返還收益式賣(mài)房大行其道

　　記者從多家權(quán)威機(jī)構(gòu)獲悉，截至2014年底，北京寫(xiě)字樓空置率整體不足5%，為全國(guó)最低

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅在下降，今年住宅投資增速會(huì)急劇下降?！钡珡脑鲩L(zhǎng)比例的情況來(lái)看，“商業(yè)和寫(xiě)字樓還是持續(xù)上升。”近日，任志強(qiáng)在某論壇上如是表示。

　　事實(shí)上，記者從多家權(quán)威機(jī)構(gòu)獲悉，近年來(lái)，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情持續(xù)上行。以北京為例，2008年中期，全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為23%，到2014年年底時(shí)則降至4.8%，為全國(guó)最低。這意味著，在5年時(shí)間內(nèi)，空置率下降了逾18%。

　　值得注意的是，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地調(diào)查獲悉，北京某開(kāi)發(fā)商將其位于王府井核心商務(wù)區(qū)的王府井利生大廈寫(xiě)字樓低價(jià)散售，每平方米成交均價(jià)不足6萬(wàn)元。同時(shí)，該開(kāi)發(fā)商還分期返還購(gòu)房者購(gòu)房后收房前一年的租金收益，其比例高達(dá)7%。

　　對(duì)此，王府井利生大廈銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露：“公司是為了快速回籠資金，因此給投資者返還收益且留有20%左右的升值空間，以便快速消化存貨?！?/p>

　　王府井利生售房以回籠資金

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在王府井大街走訪發(fā)現(xiàn)，位于商業(yè)街北街口的利生大廈3層以上開(kāi)始散售。據(jù)銷售人員透露，該項(xiàng)目為地鐵8號(hào)線王府井站上蓋物業(yè)，2014年下半年低價(jià)入市?！绊?xiàng)目銷售均價(jià)每平方米為6萬(wàn)元左右，這是王府井商務(wù)區(qū)目前唯一銷售型寫(xiě)字樓物業(yè)?！崩髲B銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹道，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商可以給購(gòu)房者一年的租金回報(bào)率收益，返還比例為7%。

　　簡(jiǎn)言之，“購(gòu)房者現(xiàn)在購(gòu)房后，在交付使用之前，開(kāi)發(fā)商可以提供一年的租金回報(bào)收益。以總房款1000萬(wàn)元為例，開(kāi)發(fā)商將以每月返款的形式包租，購(gòu)房者一年將得到70萬(wàn)元的保底收益?！鄙鲜鲣N售人員直言，這比把1000萬(wàn)元放入銀行存1年期的收益率高出4%以上。

　　對(duì)此，有熟悉北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)人士向記者透露，在東二環(huán)商務(wù)區(qū)，用于銷售的商用物業(yè)供應(yīng)量較低，而且多為整層銷售，分割為60平方米左右的小戶型辦公樓物業(yè)較為少見(jiàn)，加之該商圈聚集世界級(jí)品牌較多，人流量較高，而項(xiàng)目總價(jià)起價(jià)和銷售單價(jià)在同區(qū)域內(nèi)都相對(duì)較低，從投資角度來(lái)看，為投資者提供了一定的升值空間。

　　“這個(gè)樓盤(pán)單套總價(jià)較低，投資門(mén)檻也相對(duì)較低，起步價(jià)不足400萬(wàn)元。”上述銷售人員向記者推介道，從投資回報(bào)角度來(lái)看，利生大廈既有租金收益，也有增值收益。以100平方米戶型計(jì)算，總價(jià)約為600萬(wàn)元，7%的年租金收益約為42萬(wàn)元，若加上年20%的增值收益120萬(wàn)元，其每年的投資回報(bào)高達(dá)160萬(wàn)元左右。

　　上述項(xiàng)目銷售員向本報(bào)記者表示：“王府井利生每年物業(yè)增值率達(dá)15％-20%，年回報(bào)率達(dá)7.9%以上，總體投資回報(bào)率高達(dá)27%?！备鼮橹匾氖?，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間到交房前，開(kāi)發(fā)商將返還一年42萬(wàn)元的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)租金收益。

