三箭連發(fā) 樓市政策大松綁

　　短短四天之內(nèi)，多項(xiàng)房地產(chǎn)政策落地。

　　昨日臨近下班時(shí)分，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合通知：調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財(cái)政部、國稅總局發(fā)文：二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

　　而就在上周五，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。

　　“貨幣、財(cái)稅、土地三箭齊發(fā)，且一箭猛過一箭，足見房地產(chǎn)政策的基調(diào)已經(jīng)從原來的壓制轉(zhuǎn)為全面放松?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，這是房地產(chǎn)政策向市場(chǎng)化的回歸，是新常態(tài)下的做法。

　　政策力度超預(yù)期

　　央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)的通知稱，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　在住房公積金方面，調(diào)整后，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布消息稱，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

　　超預(yù)期，是市場(chǎng)對(duì)這次樓市政策力度的感受。

　　“二套房貸款政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，將對(duì)市場(chǎng)帶來巨大影響?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，這有望刺激有效購買需求，而對(duì)二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵(lì)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說，本輪政策“組合拳”偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前預(yù)期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%，此后一直處于上升趨勢(shì)，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置一套總價(jià)200萬元的二手房來看，首付金額可下降60萬元。

　　“從我們對(duì)北京一線經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研來看，3月?lián)Q房需求在整個(gè)需求中的占比約為70%，二套房首付比例降低和營業(yè)稅新政落地，將引導(dǎo)更多房源入市，改善性需求入市的步伐也會(huì)大大加快，二手房市場(chǎng)將更活躍?！睆埿衽袛?，不排除未來政策還存在繼續(xù)放松的空間。

　　陳晟則對(duì)上證報(bào)記者說，上述新政策是新常態(tài)下的做法，政策取向仍是鼓勵(lì)剛需和改善性需求。

　　樓市交易有望回暖

　　實(shí)際上，今年的政府工作報(bào)告中多次提及房地產(chǎn)領(lǐng)域，指出要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房；與此同時(shí)，將推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化以及住房公積金等領(lǐng)域改革。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的定調(diào)相對(duì)平穩(wěn)和積極，是近年來針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)少有的“暖風(fēng)”。

　　民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，按照支持合理住房需求的政策思路，下一步還有可能對(duì)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過北京、上海放開限購的可能性較低。

　　他認(rèn)為，已經(jīng)出臺(tái)的新政可以短期緩解樓市壓力，但從中長期來看，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中比例下降的大趨勢(shì)恐難扭轉(zhuǎn)。

　　事實(shí)上，記者從多個(gè)層面了解到，目前二手房市場(chǎng)存量已經(jīng)很高，在財(cái)產(chǎn)公示制度以及房地產(chǎn)稅等制度建設(shè)的影響下，加上房價(jià)目前處于高位，房地產(chǎn)作為一種投資配置品類，已被許多投資者所減持。相反，在預(yù)期中國改革大步向前的背景下，投資A股成為更多人的選擇，這也成為樓市調(diào)整的原因之一。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說，樓市新政會(huì)刺激改善性購房需求提前釋放，樓市交易會(huì)有所回暖，但房價(jià)不會(huì)大漲，而是繼續(xù)分化。

　　“房地產(chǎn)政策逐步向‘正?；貧w，超出我們的預(yù)期，利好整體市場(chǎng)?！敝薪鸸就鯘h鋒分析說，后續(xù)地產(chǎn)成交量的走勢(shì)成為關(guān)鍵。政策明確以后，地產(chǎn)成交能否復(fù)蘇繼而投資和新開工能否有所恢復(fù)，成為值得關(guān)注的趨勢(shì)。如果成交量復(fù)蘇帶動(dòng)投資和新開工企穩(wěn)復(fù)蘇，將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)復(fù)蘇做出正面貢獻(xiàn)，這也將改變目前市場(chǎng)對(duì)于增長相對(duì)悲觀的預(yù)期。記者 于祥明