隨著房企陸續(xù)發(fā)布2014年年報，利潤率下降漸成市場關(guān)注熱點。

　　3月19日九龍倉集團發(fā)布2014年度財務(wù)報告，九龍倉集團在內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的利潤進一步萎縮，所占集團總盈利為13%，而去年這一比重為29%，九龍倉集團去年在內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的凈利率僅在9%的水平。

　　18日中國首家在香港上市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)——寶龍地產(chǎn)召開年度業(yè)績發(fā)布會，截至2014年12月31日，寶龍地產(chǎn)收入為96.63億元，較2013年增加約33.1%，各項業(yè)務(wù)實現(xiàn)全面穩(wěn)步增長，但凈利潤同比2013年僅增長2.3%。

　　房企利潤率同比下滑

　　11日碧桂園集團召開2014年業(yè)績報告會，并對今年業(yè)績增長做出5%的預(yù)期。2014年碧桂園凈利潤為12.1%，相比2013年的13.6%有所下滑，更遠(yuǎn)低于2010年到2012年16%以上的水平。

　　17日保利地產(chǎn)發(fā)布2014年年報顯示，共實現(xiàn)營業(yè)收入1090.6億元，同比增長18.1%，實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤122億元，同比上漲13.5%，增幅創(chuàng)上市以來新低。公司全年結(jié)算毛利率為32.03%，較上年同期下降0.13個百分點。

　　相比銷售額千億級別的龍頭企業(yè)，中小型房企凈利潤同比2013年增長就更有限度了，房企業(yè)績或現(xiàn)分化趨勢。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，已有73家發(fā)布了年報或業(yè)績預(yù)告，其中14家房企業(yè)績首次報虧，另外21家房企業(yè)績預(yù)減。

　　據(jù)平安證券調(diào)研報告，該公司重點跟蹤14家公司中，2014年凈利潤平均增速為9.58%，較2013年增速下降9.73個百分點，其中龍頭房企增速為8.4%，二三線公司增速為10.75%。

　　2014年房企銷售低迷，庫存增加，成本費用高企，同時降價促銷使凈利潤率進一步收窄，業(yè)內(nèi)資深人士分析，凈利潤下滑是受整個行業(yè)趨勢的影響，但龍頭企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率較高，綜合來看仍優(yōu)于同行業(yè)其他企業(yè)。

　　這一點或許可以解釋近日股市出現(xiàn)地產(chǎn)股行情的原因，盡管地產(chǎn)政策利好漸多，但去庫存仍是房企不得不面臨的問題。

　　商品房待售面積創(chuàng)歷史新高

　　相比往年，多家房企在年報中強調(diào)了去庫存情況。18日龍湖地產(chǎn)業(yè)績報告稱，2014年合同銷售額達(dá)490.5億元，且回款率依然保持90%左右高位，存貨量下降6.4%至103億元。

　　保利地產(chǎn)年報顯示，2014年保利地產(chǎn)推貨1357萬平方米，貨值1552億元，新推貨品去化率超過75%，可售貨量累計去化率72%，但低于2012年、2013年的79%和79%。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，截至3月19日，上市房企中已有31家發(fā)布了2014年年報。蘭德咨詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現(xiàn)房合計848億元，比上年增長39.3%。

　　與去年相比，庫存增長呈顯著趨勢。同時據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積6.2169億平方米，比2013年末增加1.2874億平方米，同比增長26.1%，3項指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

　　利潤下行倒逼房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，跟蹤42家上市房企近3年來歸屬母公司股東的凈利潤總額一直處于上升趨勢，但增長速度迅速放緩。2014年上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力2014年大福下滑。

　　事實上盈利能力下滑反而會激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新生存能力。比如提升管理、創(chuàng)新項目、多元化發(fā)展等，總之，從以前追求量的粗放型的發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筚|(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略上來，不再一味追求規(guī)模擴張，而更專注于凈利潤的增長。

　　碧桂園在年度業(yè)績報道會上表示，2015年有信心完成1350億元的銷售目標(biāo)，當(dāng)然不是片面地追求規(guī)模的增長，更重要的是騰出足夠的時間把管理的基礎(chǔ)更進一步地夯實。

　　據(jù)悉，萬科將不考核銷售額指標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)。綠地2015年銷售目標(biāo)2800億元，同比增長16%，增速較2014年下降48%。萬達(dá)核心考核指標(biāo)調(diào)整為考核租金、凈利潤、持有物業(yè)增長指標(biāo)，明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)不作考核。而恒大集團和保利地產(chǎn)也調(diào)低了銷售目標(biāo)，分別為14%和10%。

　　各上市房企紛紛調(diào)整增長預(yù)期，可見房企對未來市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2014年是中國房地產(chǎn)市場的重要轉(zhuǎn)折，由賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場，告別了粗放發(fā)展時期，房企競爭加劇，局部地區(qū)供應(yīng)量過大，2015年房地產(chǎn)市場或仍將處于深度調(diào)整期，行業(yè)由高速增長進入相對平穩(wěn)期，地產(chǎn)開發(fā)毛利率趨勢性下降，房地產(chǎn)市場或呈區(qū)域分化，一線城市或部分二線城市有價格上漲的可能。