　　不過(guò)，空置率降低背景下，開(kāi)發(fā)商為何還要這樣急于銷售呢？

　　“我們的項(xiàng)目體量較小，總貨值僅6.5億元，因公司急于回籠資金，為2015年拿地?cái)U(kuò)張才出售自持物業(yè)。”王府井利生大廈的開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　令業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的是，王府井作為北京傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)是否具有這樣的升值潛力？

　　北京寫(xiě)字樓租金高位盤(pán)旋

　　2014年，在住宅市場(chǎng)全國(guó)降聲一片，市場(chǎng)持續(xù)疲軟的背景下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻逆勢(shì)而走，租金水平一直處在高位盤(pán)旋。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共計(jì)錄得16宗過(guò)萬(wàn)平方米的租售大單。

　　“在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中，CBD和東長(zhǎng)安街租金?漲幅最大，截至2014年第四季度，其租金水平環(huán)比分別增長(zhǎng)0.6%和0.5%?！暗谝惶酱骶S斯研究部高級(jí)經(jīng)理董月向記者表示，但金融街仍是租金最高的區(qū)域，平均租金達(dá)到每平方米每月人民幣518.0元?！?/p>

　　董月稱，鑒于位于傳統(tǒng)區(qū)域之項(xiàng)目業(yè)主仍然具有相對(duì)較強(qiáng)的議價(jià)能力，截至2014年底，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比上升0.5%，至每平方米每月人民幣317.1元，同比增長(zhǎng)2.2%。此外，鑒于需求大體穩(wěn)定，截至2014年底，北京CBD租金同比上漲2.8%，至每平方米每月人民幣363.4元。

　　對(duì)此，世邦魏理仕在一份研究報(bào)告中表示，2008年全球金融危機(jī)之后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均每年新增供應(yīng)量?jī)H為約24萬(wàn)平方米。2009年中，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為23.0%。而第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，北京全市寫(xiě)字樓的空置率為4.8%，空置率降低了18%以上。而據(jù)萊坊發(fā)布的《2014年第三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》顯示，截至三季度末，利生大廈所在的東二環(huán)商務(wù)區(qū)每月每平方米租金約為367元，空置率為2.8%，遠(yuǎn)低于望京、中關(guān)村以及燕莎等商務(wù)區(qū)的空置率。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究董事王瓊則向記者表示，從2014年全年北京市寫(xiě)字樓物業(yè)的凈吸納量來(lái)看，累計(jì)達(dá)到39.4萬(wàn)平方米，系近三年最高，近乎2013年的7倍。

　　而在供給方面，世邦魏理仕則認(rèn)為，雖然北京整體市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面在未來(lái)幾年內(nèi)將有所緩解，但空置率在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)仍將保持在5%以下。

　　同時(shí)，在多元產(chǎn)業(yè)的支撐下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求仍將保持穩(wěn)健。金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)服務(wù)和咨詢公司一直以來(lái)都是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿?lái)源。

　　正如上述王府井利生大廈銷售人員向本報(bào)記者所透露：“我們的項(xiàng)目目前已經(jīng)整售了兩層，主要客戶群體是以投資型客戶為主，部分自用型客戶則一般為國(guó)企合作商、金融、航空、高新電子商務(wù)等領(lǐng)域?！?/p>

　　“縱觀2014年，金融、IT及高科技和專業(yè)服務(wù)企業(yè)仍引領(lǐng)需求，合計(jì)占據(jù)總成交量的55%，而制造業(yè)需求占比卻從2013年的13%跌至2014年的5%?！蓖醐?cè)缡潜硎尽?/p>

　　另有業(yè)內(nèi)人士則稱，在短期到中期內(nèi)，與二線城市寫(xiě)字樓相比，一線城市仍將是投資最具吸引力的市場(chǎng)，其穩(wěn)定發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的持續(xù)需求及未來(lái)相對(duì)較小的供應(yīng)壓力或?qū)⒗^續(xù)推高租金水平，并能確保一線城市寫(xiě)字樓投資收益在1年至3年內(nèi)有較大提升，這將有助于整個(gè)投資期間收獲可觀的租金收益，亦有助于資產(chǎn)價(jià)格的提升。