?！俺茄胄袑⒗^續(xù)為市場(chǎng)注入資金、整體市場(chǎng)的理財(cái)產(chǎn)品收益降低，否則北京二套房利率下降的空間很有限?！?

　　專家解讀

　　“救市”政策并未用盡

　　——亞豪機(jī)構(gòu)郭毅

　　由于稅費(fèi)調(diào)整中并未涉及個(gè)人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種，無(wú)疑會(huì)在一定程度上影響到對(duì)于二手市場(chǎng)交易量的拉動(dòng)力度和效果。但這也說(shuō)明，在二手房政策上，政府保留了一定的調(diào)整空間。今年之內(nèi)，北京的限購(gòu)政策應(yīng)該不會(huì)取消。

　　新政將刺激二手房交易

　　——易居地產(chǎn)楊紅旭

　　在所有調(diào)控政策中，房貸與購(gòu)房者最“貼肉”。房貸放松，自是屬于大利好。近幾年，改善型需求漸漸成為市場(chǎng)的主力需求。新政將刺激改善型需求的提前釋放，房屋交易的活躍度有望得到提升。

　　北京房?jī)r(jià)難現(xiàn)大幅上漲

　　——我愛(ài)我家胡景輝

　　新政無(wú)疑會(huì)刺激成交量在二季度的復(fù)蘇。但從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的特征來(lái)看，像過(guò)去那樣房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。業(yè)主如果單方面大幅提價(jià)，恐怕將面臨“有價(jià)無(wú)市”的被動(dòng)局面。

　　有需求的購(gòu)房人可以出手

　　——中原地產(chǎn)張大偉

　　新政內(nèi)容遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是二套房首付比例最低降到4成，可謂是史上最寬松，至少可以增加10%的有效購(gòu)買需求。預(yù)計(jì)4月份北京的樓市成交量就會(huì)有顯著上漲，建議有真實(shí)、自住需求的購(gòu)房人出手買房。

　　算賬

　　300萬(wàn)的二手房首付和稅費(fèi)有多少？

　　記者以市民李先生名下有一套房貸款未結(jié)清，想要再購(gòu)買一套2013年1月、面積100平方米、總價(jià)300萬(wàn)元的二手房為例，假定房屋的評(píng)估值為250萬(wàn)元。

　　商業(yè)貸款方面，李先生如今可貸款6成，即250×0.6=150萬(wàn)元，需支付首付款150萬(wàn)元，比新政前減少了50萬(wàn)元。

　　稅費(fèi)方面，由于房屋已滿2年，原先需要交納的5.5%營(yíng)業(yè)稅可以減免，即300×5.5%=16.5萬(wàn)元。契稅仍為成交價(jià)的3%，即300×3%=9萬(wàn)元。由于房屋未滿5年，個(gè)稅仍需按照差額的20%交納。

　　二手房商品房交易中間稅費(fèi)

　　契稅

　　非普通住宅，成交價(jià)的3%；名下唯一普通住宅，成交價(jià)的1.5%；其中90平方米以下、名下唯一的、普通住宅，成交價(jià)的1%

　　印花稅

　　成交價(jià)0.1%

　　個(gè)稅

　　滿五年唯一住房，免征個(gè)稅；其他則需征收個(gè)稅，如能查到房屋原值，按照成交價(jià)和房屋原值差價(jià)的20%征收個(gè)稅，如查不到房屋原值，則按成交價(jià)的1%征收個(gè)稅

　　營(yíng)業(yè)稅

　　成交價(jià)的5.5%，滿2年即可免征營(yíng)業(yè)稅

　　趙瑩瑩

　　張品秋

　　李海霞