新華網(wǎng)上海3月30日電（記者葉鋒 姚玉潔）二套房首付比例下限降至4成、公積金購買首套房首付最低降至2成、普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期“五改二”……30日，央行、住建、財(cái)稅等多個(gè)部門就房地產(chǎn)政策接連放出“大招”。

　　隨著期待中的“靴子”陸續(xù)落地，住房消費(fèi)“穩(wěn)定”可期，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何變化備受關(guān)注。

　　政策預(yù)期一并兌現(xiàn)，調(diào)整幅度一步到位

　　30日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。通知“干貨”包括：擁有1套住房且房貸未結(jié)清的居民家庭再次申請(qǐng)商貸購買普通自住房，最低首付款比例降為不低于40％；使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20％；擁有1套住房并已結(jié)清房貸的，再次申請(qǐng)公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30％。

　　隨后，財(cái)政部網(wǎng)站公布調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房，營(yíng)業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹說：“二套房首付比例并非之前傳言的下調(diào)至五成，而是直接降至四成；二手房交易營(yíng)業(yè)稅由‘滿五唯一’跳過2009年前曾實(shí)行的‘滿三唯一’，調(diào)整至‘滿二唯一’?？梢娤嚓P(guān)部門對(duì)于中央支持改善購房要求的響應(yīng)之迅速，態(tài)度之堅(jiān)決。”

　　上述政策利好明顯?！耙酝?，不少置換型購房者為了享受‘貸款結(jié)清算首套’的政策，往往只能先賣再買；此次新政對(duì)于首套貸款未結(jié)清的二次購房者首付最低比例要求直降3成，后者就有條件選擇先買一套，入市速度將明顯加快，短期內(nèi)成交量將獲得提升?！?德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟說。

　　而營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”更是直接關(guān)系“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按5．65％營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)算，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬元－25萬元之間。業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策調(diào)整還將釋放一批存量房源。

　　樓市影響：短期壓力減緩 長(zhǎng)期壓力仍存

　　多個(gè)部門30日放出的“大招”對(duì)樓市可謂是“及時(shí)雨”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年名義增長(zhǎng)10.5％，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積比上一年下降了7.6％。今年1月－2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)10.4％，增速比去年全年又回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，而商品房銷售面積同比下降16.3％。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，開發(fā)投資增速回落，區(qū)域性差異加劇。

　　“此次鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解?！?民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友說。

　　但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國(guó)在建、竣工和新開工的商品房合計(jì)有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應(yīng)土地形成的泡沫短期內(nèi)難以消化。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰表示，房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松動(dòng)——銷售反彈——庫存去化——拿地反彈——投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈更需時(shí)日。

　　“穩(wěn)定住房消費(fèi)”不等于大規(guī)?！熬仁小?/strong>