本報(bào)記者 趙翰露 楊群

　　昨天，市場(chǎng)期待良久的房產(chǎn)新政終于靴子落地。央行給出的二套房最低首付比例比此前市場(chǎng)預(yù)期的還要低；而財(cái)政部緊隨其后出臺(tái)的房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，也出乎意料。這一套樓市調(diào)整“組合拳”，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。

　　鼓勵(lì)各種買房需求入市

　　概括來(lái)說(shuō)，昨天出臺(tái)的房產(chǎn)系列政策調(diào)整，主要有以下幾點(diǎn)利好：

　　第一，鼓勵(lì)剛需入市。根據(jù)新政，使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。結(jié)合即將到來(lái)的公積金貸款額度上調(diào)，剛需買家有望僅用少量首付和純公積金貸款買到住房。目前，上海市郊的剛需型住房總價(jià)普遍在200萬(wàn)元以下。假設(shè)一套房源的價(jià)格為175萬(wàn)元，買家原本要支付首付52.5萬(wàn)元，新政實(shí)施后，首付將下降到35萬(wàn)元。如果公積金貸款額度提高到每戶140萬(wàn)元，那么，買家僅用首付加公積金貸款就能覆蓋全部購(gòu)房成本，其購(gòu)買力明顯提升。

　　第二，支持改善型需求。新政中，首套房貸款未結(jié)清的家庭，購(gòu)買二套房（普通住房）最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；而首套房貸款已經(jīng)結(jié)清的家庭，使用公積金購(gòu)買二套房（普通住房）的最低首付款比例為30%。此前規(guī)定購(gòu)買二套房的首付最低比例為60%，上海等城市則為70%。這是一個(gè)相當(dāng)大的調(diào)整，在之前的市場(chǎng)預(yù)期中，央行可能將二套房首付款比例調(diào)整到五成。

　　第三，促進(jìn)二手房成交。財(cái)政部緊隨央行等部門在昨天出臺(tái)財(cái)稅政策調(diào)整中，對(duì)普通住房營(yíng)業(yè)稅全額征收的免征期，由過(guò)去的5年轉(zhuǎn)變?yōu)?年。此前，滿2年而未滿5年的住房營(yíng)業(yè)稅高達(dá)5.5%，一套300萬(wàn)元的房子，僅營(yíng)業(yè)稅就多達(dá)16.5萬(wàn)元，樓市淡季中，上下家往往因此“談崩”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次針對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅收減負(fù)，也將有力促成二手房成交。

　　從價(jià)的松綁到量的松綁

　　昨天在新政尚未出臺(tái)前，地產(chǎn)股已經(jīng)全線飄紅。而微博、微信等社交媒體上，也迅速被新政的消息所“占領(lǐng)”。市場(chǎng)期待之急切，可見一斑。

　　市場(chǎng)的急切，是樓市持續(xù)低迷的直觀反映。以上海為例，去年下半年至今，新房庫(kù)存量一直處于歷史高位；春節(jié)過(guò)后，原本期待的3月“小陽(yáng)春”落空，截至29日，交易量?jī)H68萬(wàn)平方米，比1月傳統(tǒng)淡季還要低，這在近年來(lái)非常罕見。

　　事實(shí)上，昨天的系列新政出臺(tái)前，已有降息、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等不少房地產(chǎn)利好消息放出，但都未真正觸動(dòng)市場(chǎng)。民生證券分析師指出，之前的這些利好，“松綁”的是房貸的“價(jià)”，即在房貸利率上做文章，雖然“價(jià)”開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市在去年四季度銷售短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國(guó)樓市整體銷量仍未企穩(wěn)，庫(kù)存居高不下。此次推出的，正是針對(duì)“量”的松綁政策。

　　易居房產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)很多指標(biāo)已觸底。在整體低迷的情況下，選擇二套房首付降低等政策切入，一方面是支持改善型需求，另一方面，二套房的需求群體還貸能力更高，符合銀行利益。

　　首付雖降還款能力要求更高

　　如此“組合拳”打下來(lái)，樓市是否會(huì)一改此前低迷狀態(tài)？

　　新政中最具實(shí)際意義的是二套房首付比例下降。盧文曦表示，目前市場(chǎng)上改善型需求已占到六七成，調(diào)整二套房的首付比例意義重大。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，首付比例下調(diào)三分之一，相應(yīng)人群交易增量約30%至40%。

　　不過(guò)，也有分析認(rèn)為，由于改善型買家對(duì)二套房的面積、地段和房屋品質(zhì)要求較高，所購(gòu)住房為普通住房的可能性較小，可能無(wú)法享受到首付四成的優(yōu)惠。

　　此外，二套房首付下降，也對(duì)購(gòu)房者的還款能力提出更高要求。銀行規(guī)定，借款人月收入至少為月還款額的兩倍。假設(shè)首套房貸款尚未還清，月供6000元，新購(gòu)二套房總價(jià)300萬(wàn)，首付四成，需貸款180萬(wàn)，月供至少10000元。這就要求購(gòu)房者家庭月收入在32000元以上。

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　　上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　自2014年11月20日起，上海市執(zhí)行普通住房新標(biāo)準(zhǔn)?？梢韵硎軆?yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。